영흥면 부동산 경매, 2회 유찰 15억

한줄 요약

2회 유찰된 대형 토지, 최저가 15억으로 매력적이지만 유치권과 농지취득자격증명 이슈 확인 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 219-31

이번에 살펴볼 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 219-31에 위치한 4335.0㎡(약 1311.3평)의 대규모 토지입니다. 근린생활시설 용도로 개발된 부지와 공실인 건물이 포함되어 있습니다. 주변은 조용한 농촌 지역이지만, 인천과 가까운 지리적 이점이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 31억 2,423만원이었으나, 현재 최저입찰가는 15억 3,087만원으로 감정가 대비 52% 할인된 상태입니다. 솔직히 말하면, 대형 토지가 이 정도로 할인이 됐다는 건 가격 면에서 상당한 메리트가 있습니다. 예상 낙찰가는 지역 평균 낙찰가율을 적용해 16억 741만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2017년 5월 18일 설정된 근저당권입니다. 유치권 신고가 있었으나, 법원에서 유치권 부존재가 확정된 상태라 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 건축물대장이 없는 상태라 건물 사용에 제약이 있을 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 위험 요소가 있습니다. 특히, 농지취득자격증명을 제출해야 하는 점은 큰 장벽이 될 수 있습니다. 하지만, 공실인 근린생활시설을 활용한 임대 수익이나, 주변 개발 호재를 노린 장기 투자 관점에서는 매력적일 수 있습니다. 예상 수익률은 주변 시세 상승에 달려있지만, 현재로서는 명확한 호재가 없는 상황입니다.

내가 입찰한다면

입찰 전략을 세운다면, 예상 경쟁률은 중간 수준으로 보입니다. 권장 입찰가는 16억 초반대로 설정하고, 취등록세 약 7,394만원을 감안해 총 투자금 약 16억 7,394만원을 예상합니다. 이 물건에 입찰하려면 유치권 문제와 농지취득자격증명 관련 리스크를 충분히 검토하고 대비책을 마련해야 할 것입니다.