김해 진영읍 토지 경매, 7회 유찰 2.1억

한줄 요약

7회나 유찰된 토지, 감정가의 84% 할인된 가격이지만 경계 불분명과 대항력 임차인 가능성이 큰 부담.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 진영읍 여래리 710-24

경상남도 김해시 진영읍 여래리에 위치한 이 토지는 면적이 473.0㎡로 꽤 넓은 편인데, 인접 필지와의 경계가 불분명하여 측량이 필요합니다. 주변은 주거지와 상업지가 혼재된 지역으로, 개발 가능성이 있지만 그런 만큼 경계 확인이 중요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 13억 3,388만원인데, 현재 최저입찰가는 2억 1,417만원으로 감정가의 16%에 불과합니다. 솔직히 이 정도면 가격 매력은 충분해 보이나, 인근 시세와 비교하면 그리 큰 차이가 없을 수도 있습니다. 예상 낙찰가는 2억 2,488만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 설정된 근저당권입니다. 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 점이 가장 큰 리스크로 보입니다. 또한, 목록 3의 토지가 목록 1을 통해서만 진출입이 가능하다는 점도 투자자 입장에선 걸림돌입니다. 2층으로 증축된 건물도 공부와 상이하여 법적 분쟁 가능성을 내포하고 있습니다.

투자 관점에서 보면

이 지역은 교통이 충분히 발달되어 있어 개발 가능성이 있지만, 솔직히 말하면 경계 불분명과 임차인 문제로 인해 투자 매력은 다소 떨어집니다. 예상 수익률을 고려하면, 월세 수익보다 토지 개발 후의 매각 차익을 노리는 편이 더 나을 수 있습니다. 하지만 이러한 리스크를 감수할 수 있는 투자자만이 접근해야 할 물건입니다.

내가 입찰한다면

이 물건, 솔직히 말하면 경쟁률은 낮을 가능성이 큽니다. 하지만, 입찰가는 신중해야 합니다. 권장 입찰가는 2억 초반대로, 취등록세 약 1,034만원을 포함한 총 투자금은 2억 2천만원대가 될 것입니다. 경계 설정과 임차인 문제에 대한 확실한 해결책이 없다면, 입찰은 다시 고려해보는 것이 좋습니다.