여좌동 부동산 경매, 1회 유찰 4.4억

한줄 요약

1회 유찰된 여좌동 부동산, 감정가의 69%로 경쟁률 상승 예상.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 진해구 여좌동 769-1

경상남도 창원시 진해구 여좌동에 위치한 이 부동산은 292.1㎡ (약 88.4평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 주변 환경은 조용한 주거지로 알려져 있으며, 교통 편의성이 높은 지역입니다. 솔직히 말하면, 이 정도 면적의 부동산은 찾기 힘든 매물이라 매력적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 3,952만원인데, 현재 최저입찰가는 4억 4,766만원으로 약 31% 할인된 상태입니다. 인근 시세를 보면 비슷한 면적의 부동산이 5억 5천만원 선에서 거래되고 있습니다. 예상 낙찰가는 약 4억 7,004만원 전후로 예상됩니다. 가격적으로는 충분히 매력적입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 6월 2일 설정된 근저당권입니다. 한 가지 걸리는 건 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 점입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점도 유의해야 합니다. 목록 2의 전세권 설정 등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 또한 일부 지붕이 판넬로 되어 있어, 이는 추후 보수 비용이 발생할 수 있습니다. 정확한 위치 경계 확인은 필수입니다.

투자 관점에서 보면

예상 수익률 측면에서는 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인 문제나 건물 상태가 변수로 작용할 수 있습니다. 창원시 진해구는 꾸준한 개발 호재가 있는 지역이라 장기적으로 투자가치는 나쁘지 않습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 경쟁률은 꽤 높을 것 같습니다. 예상되는 낙찰가가 4억 7천만원 수준이라면 권장 입찰가는 4억 8천만원 정도로 잡고 들어가겠어요. 취등록세가 약 2,162만원 들겠지만, 전체 투자금액을 고려하면 감당할 만한 수준입니다. 다만, 임차인 문제는 반드시 해결하고 들어가야 한다고 생각합니다.