전월세 물건 직접 따라가 봤더니, 보증금이 안전한 집은 따로 있었습니다
현장에서 전월세 상담을 하다 보면 제일 먼저 보는 게 다릅니다
얼마 전 지인이 전세 2억 4천만 원짜리 빌라 계약을 앞두고 등기부등본을 보내왔습니다. 사진은 멀쩡했고 역세권이라고 했고, 중개사도 “요즘 이 가격이면 괜찮다”고 말했다더군요. 그런데 등기부를 보니 근저당이 1억 8천만 원 잡혀 있었습니다. 매매 시세는 잘 쳐줘야 3억 초반. 전세보증금까지 더하면 집값을 거의 꽉 채우는 구조였습니다.
경매를 오래 하다 보면 이런 집이 나중에 법원 물건으로 나오는 걸 자주 봅니다. 처음 계약할 때는 다들 “설마 경매까지 가겠어?”라고 생각합니다. 근데 막상 임대인이 대출 이자를 못 내고, 세금 체납이 붙고, 선순위 권리가 튀어나오면 세입자는 순식간에 채권자가 됩니다. 전월세 계약은 집을 빌리는 일이기도 하지만, 내 보증금을 집주인에게 빌려주는 일이기도 합니다.
초보 때는 월세가 아깝고 전세가 안전해 보입니다. 실제로 안정적인 집주인과 여유 있는 담보 구조라면 전세는 좋은 선택일 수 있습니다. 문제는 전세라는 이름이 안전을 보장하지 않는다는 겁니다. 보증금 1억, 2억이 들어가는 순간부터는 부동산 경매 물건 보듯이 봐야 합니다.
등기부등본에서 놓치면 안 되는 숫자
전월세 계약 전에 등기부등본을 떼면 갑구와 을구를 봅니다. 갑구는 소유권 쪽이고, 을구는 담보권 쪽입니다. 초보는 보통 소유자 이름만 맞으면 안심하는데, 저는 을구를 더 오래 봅니다. 근저당권, 전세권, 가압류, 압류 같은 단어가 있으면 그때부터 계산이 시작됩니다.
예를 들어 아파트 시세가 5억 원이고 은행 근저당 채권최고액이 2억 4천만 원이라고 해보겠습니다. 여기에 전세보증금 2억 원이 들어가면 겉으로는 합계 4억 4천만 원입니다. 시세보다 낮으니 괜찮아 보이죠. 그런데 경매로 넘어가면 감정가 그대로 낙찰되는 경우만 있는 게 아닙니다. 지역과 물건 상태에 따라 70~85% 선에서 낙찰될 수도 있습니다. 5억짜리가 4억에 팔리면 은행이 먼저 가져가고, 남은 돈에서 세입자가 받아야 합니다.
채권최고액도 실제 대출잔액과 다릅니다. 보통 대출 원금보다 110~130% 정도 크게 설정됩니다. 그래서 임대인에게 실제 잔액을 물어보고 금융거래확인서나 상환 조건을 확인하는 게 좋습니다. “대출 얼마 안 남았어요”라는 말만 믿고 들어가면 안 됩니다. 경매장에서는 말보다 등기와 숫자가 먼저입니다.
- 등기부등본 발급일이 계약 당일인지 확인
- 소유자와 임대인 이름이 같은지 확인
- 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합산
- 실거래가 기준으로 매매 시세를 보수적으로 계산
- 압류, 가압류, 신탁등기, 임차권등기명령 흔적 확인
전세와 월세, 돈만 비교하면 판단이 흔들립니다
전세는 매달 나가는 돈이 적어 보입니다. 월세는 통장에서 매달 빠져나가니 손해 보는 느낌이 강합니다. 그런데 저는 보증금 리스크까지 넣어서 봅니다. 예를 들어 전세보증금 2억 원을 넣는 집과 보증금 3천만 원에 월세 80만 원짜리 집이 있다고 치겠습니다. 단순히 월세 80만 원만 보면 아깝습니다. 하지만 전세보증금 2억 원이 위험한 집에 묶이는 비용도 계산해야 합니다.
특히 빌라, 오피스텔, 다세대주택은 시세 판단이 어렵습니다. 아파트는 같은 단지, 같은 평형 거래가 많아서 비교가 됩니다. 반면 빌라는 같은 골목 안에서도 층, 방향, 주차, 불법 증축, 준공연도에 따라 가격 차이가 큽니다. 경매 현장에서 빌라 낙찰가가 예상보다 낮게 떨어지는 이유도 여기에 있습니다.
저는 초보에게 이렇게 말합니다. 전세가 무조건 나쁘다는 뜻이 아닙니다. 다만 시세가 불명확한 집에 높은 전세보증금을 넣는 건 경매 초보가 특수물건에 첫 입찰하는 것과 비슷합니다. 공부가 덜 된 상태에서 들어가면 운이 좋아야 빠져나옵니다.
전월세 계약 전에 실제로 해봐야 하는 확인
중개사가 보여주는 매물 설명서만 보고 계약서를 쓰는 건 위험합니다. 저는 최소한 세 가지는 직접 확인합니다. 첫째, 같은 건물 또는 주변의 실거래가입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래를 보고, 네이버 부동산 호가와 차이를 봅니다. 호가는 팔고 싶은 가격이고 실거래가는 실제로 찍힌 가격입니다. 둘은 꽤 다릅니다.
둘째, 전입세대 열람과 확정일자 현황입니다. 이 부분은 상황에 따라 임대인 협조가 필요합니다. 다가구주택은 특히 조심해야 합니다. 건물 전체에 여러 세입자가 있고, 내 순위가 뒤로 밀리면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 다가구는 호실별 등기가 나뉘지 않는 경우가 많아서, 내가 보는 방 하나만 생각하면 계산이 틀어집니다.
셋째, 임대인의 세금 문제입니다. 예전에는 세입자가 이 부분을 확인하기 어려웠지만, 지금은 임대차 계약 전후로 국세와 지방세 체납 여부를 확인할 수 있는 제도가 있습니다. 세금은 경우에 따라 보증금보다 앞서는 문제가 생길 수 있어 가볍게 넘기면 안 됩니다. 경매 배당표에서 세금이 먼저 빠져나가는 걸 보면 그때는 이미 늦습니다.
계약서 특약은 짧아도 힘이 있어야 합니다
특약을 길게 쓰는 것보다 실제로 작동하는 문구가 중요합니다. 예를 들어 계약 후 잔금일 다음 날까지 추가 근저당이나 압류가 발생하면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 식의 문구가 필요합니다. 전세보증보험 가입이 조건이라면, 가입 불가 시 계약을 해제할 수 있다는 내용도 넣어야 합니다. “협의한다”는 말은 막상 분쟁이 생기면 힘이 약합니다.
전입신고와 확정일자는 잔금 치르는 날 바로 처리해야 합니다. 가능하면 이사 당일 주민센터나 온라인으로 바로 진행합니다. 대항력은 다음 날 0시부터 생깁니다. 이 하루 차이 때문에 사고가 나는 경우도 있습니다. 그래서 잔금일에 등기부를 다시 떼보고, 이상이 없을 때 송금하는 습관이 필요합니다.
경매 투자자 눈에는 이런 전월세 물건이 불편합니다
제가 피하라고 말하는 물건에는 공통점이 있습니다. 주변 시세보다 전세가가 유난히 높고, 매매가와 전세가 차이가 작습니다. 임대인이 갭투자로 여러 채를 보유하고 있는데 현금 여력이 보이지 않습니다. 신축 빌라인데 거래 사례가 부족하고, 분양가와 전세가가 거의 붙어 있습니다. 이런 물건은 겉으로 깨끗해도 구조가 불안합니다.
반대로 비교적 마음이 놓이는 물건도 있습니다. 매매 시세 대비 보증금과 선순위 채권 합계가 낮고, 등기부가 단순합니다. 임대인이 장기간 보유했고, 주변 실거래가가 충분히 확인됩니다. 전세보증보험 가입이 무리 없이 가능하고, 다가구라면 선순위 임차인 보증금까지 파악됩니다. 이런 조건이 쌓이면 위험이 줄어듭니다.
전월세는 싸게 들어가는 것보다 무사히 나오는 게 더 중요합니다. 경매를 오래 해보니 수익은 공격적으로 계산할수록 빗나가고, 손실은 보수적으로 봐도 더 커질 때가 많았습니다. 내 보증금은 투자금이 아니라 생활의 바닥입니다. 그래서 저는 전월세 계약서 앞에서는 늘 조금 겁을 냅니다. 그 겁이 사람을 살립니다.
