상가주택매매 물건 직접 보러 다녀봤더니 숫자보다 무서운 게 따로 있었습니다
상가주택매매, 월세표만 보고 들어가면 위험합니다
얼마 전 수도권 외곽에 있는 상가주택매매 물건을 하나 보러 갔습니다. 1층은 음식점, 2층은 주택, 3층은 원룸 두 개로 쪼개 놓은 건물이었고 중개사 말로는 보증금 1억 2천에 월세가 380만 원 나온다고 했습니다. 숫자만 들으면 꽤 괜찮아 보이죠. 그런데 현장에 가보니 1층 음식점 간판은 켜져 있는데 점심시간에도 손님이 거의 없었습니다. 옆 가게 두 곳은 이미 공실이었고, 도로 맞은편에는 새 상가가 올라가고 있었습니다.
상가주택은 아파트처럼 단순히 실거래가 몇 개 보고 판단하기 어렵습니다. 주거 부분과 상가 부분이 섞여 있어서 임대수익, 공실 위험, 건물 상태, 대출 가능성, 세금까지 같이 봐야 합니다. 특히 초보자는 ‘월세 얼마 나온다’는 말에 먼저 반응하는데, 저는 그보다 ‘그 월세가 계속 나올 수 있나’를 먼저 봅니다. 경매든 일반매매든 이 부분을 놓치면 매입 후 6개월 안에 계산이 흔들립니다.
임대차 내역은 말보다 서류가 먼저입니다
상가주택매매에서 제일 먼저 확인하는 건 임대차 내역입니다. 중개사가 적어준 월세표, 매도인이 말한 보증금, 실제 계약서 내용이 다른 경우가 생각보다 많습니다. 예전에 본 물건은 매도인이 1층 상가 월세가 180만 원이라고 했는데, 계약서를 보니 1년 차는 130만 원, 2년 차부터 180만 원으로 올라가는 특약이 붙어 있었습니다. 그런데 임차인은 장사가 안 돼서 이미 감액을 요구하고 있었습니다.
확인할 건 단순합니다. 하지만 빼먹으면 손실이 큽니다.
- 임대차계약서 원본 또는 사본
- 보증금, 월세, 관리비 구분
- 계약 시작일과 만료일
- 상가 임차인의 사업자등록 여부
- 전입세대열람과 확정일자 여부
- 월세 입금 내역 최소 6개월치
여기서 중요한 건 ‘현재 받고 있는 돈’입니다. 계약서에는 월세 150만 원이라고 적혀 있는데 실제로는 3개월째 100만 원만 받고 있는 경우도 있습니다. 매도인은 사정 봐준 거라고 말하지만, 매수자 입장에서는 그게 현재 수익입니다. 상가주택매매는 좋은 말보다 통장 내역이 훨씬 정직합니다.
상권보다 중요한 건 건물의 쓰임입니다
상가주택을 볼 때 초보자들이 상권만 봅니다. 유동인구가 많은지, 역에서 가까운지, 대로변인지부터 따지죠. 물론 중요합니다. 그런데 실제 수익은 건물의 쓰임에서 갈립니다. 1층 상가가 음식점으로만 쓸 수 있는 구조인지, 사무실이나 미용실로도 바꿀 수 있는지, 주차가 가능한지에 따라 공실 기간이 달라집니다.
제가 예전에 입찰을 포기한 물건이 하나 있습니다. 감정가는 8억 5천만 원, 최저가는 6억 8천만 원까지 내려왔고 1층 상가 월세가 220만 원이라고 적혀 있었습니다. 현장에 가보니 상가 내부 천장이 낮고, 배관이 오래돼 업종 변경이 쉽지 않았습니다. 뒤쪽 골목은 택배 차량도 진입하기 애매했고 주차는 사실상 불가능했습니다. 숫자만 보면 싸 보였지만, 임차인이 빠지면 다음 임차인 맞추는 데 시간이 오래 걸릴 물건이었습니다.
반대로 대로변이 아니어도 괜찮은 물건도 있습니다. 근처에 고정 수요가 있고, 1층이 소형 사무실이나 무인점포로 전환 가능한 구조라면 버틸 힘이 있습니다. 상가주택매매에서는 ‘지금 임차인’보다 ‘다음 임차인’을 상상해봐야 합니다. 지금 장사하는 사람이 나가도 이 공간을 누가 쓸 수 있는지, 그 사람이 월세를 얼마까지 낼 수 있는지 계산이 서야 합니다.
대출은 생각보다 보수적으로 봐야 합니다
상가주택매매에서 또 자주 틀리는 게 대출 계산입니다. 아파트처럼 LTV만 대충 넣고 계산하면 안 됩니다. 상가 비중, 주택 비중, 임대차 보증금, 감정가, 소득 증빙에 따라 한도가 크게 달라집니다. 특히 1층 상가 면적이 크고 주택 부분이 작으면 금융기관에서 더 보수적으로 보는 경우가 많습니다.
예를 들어 매매가 9억 원짜리 상가주택을 산다고 가정해보겠습니다. 보증금이 1억 5천만 원 있고, 대출을 5억 원 정도 기대했다면 자기자본 2억 5천만 원이면 된다고 계산할 수 있습니다. 그런데 실제 대출 심사에서 4억 2천만 원만 가능하다고 나오면 8천만 원이 갑자기 비게 됩니다. 잔금일 앞두고 이 상황이 오면 협상력이 거의 없습니다.
그래서 저는 관심 물건이 생기면 매매계약 전 은행 한 곳만 보지 않습니다. 최소 두세 곳에 물어보고, 가능하면 상가주택 취급 경험이 많은 지점과 상담합니다. 경락잔금대출도 마찬가지입니다. 낙찰가가 낮다고 무조건 대출이 잘 나오는 게 아닙니다. 금융기관은 내가 싸게 샀다는 이야기보다 담보 안정성과 상환 능력을 먼저 봅니다.
수익률 계산에는 빠지는 돈을 넣어야 합니다
상가주택매매 광고를 보면 수익률 6%, 7%라고 적힌 물건이 많습니다. 그런데 실제로 계산해보면 그 숫자가 너무 예쁘게 포장된 경우가 많습니다. 취득세, 중개보수, 법무비, 대출이자, 수선비, 공실 기간, 부가세 문제까지 넣으면 체감 수익률은 확 내려갑니다.
제가 현장에서 쓰는 방식은 조금 투박합니다. 연 임대료에서 이자와 예상 공실 비용을 먼저 뺍니다. 그리고 1년에 최소 한 번은 수선비가 나간다고 봅니다. 상가주택은 누수, 방수, 간판 전기, 외벽, 계단 조명 같은 자잘한 비용이 계속 생깁니다. 건물이 20년 넘었다면 1년에 300만 원에서 700만 원 정도는 별도 비용으로 잡아두는 게 마음 편합니다.
또 하나, 주택 부분을 내가 거주할 생각인지 임대할 생각인지에 따라 계산이 달라집니다. 실거주를 겸하면 월세 수익은 줄지만 주거비를 아끼는 효과가 있습니다. 반대로 전부 임대 목적이라면 관리 부담과 공실 리스크를 더 크게 봐야 합니다. 상가주택은 건물을 사는 동시에 작은 임대사업을 떠안는 구조입니다.
제가 보는 상가주택매매 체크 순서
상가주택은 싸게 사는 것보다 이상한 물건을 피하는 게 먼저입니다. 특히 처음 매수하는 분이라면 수익률 높은 물건보다 설명이 단순한 물건이 낫습니다. 임차인 관계가 복잡하고, 불법 증축이 있고, 용도와 실제 사용이 다르고, 대출까지 애매한 물건은 고수도 피곤합니다.
저는 현장에서 대략 이런 순서로 봅니다.
- 등기부등본에서 근저당, 가압류, 가처분 확인
- 건축물대장으로 위반건축물 여부 확인
- 토지이용계획으로 용도지역과 제한 사항 확인
- 임대차계약서와 실제 입금 내역 대조
- 상가 공실 시 대체 임차인 가능성 판단
- 대출 한도와 잔금 계획 사전 확인
- 수선비와 세금 반영 후 실제 수익률 계산
현장에 가면 건물만 보지 말고 주변을 한 바퀴 걸어보는 게 좋습니다. 평일 낮, 저녁, 주말 중 시간이 허락하면 두 번 이상 보는 게 낫습니다. 낮에는 좋아 보이던 상권이 저녁에는 죽어 있을 수 있고, 반대로 낮에는 조용한데 퇴근 시간 이후에 살아나는 곳도 있습니다. 임차인에게 직접 무리하게 캐묻지는 않더라도, 가게 분위기와 주변 공실 상태는 눈으로 확인할 수 있습니다.
상가주택매매는 잘 고르면 월세와 자산가치 상승을 같이 노릴 수 있는 매력적인 투자입니다. 다만 그만큼 손볼 것도 많고, 사람 상대할 일도 많습니다. 저는 초보자에게 늘 말합니다. 첫 물건에서 큰돈 벌 생각보다, 오래 들고 가도 잠이 오는 물건을 고르는 게 먼저라고요. 화려한 수익률보다 버틸 수 있는 구조가 결국 투자자를 살립니다.
