부동산스터디 3개월 해봤더니, 입찰장보다 먼저 배운 건 숫자 보는 버릇이었다
처음 스터디방에 들어가면 다들 수익률부터 묻습니다
얼마 전 초보 투자자 몇 명이랑 부동산스터디를 같이 했는데, 첫 모임에서 가장 많이 나온 질문이 이거였습니다. “이 물건 몇 퍼센트 먹을 수 있어요?” 솔직히 저도 처음 경매 배울 때 그랬습니다. 감정가 3억짜리가 2억 1천까지 떨어지면 괜히 돈 번 것 같고, 낙찰만 받으면 뭔가 시작된 것 같았죠. 그런데 입찰장에서 10년 넘게 앉아보니, 진짜 위험한 사람은 수익률 계산을 못 하는 사람이 아니라 손실 가능성을 숫자로 못 보는 사람입니다.
부동산스터디를 한다고 해서 갑자기 좋은 물건이 보이는 건 아닙니다. 대신 혼자 볼 때 놓치던 부분이 드러납니다. 등기부 한 줄, 매각물건명세서의 작은 문장, 전입세대 열람 결과의 날짜 하나가 나중에 몇천만 원짜리 문제가 되기도 합니다. 그래서 저는 스터디를 할 때 “이 물건 얼마 벌까요?”보다 “이 물건에서 돈 나갈 구멍이 어디죠?”를 먼저 봅니다.
초보 스터디에서 가장 많이 놓치는 세 가지
제가 봐온 초보 부동산스터디의 공통점이 있습니다. 다들 열심히는 합니다. 자료도 많이 뽑아옵니다. 근데 숫자를 예쁘게 맞추는 데 시간을 쓰고, 정작 현장에서 깨지는 비용은 대충 넘깁니다.
- 첫째, 명도 비용을 너무 작게 봅니다. 점유자가 순순히 나간다는 전제로 계산하면 안 됩니다. 이사비 200만 원으로 끝날 수도 있지만, 협상이 길어지고 인도명령, 강제집행까지 가면 시간과 비용이 같이 늘어납니다.
- 둘째, 경락잔금대출을 낙찰 후에 알아봅니다. 입찰 전에는 “대출 나오겠죠”라고 말하다가 낙찰 후 감정가, 낙찰가, 소득, DSR, 임차인 여부 때문에 한도가 줄어드는 경우가 있습니다. 잔금일은 생각보다 빨리 옵니다.
- 셋째, 시세를 호가로 봅니다. 네이버 매물에 3억 5천이 떠 있다고 그게 시세는 아닙니다. 최근 실거래, 급매 가격, 같은 동 같은 평형의 층수 차이, 수리 상태까지 같이 봐야 합니다.
예전에 한 스터디원이 수도권 빌라 물건을 가져왔습니다. 감정가 2억 4천, 2회 유찰로 최저가 1억 5천대였습니다. 겉으로 보면 싸 보였죠. 그런데 주변 실거래를 까보니 비슷한 물건이 1억 8천 초반에 거래됐고, 내부 수리비를 최소 1천5백만 원 잡아야 했습니다. 거기에 선순위 임차인 보증금 이슈까지 애매했습니다. 낙찰가를 조금만 높게 쓰면 남는 게 아니라 묶이는 물건이었습니다.
부동산스터디는 물건보다 기준을 배우는 자리입니다
저는 부동산스터디에서 물건을 많이 보는 것보다 기준을 만드는 게 더 중요하다고 봅니다. 좋은 물건을 하나 찍어주는 사람은 많습니다. 그런데 왜 좋은지, 어느 가격 이상이면 나쁜지, 어떤 조건이면 아예 입찰하지 말아야 하는지 설명할 수 있어야 합니다.
예를 들어 아파트 경매 물건을 본다고 해봅시다. 감정가 5억, 최저가 4억, 최근 실거래 4억 8천입니다. 여기서 단순히 4억 2천에 낙찰받으면 6천 남는다고 계산하면 위험합니다. 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 중개수수료, 수리비, 보유 기간 중 관리비까지 넣어야 합니다. 그리고 매도할 때 4억 8천에 바로 팔린다는 보장도 없습니다. 실제로는 4억 6천에 팔릴 수도 있고, 3개월 더 들고 갈 수도 있습니다.
제가 스터디에서 자주 쓰는 방식은 보수적인 매도가를 먼저 놓는 겁니다. 급매 기준으로 팔아도 손실이 안 나는지 봅니다. 그리고 낙찰가를 거꾸로 계산합니다. “얼마까지 써도 되나”를 먼저 정해놓고 입찰장에 가야지, 분위기에 밀려 현장에서 300만 원, 500만 원 올리다 보면 계획이 무너집니다. 입찰장에서는 이상하게 손이 가벼워집니다. 남들도 넣는 것 같고, 여기서 놓치면 아까운 것 같거든요.
권리분석은 외우는 게 아니라 의심하는 습관입니다
부동산스터디를 하다 보면 말소기준권리, 대항력, 우선변제권 같은 용어를 많이 외웁니다. 물론 알아야 합니다. 그런데 외웠다고 권리분석이 되는 건 아닙니다. 현장에서는 문장 하나가 애매하고, 날짜 하나가 꼬이고, 서류마다 뉘앙스가 다를 때가 많습니다.
제가 초보에게 자주 말하는 건 “확실히 아는 물건만 입찰해도 기회는 있다”는 겁니다. 선순위 임차인이 있는데 배당요구 여부가 애매하다든지, 유치권 신고가 있는데 현장 확인을 못 했다든지, 법정지상권 가능성이 보이는데 토지 관계를 제대로 못 봤다면 그냥 넘겨도 됩니다. 경매는 안 사서 손해 보는 장사가 아닙니다. 잘못 사서 손해 보는 장사입니다.
실제로 몇 년 전 근린상가 물건에서 유치권 문구를 대수롭지 않게 본 투자자를 만난 적이 있습니다. 낙찰가는 주변보다 20% 정도 낮았습니다. 숫자만 보면 좋아 보였죠. 그런데 현장에 가보니 공사업체 관계자가 계속 점유하고 있었고, 명도 협상이 길어졌습니다. 결국 예상보다 몇 달이 더 걸렸고, 이자와 기회비용까지 합치니 싼 가격의 의미가 많이 줄었습니다. 싸게 샀다는 말은 문제를 해결한 뒤에야 할 수 있는 말입니다.
혼자 공부할 때와 같이 공부할 때의 차이
혼자 공부하면 속도는 빠릅니다. 책 보고, 유튜브 보고, 법원 사이트에서 물건 검색하면 하루에도 수십 개씩 볼 수 있습니다. 그런데 혼자 보면 자기 눈에 맞는 것만 보게 됩니다. 특히 마음에 드는 물건은 단점이 작아 보입니다. 이게 무섭습니다.
부동산스터디의 장점은 누군가가 찬물을 끼얹어준다는 데 있습니다. “그 시세 맞아요?”, “임차인 보증금 인수되는 거 아니에요?”, “수리비 너무 적게 잡은 거 아닌가요?”, “이 동네 매수세가 지금 있나요?” 이런 질문을 받으면 처음엔 불편합니다. 근데 그 질문 때문에 입찰표를 접는 경우가 생기고, 그게 돈을 지키는 일이 됩니다.
다만 스터디도 조심해야 합니다. 분위기가 과열되면 다 같이 용감해집니다. 누가 낙찰받았다는 이야기가 나오면 나도 해야 할 것 같고, 수익 인증이 올라오면 기준이 흔들립니다. 그래서 저는 스터디 안에서도 각자 입찰 상한가를 종이에 먼저 적게 합니다. 남의 말 듣고 현장에서 바꾸지 않도록요. 경매는 배짱이 아니라 준비한 숫자를 지키는 일이 훨씬 많습니다.
제가 생각하는 좋은 부동산스터디의 조건
좋은 부동산스터디는 분위기가 화려하지 않습니다. 오히려 조금 건조합니다. 물건 하나를 놓고 등기부, 건축물대장, 토지이용계획, 전입세대, 매각물건명세서, 현장 사진, 실거래 자료를 차례로 봅니다. 재미는 덜할 수 있습니다. 대신 실수가 줄어듭니다.
스터디를 고를 때는 낙찰 자랑만 많은 곳보다 실패 사례를 자세히 말하는 곳이 낫습니다. 왜 입찰을 포기했는지, 왜 낙찰받고도 힘들었는지, 어떤 비용을 빠뜨렸는지 말해주는 사람이 진짜 도움이 됩니다. 저도 잘된 물건보다 망칠 뻔한 물건에서 더 많이 배웠습니다.
부동산스터디를 시작한다면 처음 3개월은 낙찰보다 기록에 집중하는 게 좋습니다. 관심 물건 30개를 골라 예상 낙찰가를 써보고, 실제 낙찰 결과와 비교해보는 겁니다. 내가 시세를 높게 보는지, 위험 비용을 자주 빠뜨리는지, 특정 지역만 과하게 좋게 보는지 금방 드러납니다. 이 기록이 쌓이면 입찰장에서 손이 조금 덜 떨립니다.
경매는 남들보다 빨리 뛰어드는 사람이 이기는 게임처럼 보이지만, 오래 해보면 아닌 경우가 많습니다. 오래 살아남는 사람은 안 들어갈 물건을 구분합니다. 부동산스터디도 결국 그 감각을 키우는 과정이라고 봅니다. 화려한 수익률보다 내 돈이 어디서 새는지 먼저 보는 사람, 그런 사람이 입찰장에서 오래 버팁니다.
