법원경매 입찰장에 10년 다녀보니 초보가 돈 잃는 순간은 따로 있더라
입찰장 분위기에 휩쓸리면 숫자가 흐려진다
얼마 전 지방 법원 경매계에 갔는데, 입찰 마감 10분 전부터 사람들이 갑자기 바빠지기 시작했습니다. 봉투 붙이는 소리, 보증금 수표 확인하는 소리, 옆 사람 낙찰가를 슬쩍 묻는 목소리까지 섞이죠. 처음 법원경매에 온 분들은 이 분위기만으로도 심장이 빨라집니다. 저도 초반에는 그랬습니다. 물건을 분석하고 왔다고 생각했는데, 막상 현장에 앉으면 ‘이 정도면 한 번 더 써도 되지 않을까’ 하는 생각이 고개를 듭니다.
문제는 그 100만 원, 300만 원이 나중에는 수익률 전체를 깎아먹는다는 겁니다. 예를 들어 감정가 2억 4천만 원짜리 빌라가 2회 유찰돼 최저가 1억 5,360만 원까지 내려왔다고 치겠습니다. 주변 실거래가가 2억 1천만 원이고, 수리비 1,200만 원, 취득세와 법무비 700만 원, 명도비 300만 원, 대출이자와 예비비 500만 원을 잡으면 실제 총비용은 생각보다 빨리 불어납니다. 여기서 낙찰가를 1억 8천만 원으로 쓰면 겉으로는 싸게 산 것 같지만, 팔 때 중개보수와 보유기간까지 넣으면 남는 돈이 얇아집니다.
법원경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 안 잃는 가격을 지키는 일에 가깝습니다. 현장에서 제일 무서운 사람은 돈 많은 사람이 아니라, 자기 상한가를 적어 와서 그 이상은 절대 안 쓰는 사람입니다.
권리분석은 등기부만 보는 일이 아니다
초보 때 많이 하는 실수가 등기부등본만 보고 ‘말소기준권리 뒤니까 다 지워지네’ 하고 넘어가는 겁니다. 물론 말소기준권리는 중요합니다. 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 무엇이 기준이 되는지 봐야 하죠. 그런데 법원경매에서 실제 사고는 등기부 밖에서 자주 납니다.
대표적인 게 임차인입니다. 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있는지, 확정일자와 배당요구 여부가 어떻게 되어 있는지, 보증금 전액을 배당받는 구조인지 봐야 합니다. 제가 예전에 본 수도권 다세대 물건은 최저가만 보면 시세 대비 25% 정도 싸 보였습니다. 그런데 전입세대 열람을 해보니 선순위 임차인이 있었고, 배당표를 예상해보니 보증금 일부를 낙찰자가 떠안을 가능성이 컸습니다. 그 물건은 입찰장에서는 꽤 인기 있어 보였지만, 저는 봉투를 접었습니다.
현황조사서도 가볍게 보면 안 됩니다. 점유자가 누구인지, 소유자가 직접 사는지, 임차인이 사는지, 폐문부재인지에 따라 명도 난이도가 달라집니다. 사진상 깨끗한 집이라고 해서 쉬운 물건이 아닙니다. 반대로 집이 지저분해 보여도 권리관계가 깨끗하고 점유자가 협조적이면 생각보다 빨리 끝나기도 합니다. 종이 한 장만 믿고 들어가는 게 아니라, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대, 건축물대장까지 서로 맞물려 봐야 합니다.
시세조사는 앱 캡처로 끝나지 않는다
요즘은 부동산 앱이 좋아져서 실거래가, 매물가, 전세가를 금방 확인할 수 있습니다. 그런데 법원경매에서 앱만 보고 가격을 정하면 위험합니다. 매물가는 말 그대로 호가입니다. 집주인이 받고 싶은 가격이지 실제 거래되는 가격이 아닙니다. 특히 빌라, 오피스텔, 상가처럼 개별성이 큰 물건은 같은 동네라도 층, 방향, 주차, 엘리베이터, 불법증축 여부에 따라 가격이 크게 갈립니다.
저는 입찰 전에 최소 세 군데 중개업소에는 전화를 합니다. 그냥 “이 집 얼마예요?”라고 물으면 영업용 답이 돌아옵니다. 저는 보통 이렇게 묻습니다. “이 단지 이 타입이 급매로 나오면 얼마에 거래돼요?”, “최근에 실제로 계약된 가격이 얼마였나요?”, “전세 맞추려면 기간이 얼마나 걸릴까요?” 이런 질문을 해야 분위기가 조금 보입니다.
현장도 봐야 합니다. 지하철역에서 걸어가는 길, 언덕, 주차장 진입, 쓰레기장 위치, 주변 공실, 밤 분위기까지 봐야 가격이 현실로 내려옵니다. 예전에 한 빌라를 보러 갔는데 지도상으로는 역세권이었습니다. 실제로 걸어보니 마지막 150미터가 꽤 가파른 언덕이었고, 겨울에는 미끄러질 만한 길이었습니다. 숫자로는 안 보이는 감가 요인이죠. 그런 건 감정평가서에 친절하게 크게 적혀 있지 않습니다.
낙찰보다 잔금과 명도가 더 긴 싸움이다
입찰장에서 최고가매수신고인이 되면 기분이 좋습니다. 그런데 그때부터 진짜 일이 시작됩니다. 잔금 납부기한은 생각보다 빨리 옵니다. 경락잔금대출이 된다고 들었어도 물건 종류, 본인 소득, 기존 대출, 낙찰가율, 지역 규제에 따라 한도가 달라집니다. 입찰 전에 대출상담을 대충 받고 들어가면 잔금 때 얼굴이 굳어집니다.
명도도 마찬가지입니다. 법적으로 인도명령 신청을 할 수 있다고 해서 사람이 바로 나가는 건 아닙니다. 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 보증금을 못 받은 사람인지에 따라 대화 방식이 달라집니다. 저는 명도비를 무조건 아깝게만 보지 않습니다. 시간도 비용입니다. 한 달 늦어지면 이자, 관리비, 기회비용이 나갑니다. 200만 원을 아끼려다 석 달을 끌면 오히려 손해일 때가 많습니다.
- 잔금 대출 가능 금액은 입찰 전에 보수적으로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납액은 관리사무소에 직접 확인하는 게 좋습니다.
- 명도 예상 기간은 최소 1~3개월 정도 여유를 둬야 합니다.
- 수리비는 사진보다 현장이 보통 더 많이 나옵니다.
법원경매 수익 계산을 할 때 낙찰가만 넣고 계산하는 분들이 많습니다. 실제로는 취득세, 법무비, 미납관리비, 이사비, 폐기물 처리비, 수리비, 대출이자, 보유세, 중개보수까지 넣어야 합니다. 이걸 다 넣고도 남는 물건이면 그때 들어가도 늦지 않습니다.
초보라면 피해야 할 물건부터 정하는 게 낫다
제가 초보에게 늘 하는 말이 있습니다. 처음부터 대박 물건 찾지 말고, 건드리지 않을 물건 목록부터 만들라는 겁니다. 선순위 임차인 보증금 인수 가능성이 있는 물건, 유치권 신고가 붙은 물건, 법정지상권 여지가 있는 토지, 공유자 지분만 나온 물건, 불법건축물 가능성이 큰 물건은 경험이 쌓이기 전에는 멀리 두는 편이 낫습니다.
물론 이런 물건도 고수가 잘 풀면 수익이 납니다. 그런데 법원경매 초보가 첫 입찰부터 그런 물건을 잡으면 공부가 아니라 사고가 됩니다. 남들이 안 들어오는 데는 이유가 있습니다. 그 이유를 내가 설명할 수 없으면 싼 게 아닙니다. 그냥 위험이 가격표 뒤에 숨어 있는 겁니다.
처음에는 아파트나 권리관계 단순한 빌라처럼 비교적 구조가 보이는 물건으로 연습하는 게 낫습니다. 입찰을 안 하더라도 사건번호를 골라서 예상 낙찰가를 써보고, 실제 낙찰 결과와 비교해보면 감이 빨리 늡니다. 열 건만 제대로 추적해도 내가 시세를 높게 보는지, 명도비를 너무 적게 잡는지, 수리비를 과소평가하는지 보입니다.
법원경매는 싸움보다 관리에 가깝다
10년 넘게 법원경매를 하면서 느낀 건, 이 시장이 생각보다 화려하지 않다는 겁니다. 좋은 물건 하나 잡으려고 새벽에 현장 가고, 등기부 한 줄 때문에 입찰을 포기하고, 낙찰받고도 잔금 전까지 계속 숫자를 다시 봅니다. 수익은 그런 지루한 확인의 대가로 남습니다.
초보일수록 남의 낙찰 후기보다 자기 계산표를 믿어야 합니다. 그리고 그 계산표는 최대한 보수적으로 만들어야 합니다. 낙찰받는 순간 박수받는 투자가 아니라, 잔금 내고 명도 끝내고 팔거나 임대 놓은 뒤에도 숫자가 맞는 투자가 진짜입니다. 법원경매는 기회가 있는 시장이지만, 준비 안 된 사람에게는 꽤 비싼 수업료를 요구합니다. 저는 아직도 입찰장에 갈 때마다 봉투 넣기 직전에 한 번 더 묻습니다. 이 가격에 정말 감당할 수 있는 물건인지 말입니다.
