KB부동산으로 시세 찍고 법원에 갔다가 낙찰가를 다시 생각한 이야기

법원 가기 전날, KB부동산부터 켜는 이유

얼마 전 지인이 아파트 경매 물건 하나를 들고 왔습니다. 감정가 6억 2천만 원, 최저가 4억 9천만 원. 서류만 보면 꽤 먹음직스러웠죠. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 등기부도 아니고 매각물건명세서도 아니었습니다. KB부동산 시세부터 열었습니다. 현장에서 10년 넘게 다니다 보니, 숫자가 예뻐 보이는 물건일수록 시세부터 차갑게 봐야 한다는 걸 배웠습니다.

KB부동산은 경매 투자자에게 기준점 역할을 합니다. 물론 이 숫자가 전부는 아닙니다. 하지만 은행권 대출, 일반 매매 시장의 눈높이, 주변 단지 비교를 같이 볼 때 출발선으로는 꽤 쓸 만합니다. 특히 초보자는 네이버 매물가만 보고 “이 정도면 싸다”고 판단하는 경우가 많은데, 호가와 시세는 다릅니다. 호가는 집주인의 희망이고, 시세는 시장이 어느 정도 인정하는 가격에 가깝습니다.

KB시세와 호가가 벌어질 때가 진짜 위험하다

제가 봤던 물건은 같은 평형 매물이 6억 4천만 원부터 올라와 있었습니다. 겉으로 보면 최저가 4억 9천만 원이니 1억 5천만 원 싸 보이죠. 그런데 KB부동산 일반 평균가는 5억 6천만 원대였고, 최근 실거래는 5억 4천만 원 근처였습니다. 여기서 분위기가 확 달라집니다.

낙찰가를 5억 1천만 원으로 잡으면 단순 차익이 있어 보입니다. 하지만 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 수리비까지 넣으면 여유가 거의 없습니다. 게다가 입주 가능한 상태가 아니면 잔금 치르고 몇 달은 돈이 묶입니다. 이 구간에서 초보가 많이 다칩니다. “시세보다 5천만 원 싸게 샀다”는 말만 보고 들어갔다가 실제 손에 남는 돈은 없거나, 급매로 팔면서 손실을 보는 식입니다.

• 호가: 매도자가 받고 싶은 가격
• KB시세: 금융권과 시장이 참고하는 가격대
• 실거래가: 실제 계약이 찍힌 가격
• 경매 낙찰가: 경쟁자들이 위험까지 감안해 써낸 가격

이 네 가지 숫자를 따로 봐야 합니다. 하나만 보고 판단하면 입찰장에서 손이 빨라집니다. 손이 빨라지면 보통 돈이 느리게 빠져나가지 않습니다. 한 번에 크게 나갑니다.

제가 KB부동산에서 꼭 보는 것들

KB부동산을 볼 때 저는 단순히 평균가 하나만 보지 않습니다. 하위가, 일반가, 상위가를 같이 봅니다. 경매 물건은 대부분 상태가 완벽하지 않습니다. 점유자가 버티고 있거나, 내부 수리를 못 봤거나, 대출 조건이 생각보다 안 나올 수 있습니다. 그래서 저는 보수적으로 하위가에 가깝게 계산하는 편입니다.

예를 들어 KB 일반가가 7억이고 상위가가 7억 4천만 원이라도, 해당 물건이 1층이거나 동향이거나 내부 상태를 확인할 수 없다면 상위가는 머릿속에서 지웁니다. 초보자는 좋은 가격만 잡고 수익률을 계산합니다. 현장에서는 반대로 해야 합니다. 나쁜 경우를 먼저 넣고도 버틸 수 있어야 입찰가가 됩니다.

1. 같은 단지 안에서도 동과 층을 나눠 본다

같은 아파트라고 다 같은 가격이 아닙니다. 역에서 가까운 동, 조망이 나오는 동, 초등학교와 가까운 동은 매수 대기 수요가 다릅니다. 반대로 대로변 소음, 저층, 필로티 위, 상가 인접 동은 매매 때 할인 요구가 들어옵니다. KB부동산 시세가 단지 평균을 보여준다면, 실제 입찰가는 그 안에서 내 물건의 위치를 다시 깎아야 합니다.

2. 실거래가와 매물 체류 기간을 같이 본다

실거래가가 높아도 최근 3개월 거래가 끊겼다면 조심해야 합니다. 특히 금리 부담이 큰 시기에는 매도자는 과거 가격을 기억하고, 매수자는 현재 대출 한도를 봅니다. 이 간격이 벌어지면 거래가 멈춥니다. 경매는 잔금 일정이 정해져 있으니 더 불리합니다. 팔고 나가야 하는 투자자는 시간과 싸우게 됩니다.

3. 대출 가능 금액을 시세와 따로 계산한다

경락잔금대출은 낙찰가만 보고 결정되지 않습니다. KB시세, 감정가, 낙찰가, 개인 신용, 규제지역 여부, 임차인 보증금 같은 요소가 같이 들어갑니다. 제가 초보에게 자주 하는 말이 있습니다. 입찰 전에 대출 상담을 최소 두 곳은 받아야 합니다. “대충 70% 나오겠지”라는 생각은 위험합니다. 5억짜리 물건에서 대출이 3천만 원만 덜 나와도 잔금일이 압박으로 바뀝니다.

KB부동산만 믿고 들어가면 놓치는 부분

KB부동산은 좋은 도구지만 현장을 대신해주지는 않습니다. 특히 빌라, 오피스텔, 지방 소형 아파트는 숫자만으로 판단하면 위험합니다. 거래량이 적은 지역은 시세가 늦게 반영되기도 하고, 같은 면적이라도 구조와 주차, 엘리베이터 여부에 따라 체감 가격이 크게 갈립니다.

제가 예전에 수도권 외곽 빌라를 검토한 적이 있습니다. 주변 시세만 보면 2억 2천만 원은 가능해 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 진입로가 좁고, 주차가 사실상 전쟁이었습니다. 낮에는 조용해 보였는데 저녁 8시에 다시 가니 골목이 차로 꽉 막혔습니다. KB부동산이나 실거래가 화면에서는 이런 게 안 보입니다. 결국 입찰을 포기했는데, 나중에 낙찰자는 명도 후 매도까지 꽤 오래 걸렸습니다.

권리분석도 마찬가지입니다. KB시세가 아무리 좋아도 선순위 임차인, 대항력, 배당요구 여부, 유치권 주장, 법정지상권 가능성이 있으면 게임이 완전히 달라집니다. 초보가 피해야 할 물건은 싸 보이는 물건이 아니라, 싸 보이는 이유를 설명하지 못하는 물건입니다.

입찰가를 잡을 때 제 방식

저는 입찰가를 정할 때 먼저 매도가격을 낮게 잡습니다. KB부동산 일반가가 6억이면 저는 바로 6억으로 팔린다고 보지 않습니다. 급매 경쟁, 중개수수료, 수리 상태, 세금, 보유 기간 이자를 빼고 봅니다. 그리고 명도비는 최소 300만 원에서 1천만 원까지 열어둡니다. 점유자가 협조적이면 덜 들지만, 그건 운에 가깝습니다.

계산은 단순하게 합니다. 예상 매도가에서 모든 비용을 뺍니다. 그리고 내가 가져갈 최소 수익을 뺍니다. 남는 금액이 입찰 상한가입니다. 여기서 감정적으로 500만 원 더 쓰면 안 됩니다. 법원 입찰장에서는 “이 정도면 되겠지”가 제일 비쌉니다. 2등과 100만 원 차이로 낙찰받는 게 실력처럼 보이지만, 사실 내가 상한가를 지켰는지가 더 중요합니다.

• KB시세는 기준 가격으로만 둔다
• 실거래가로 현재 시장 온도를 본다
• 현장 방문으로 할인 요인을 찾는다
• 대출 가능 금액을 입찰 전 확인한다
• 명도와 보유 비용을 낙찰가 안에 넣는다

KB부동산은 초보에게 꽤 든든한 지도입니다. 다만 지도만 보고 산을 오르면 발목을 접질릴 수 있습니다. 현장 냄새, 점유자 상황, 대출 상담, 권리관계까지 같이 봐야 비로소 입찰가가 나옵니다. 저는 지금도 좋은 물건을 보면 설렙니다. 근데 설렌 상태로 입찰표를 쓰지는 않습니다. 경매에서 오래 살아남는 사람은 크게 맞히는 사람보다, 크게 잃을 자리를 조용히 피하는 사람에 가깝습니다.