아파트경매 입찰장까지 직접 가봤더니, 초보가 돈 잃는 지점은 따로 있었습니다
입찰장 분위기에 휩쓸리면 숫자가 무너집니다
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 예전보다 아파트경매를 보러 온 초보 투자자가 확실히 많아졌다는 느낌을 받았습니다. 손에 감정평가서 출력물만 들고 온 분도 있었고, 휴대폰으로 급하게 네이버 시세를 확인하는 분도 있었습니다. 문제는 입찰장에 들어서는 순간부터 마음이 흔들린다는 겁니다. 남들이 많이 온 물건은 좋아 보이고, 아무도 안 보는 물건은 괜히 찝찝해 보입니다.
제가 10년 넘게 경매를 하면서 배운 건 단순합니다. 아파트경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 비싸게 사지 않는 싸움에 가깝습니다. 감정가 5억짜리 아파트가 1회 유찰돼 최저가 4억이 됐다고 해서 무조건 싼 게 아닙니다. 주변 실거래가가 4억 2천이고, 내부 수리비 2천, 취득세와 명도비까지 합치면 이미 남는 게 없습니다. 숫자를 입찰장 밖에서 끝내놓고 들어가야 합니다.
초보 때 가장 많이 하는 실수가 ‘조금만 더 쓰면 낙찰받을 수 있지 않을까’라는 생각입니다. 저도 예전에 그랬습니다. 3억 1천까지만 쓰기로 해놓고, 현장에서 경쟁자가 많아 보이니 3억 2천 7백을 적었습니다. 낙찰은 받았죠. 그런데 잔금 치르고 보니 같은 단지 같은 평형이 두 달 뒤 3억 1천 5백에 거래됐습니다. 그때 배운 게 있습니다. 낙찰 자체는 성과가 아닙니다. 싸게 받아야 성과입니다.
권리분석은 등기부만 보면 절반입니다
아파트경매를 처음 공부하는 분들은 등기부등본에서 말소기준권리만 찾으면 권리분석이 끝난다고 생각하는 경우가 많습니다. 물론 말소기준권리는 기본입니다. 근저당, 압류, 가압류 중 어떤 권리가 기준이 되는지 보고, 그 뒤 권리들이 소멸하는지 확인해야 합니다. 그런데 실전에서는 등기부보다 현황조사서와 매각물건명세서가 더 무섭게 다가올 때가 있습니다.
예를 들어 등기부상으로는 깨끗해 보이는데, 매각물건명세서에 ‘대항력 있는 임차인 있음’이라는 문구가 들어가 있으면 이야기가 달라집니다. 보증금 1억 5천만 원짜리 임차인이 배당을 다 못 받는 구조라면, 그 돈을 낙찰자가 인수할 수도 있습니다. 감정가보다 1억 싸게 낙찰받았다고 좋아했는데, 인수 보증금이 1억 5천이면 바로 손실입니다.
저는 초보에게 항상 세 가지를 같이 보라고 말합니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 전입세대열람입니다. 여기에 가능하면 관리사무소 체납 확인까지 해야 합니다. 아파트는 빌라보다 구조가 단순하다고 생각하기 쉽지만, 미납 관리비와 장기수선충당금, 점유자 문제까지 겹치면 생각보다 피곤해집니다.
- 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있는지 확인
- 배당요구를 했는지, 보증금 전액 배당 가능성이 있는지 확인
- 관리비 체납과 공용부분 연체 금액 확인
- 점유자가 소유자인지 임차인인지 현황조사서로 확인
시세조사는 호가가 아니라 거래 가능 가격을 보는 겁니다
아파트경매에서 시세조사를 대충 하면 거의 반드시 비싸게 씁니다. 네이버 부동산에 5억 2천 매물이 있다고 해서 그 아파트가 5억 2천짜리인 건 아닙니다. 실제 거래는 4억 8천에 되고 있는데 집주인들이 희망가를 높게 올려놓은 것일 수도 있습니다. 경매 입찰가는 호가가 아니라 실제 팔 수 있는 가격에서 거꾸로 계산해야 합니다.
제가 현장에서 보는 방식은 단순합니다. 같은 동, 같은 평형, 같은 층급, 같은 향, 같은 수리 상태를 최대한 맞춰봅니다. 같은 단지라도 1층과 로열층은 가격 차이가 납니다. 남향과 서향도 다르고, 초등학교 배정이나 지하철 동선에 따라 체감 가격이 달라집니다. 특히 구축 아파트는 샷시, 욕실, 주방 수리 여부에 따라 2천만 원에서 5천만 원까지 차이가 벌어집니다.
실거래가가 5억이라고 해도 바로 5억 기준으로 계산하면 안 됩니다. 팔 때 중개수수료, 보유 기간 이자, 취득세, 법무비, 수리비, 명도비, 대출 중도상환수수료까지 넣어야 합니다. 저는 보수적으로 계산할 때 최소 7~10%는 비용과 변동 위험으로 잡습니다. 5억짜리 아파트라면 3천5백만 원에서 5천만 원 정도는 사라질 수 있다고 보고 들어갑니다.
경락잔금대출은 낙찰 후에 알아보면 늦습니다
초보가 아파트경매에서 자주 놓치는 부분이 자금입니다. 낙찰받고 나서 은행에 가면 될 것 같지만, 실제로는 물건 상태와 본인 소득, 규제지역 여부, 선순위 임차인 여부에 따라 대출 가능 금액이 크게 달라집니다. 경락잔금대출은 감정가 기준이 아니라 낙찰가와 KB시세, 담보평가를 같이 봅니다.
예전에 한 지인이 수도권 아파트를 낙찰받고 연락이 왔습니다. 낙찰가는 4억 6천, 본인 자금은 8천만 원이었습니다. 본인은 80%까지 대출이 될 거라고 생각했는데, 실제 상담을 받아보니 가능 금액이 3억 초반대였습니다. 잔금기일은 다가오고, 결국 급하게 사채성 브릿지 자금까지 알아보다가 포기 직전까지 갔습니다. 입찰보증금 10%가 걸려 있는 상황에서는 시간이 편이 아닙니다.
입찰 전에는 최소 두 군데 이상 대출 상담을 받아야 합니다. 대출상담사에게 사건번호, 감정가, 최저가, 예상 낙찰가, 본인 소득과 기존 대출을 알려주고 범위를 확인해야 합니다. ‘아마 될 겁니다’라는 말로는 부족합니다. 잔금이 막히면 수익률 계산은 의미가 없습니다.
명도는 감정싸움이 되면 비용이 커집니다
아파트경매에서 낙찰 후 가장 피곤한 단계가 명도입니다. 소유자가 살고 있으면 대화가 비교적 빠를 때도 있지만, 임차인이 얽혀 있거나 가족 사정이 복잡하면 시간이 길어집니다. 법적으로는 인도명령, 강제집행 절차가 있지만, 실제 현장에서는 돈과 시간이 같이 들어갑니다.
저는 명도를 할 때 처음부터 강하게 밀어붙이지 않습니다. 점유자의 상황을 듣고, 이사 가능 시점과 이사비 범위를 숫자로 정합니다. 다만 약속은 반드시 문서로 남깁니다. 구두로만 ‘다음 달에 나가겠다’고 하면 나중에 말이 바뀌는 경우가 많습니다. 이사비도 선지급보다는 이사 완료와 열쇠 인도 조건으로 지급하는 편이 낫습니다.
물론 모든 점유자가 협조적인 건 아닙니다. 연락을 피하거나 과도한 금액을 요구하는 경우도 있습니다. 그럴 때는 감정적으로 대응하지 말고 인도명령 신청과 강제집행 예납금까지 계산해둬야 합니다. 아파트라 해도 집행비, 보관비, 이사비 성격의 합의금까지 들어가면 몇백만 원은 금방 나갑니다.
초보라면 이런 아파트경매부터 거르는 게 낫습니다
제가 초보에게 권하는 첫 원칙은 수익보다 생존입니다. 처음부터 복잡한 권리관계, 대항력 있는 임차인, 유치권 주장, 공유자 지분, 선순위 전세권이 있는 물건으로 들어가면 공부는 많이 되지만 돈이 위험해집니다. 공부는 책으로 하고, 실전 첫 입찰은 단순한 물건으로 시작하는 게 낫습니다.
처음 보는 아파트경매 물건이라면 소유자 점유, 권리관계 단순, 실거래가 풍부, 대출 가능성 명확, 관리비 확인 가능이라는 조건을 우선으로 잡는 편이 좋습니다. 수익률이 조금 낮아 보여도 이런 물건이 경험을 쌓기 좋습니다. 반대로 수익률이 너무 좋아 보이는 물건은 대개 이유가 있습니다. 아무도 몰라서 싼 게 아니라, 다들 알고 피해서 싼 경우가 많습니다.
아파트경매는 잘하면 좋은 투자 수단입니다. 하지만 낙찰가 하나만 보고 뛰어들면 생각보다 빨리 다칩니다. 저는 아직도 입찰 전날이면 사건기록을 다시 보고, 비용표를 다시 고치고, 최종 입찰가를 종이에 적어둡니다. 현장에서 마음이 흔들릴 걸 알기 때문입니다. 초보일수록 멋진 낙찰 후기보다 손실을 막는 습관을 먼저 가져야 오래 갑니다.
