동탄 아파트 경매, 1회 유찰 3.1억

한줄 요약

동탄의 매력적인 위치, 유찰로 인한 가격 매리트 있지만 대지권 미등기 주의 필요

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 동탄순환대로12길 85, 3631동 7층705호 (산척동,그린힐반도유보라아이비파크10)

경기도 화성시 동탄순환대로12길 85에 위치한 이 아파트는 그린힐반도유보라아이비파크10의 7층에 자리하고 있어. 솔직히 말하면 동탄은 교통과 학군 모두 우수한 지역이라 실거주 가치도 높다고 봐. 주변에 동탄 신도시와 각종 생활 편의시설이 잘 조성되어 있어 생활하기 좋은 환경이야.

가격이 말해주는 것

이 물건의 감정가는 4억 3,000만원이었지만, 1회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 3억 100만원으로 책정되었어. 감정가 대비 30% 할인된 가격이라 매력적이긴 해. 인근 아파트 실거래가는 대략 3억 5,000만원에서 4억 사이니, 3억 1,605만원 정도로 낙찰 받으면 괜찮은 가격이라고 판단돼.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 10월 8일 근저당권이고, 대지권이 미등기 상태라는 게 한 가지 걸리는 부분이야. 하지만 분양대금에 토지와 건물가가 모두 포함되어 있고, 대지지분도 포함해 분양받았다는 사실조회회신이 있으니 어느 정도 안심할 수 있을 것 같아. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요해. 임차인이 대항력을 갖고 있으면 복잡해질 수 있으니 주의해야 해.

투자 관점에서 보면

동탄 지역은 개발 호재가 많고, 교통망도 잘 갖춰져 있어 장기적으로 투자 가치가 높다고 봐. 다만 대지권 미등기 문제와 임차인 대항력 여부는 체크해야 하는 리스크야. 예상 수익률은 월세 기준 연 4% 정도로 나쁘지 않지만, 매도 시점의 시장 상황에 따라 유동적일 수 있어.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건은 경쟁률이 꽤 높을 것으로 예상돼. 동탄 지역의 인기는 여전히 높거든. 예상 낙찰가를 3억 1,605만원 정도로 보고, 취등록세 약 1,453만원을 포함한 총 투자금은 3억 2,558만원 정도로 예상해. 입찰에 참여한다면, 감정가 대비 75%인 3억 2,250만원 정도가 적당한 입찰가가 아닐까 싶어. 물론, 대지권 미등기 리스크를 감안하고 입찰에 참여해야 해. 명도 문제는 심각해 보이지 않지만, 임차인이 있다면 협의가 필요할 수도 있어.