물건경매 처음 따라가 봤다가 입찰표 앞에서 손 멈춘 이야기
법원 게시판 앞에서 제일 먼저 보이는 건 가격이 아닙니다
얼마 전 지인이 물건경매 하나 봐달라며 사건번호를 보내왔습니다. 감정가 3억 2천만 원짜리 아파트인데 최저가가 2억 2,400만 원까지 떨어졌더군요. 문자에는 딱 한 줄이 붙어 있었습니다. “이거 싸지 않나요?” 솔직히 이 질문이 제일 위험합니다. 경매장에서 오래 있다 보면 싸 보이는 물건일수록 먼저 의심하게 됩니다.
초보 때는 저도 최저가부터 봤습니다. 감정가 대비 몇 퍼센트인지, 유찰이 몇 번 됐는지, 낙찰받으면 얼마 남는지부터 계산했죠. 그런데 현장에서 돈을 잃는 사람은 대부분 수익률 계산을 못 해서가 아니라, 그 물건이 왜 거기까지 내려왔는지를 놓쳐서 다칩니다. 물건경매는 할인 매장이 아닙니다. 누군가 포기한 이유가 붙어 있는 시장입니다.
제가 제일 먼저 보는 건 세 가지입니다. 권리관계, 점유자, 실제 시세입니다. 이 셋 중 하나라도 흐리면 입찰가를 낮추는 게 아니라 아예 안 들어가는 쪽으로 생각합니다. 특히 첫 입찰이라면 수익보다 생존이 먼저입니다.
싸 보이는 물건이 계속 유찰되는 이유
예전에 서울 외곽 빌라 하나가 있었습니다. 감정가 1억 8천만 원, 최저가 1억 1,500만 원. 주변 실거래를 대충 보면 1억 6천만 원 정도는 가능해 보였습니다. 숫자만 보면 괜찮았죠. 그런데 등기부를 펼쳐보니 선순위 임차인이 있었습니다. 배당요구를 했는지, 대항력은 있는지, 확정일자는 언제인지 하나씩 맞춰보니 낙찰자가 떠안아야 할 보증금 가능성이 있었습니다.
초보자는 여기서 자주 착각합니다. 매각물건명세서에 적힌 문구를 그냥 읽고 지나갑니다. “임차인 있음”이라는 말은 별것 아닌 것처럼 보이지만, 실제로는 수천만 원짜리 문장일 수 있습니다. 선순위 임차인의 보증금 7천만 원을 인수하는 구조라면 최저가 1억 1,500만 원은 싼 게 아닙니다. 낙찰가에 인수금액을 더한 금액이 진짜 매입가입니다.
또 하나는 현황과 공부상 내용이 다른 경우입니다. 건축물대장에는 근린생활시설인데 실제로는 주거용 원룸처럼 쓰는 물건, 도로 접면이 애매한 토지, 위반건축물 표시가 있는 다세대주택. 이런 물건은 대출, 매도, 임대에서 발목을 잡습니다. 경매는 낙찰받는 순간 끝나는 게 아니라 그때부터 진짜 비용이 시작됩니다.
입찰 전에 저는 이렇게 숫자를 다시 씁니다
물건경매를 볼 때 감정가를 기준으로 수익을 잡으면 안 됩니다. 감정가는 기준점일 뿐이고, 시장에서 실제로 팔리는 가격과 다를 때가 많습니다. 저는 최소 세 가지 가격을 따로 적습니다. 실거래가, 급매가, 보수적인 처분가입니다.
- 실거래가: 최근 3개월에서 6개월 안에 같은 단지나 인근에서 실제 거래된 가격
- 급매가: 중개업소에 전화했을 때 바로 팔려면 받아야 할 가격
- 처분가: 시장이 흔들리거나 하자가 드러났을 때도 빠져나올 수 있는 가격
예를 들어 시세가 3억이라고 생각한 아파트가 있습니다. 그런데 같은 동 저층은 2억 8천에 거래됐고, 인근 중개사 두 곳에서 “급하면 2억 7천 봐야 한다”고 말합니다. 그러면 제 기준 매도 가능 가격은 3억이 아니라 2억 7천입니다. 여기서 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 수리비, 중개보수까지 빼야 합니다.
잔금대출도 너무 낙관하면 안 됩니다. 낙찰가의 80%가 무조건 나오는 것처럼 말하는 사람이 있는데, 실제로는 물건 종류, 지역, 본인 소득, 규제, 임차인 상태에 따라 달라집니다. 잔금기일은 기다려주지 않습니다. 대출이 틀어지면 보증금 날리는 일이 생깁니다. 그래서 입찰 전에는 은행 한 곳 말고 최소 두세 곳에 확인합니다. “이 물건이면 얼마까지 가능하냐”를 사건번호 기준으로 물어봐야 합니다.
명도는 서류가 아니라 사람 문제입니다
초보 때 가장 가볍게 보는 게 명도입니다. 권리분석만 맞으면 점유자는 알아서 나간다고 생각하는데, 현장은 그렇게 깔끔하지 않습니다. 낙찰받고 찾아갔더니 집 안에 짐이 가득하고, 점유자가 연락을 피하고, 관리비가 몇백만 원 밀려 있는 경우도 있습니다.
한 번은 낙찰가 2억 초반의 아파트에서 명도비 200만 원 정도면 끝날 줄 알았습니다. 그런데 점유자가 이사 갈 집을 못 구했다며 계속 시간을 끌었습니다. 결국 강제집행 신청까지 준비했고, 그 사이 대출이자와 관리비가 계속 붙었습니다. 장부상 수익은 1,500만 원이었는데 실제 손에 남은 건 700만 원도 안 됐습니다. 그 경험 이후로 저는 명도비를 비용표에 반드시 넣습니다. 낙관적으로 0원 처리하지 않습니다.
점유자가 소유자인지, 임차인인지, 가족인지에 따라 대응도 다릅니다. 대화로 풀 수 있는 경우도 많지만, 감정적으로 밀어붙이면 일이 커집니다. 경매 투자자는 싸게 사는 사람 이전에 문제를 처리하는 사람입니다. 이 부분을 견딜 자신이 없으면 주거용 점유 물건보다 공실 가능성이 높은 물건부터 보는 게 낫습니다.
초보라면 피하는 게 실력인 물건도 있습니다
제가 초보자에게 자주 말하는 기준이 있습니다. 처음 3건은 돈 버는 연습이 아니라 안 다치는 연습으로 가야 한다는 겁니다. 특히 아래 유형은 욕심을 줄이는 편이 좋습니다.
- 선순위 임차인 보증금 인수 가능성이 있는 물건
- 유치권 신고가 있고 현장 확인이 어려운 물건
- 공유자 지분만 나오는 지분경매
- 법정지상권, 분묘기지권 가능성이 있는 토지
- 불법 증축이나 용도 문제가 뚜렷한 건물
물론 이런 물건에서도 수익을 내는 사람이 있습니다. 저도 해봤습니다. 다만 그건 구조를 알고 들어갈 때 이야기입니다. 위험을 모르고 들어가서 운 좋게 빠져나오는 건 실력이 아닙니다. 다음 번에 더 큰 금액으로 같은 실수를 반복하게 됩니다.
처음 물건경매를 한다면 아파트, 빌라, 오피스텔처럼 비교 사례가 많은 물건부터 시작하는 게 현실적입니다. 권리관계가 단순하고, 임차인 관계가 명확하고, 대출 가능성을 사전에 확인할 수 있는 물건. 수익률이 조금 낮아 보여도 그런 물건이 오래 살아남게 해줍니다.
입찰표 쓰기 전 보는 것들
입찰 당일 법원에 가면 묘하게 분위기에 휩쓸립니다. 사람들이 많고, 같은 물건에 누가 관심을 보이면 마음이 급해집니다. 이때 미리 정한 상한가를 넘기면 안 됩니다. 현장에서 300만 원 더 쓰는 건 쉬운데, 그 300만 원을 회수하려면 임대료 몇 달치나 매도차익 일부가 사라집니다.
저는 입찰표 쓰기 전에 종이에 다시 적습니다. 낙찰가, 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 대출이자, 보유기간, 예상 매도가. 그리고 보수적인 처분가에서 전부 빼봅니다. 그래도 남는 금액이 내가 감당할 리스크보다 크면 들어갑니다. 애매하면 안 씁니다. 경매는 오늘 이 물건을 놓친다고 끝나는 시장이 아닙니다.
10년 넘게 현장을 다니며 느낀 건, 좋은 물건을 찾는 눈보다 나쁜 물건을 걸러내는 눈이 먼저라는 겁니다. 물건경매는 숫자놀이처럼 보이지만 실제로는 권리, 사람, 돈, 시간이 한꺼번에 얽힌 일입니다. 처음부터 큰 수익을 노리기보다 작은 물건 하나를 끝까지 처리해보면, 책이나 강의에서 안 보이던 것들이 꽤 선명하게 보입니다. 저는 그 감각이 생기기 전까지는 욕심을 조금 늦게 가져가도 충분하다고 봅니다.