상가건물매매 현장에 직접 붙어보니, 수익률보다 먼저 보인 것들
얼마 전 지인이 상가건물매매 계약 직전이라고 해서 같이 현장을 다녀왔습니다. 매매가 18억 원, 보증금 1억 5천만 원, 월세 합계 820만 원짜리였습니다. 숫자만 보면 나쁘지 않아 보였죠. 그런데 현장에서 30분 서 있어 보니 임차인 한 곳은 문을 거의 닫아둔 상태였고, 2층 병원 자리는 간판만 남아 있었습니다. 이런 물건은 엑셀보다 현장이 먼저 말합니다.
상가건물매매는 월세표만 믿으면 다칩니다
초보 분들이 제일 많이 보는 게 임대 현황표입니다. 보증금 얼마, 월세 얼마, 수익률 몇 퍼센트. 그런데 저는 그 표를 믿기 전에 임차인 얼굴부터 봅니다. 장사가 되는 사람인지, 버티는 사람인지, 이미 나갈 준비를 하는 사람인지 분위기가 꽤 드러납니다.
예전에 월세 600만 원 나온다는 4층 상가건물을 본 적이 있습니다. 서류상으로는 공실이 없었습니다. 근데 막상 가보니 3층 학원은 학생이 거의 없고, 4층 사무실은 우편물만 쌓여 있었습니다. 매도인은 정상 임대 중이라고 했지만, 잔금 후 두 달 만에 두 곳이 빠지면 그때부터 계산이 완전히 달라집니다.
- 임대차계약서 원본과 실제 입금 내역이 맞는지 봐야 합니다.
- 부가세 포함 월세인지 별도인지 확인해야 합니다.
- 관리비를 임차인이 제대로 내는 구조인지 봐야 합니다.
- 렌트프리나 구두 약속이 숨어 있는지 물어봐야 합니다.
상가건물매매에서 좋은 임차인은 가격을 올려주는 자산입니다. 반대로 버티기 힘든 임차인은 겉으로는 월세를 만들지만, 실제로는 리스크를 뒤로 미룬 것에 가깝습니다.
표면 수익률보다 실제 손에 남는 돈
매매가 18억 원에 월세 820만 원이면 연 임대료가 9,840만 원입니다. 단순 계산으로는 5% 중반 수익률이 나옵니다. 여기서 많은 분들이 마음이 급해집니다. 은행 이자보다 낫다, 노후 임대수익으로 괜찮다, 이런 식으로요.
근데 실제로는 취득 비용, 중개보수, 법무 비용, 대출이자, 공실 기간, 수선비가 빠집니다. 특히 상가건물은 주택보다 설비 비용이 거칠게 튑니다. 옥상 방수 1,500만 원, 엘리베이터 보수 3,000만 원, 노후 배관 교체 2,000만 원이 한 번에 나올 수 있습니다. 이런 돈은 수익률표에 잘 안 보입니다.
제가 보는 방식은 단순합니다
저는 먼저 최악은 아니어도 불편한 상황을 하나 넣어봅니다. 예를 들어 1개 층이 6개월 공실이 되고, 금리가 지금보다 조금 더 부담스럽고, 수선비가 2,000만 원 나온다고 가정합니다. 그래도 버틸 수 있으면 검토합니다. 그 정도에서 바로 현금흐름이 막히면 좋은 물건처럼 보여도 손을 늦춥니다.
경매장에서 배운 게 있습니다. 싸게 낙찰받는 것보다 오래 버티는 구조가 더 중요합니다. 상가건물매매도 같습니다. 매입가를 3천만 원 깎았다고 좋아했는데, 잔금 후 공실이 두 칸 나면 그 3천만 원은 금방 사라집니다.
입지는 유동인구보다 동선이 먼저입니다
상가를 볼 때 유동인구 숫자만 보고 판단하면 헛발질하기 쉽습니다. 사람이 많이 지나가도 돈을 쓰지 않는 길이 있습니다. 지하철에서 집으로 빠르게 지나가는 길, 대로변이지만 횡단보도가 멀어 접근이 끊긴 자리, 버스정류장 뒤편이라 눈에 잘 안 들어오는 자리 같은 곳입니다.
제가 좋아하는 상권은 화려한 곳보다 반복 소비가 생기는 곳입니다. 병원, 약국, 학원, 식당, 편의점, 미용실처럼 동네 사람이 계속 쓰는 업종이 버티는 곳입니다. 반대로 유행 업종만 가득한 건물은 월세가 높아 보여도 교체가 잦습니다. 임차인이 자주 바뀌면 중개 공백, 인테리어 기간, 월세 조정이 계속 생깁니다.
- 평일 낮, 평일 저녁, 주말 오후를 나눠서 봅니다.
- 건물 앞에서 사람들이 멈추는지 그냥 지나가는지 봅니다.
- 주차가 가능한지, 불법주차 단속이 심한지 확인합니다.
- 주변 공실 간판이 몇 개나 있는지 직접 세어봅니다.
특히 2층 이상 상가는 더 냉정해야 합니다. 1층은 간판과 접근성으로 어느 정도 버티지만, 3층과 4층은 엘리베이터, 계단 폭, 업종 적합성에 따라 임대 난도가 확 달라집니다.
경매 물건과 일반 매매 물건은 보는 눈이 다릅니다
저는 경매를 오래 했지만, 상가건물매매를 볼 때도 권리분석 습관을 그대로 가져갑니다. 등기부등본만 보는 게 아니라 임대차관계, 전입 여부, 사업자등록, 확정일자, 보증금 반환 부담까지 같이 봅니다. 일반 매매라고 해서 권리가 깨끗하다는 보장은 없습니다.
경매에서는 매각물건명세서에 위험 신호가 드러나는 경우가 많습니다. 일반 매매는 오히려 말로 포장되는 경우가 있습니다. 임차인이 좋은 분이다, 오래 계실 거다, 월세 밀린 적 없다, 이런 말은 듣되 믿지는 않습니다. 통장 입금 내역과 계약서, 관리비 납부 내역이 같이 맞아야 합니다.
또 하나는 불법 증축입니다. 1층 뒤쪽 창고, 옥상 가건물, 주차장 일부를 막아 만든 점포 같은 부분은 나중에 문제가 됩니다. 매수 후 시정명령을 받으면 임대수익 문제가 아니라 건물 운영 자체가 피곤해집니다. 건축물대장과 실제 현장을 맞춰보는 작업은 귀찮아도 빼면 안 됩니다.
잔금 전 마지막 현장 확인이 돈을 지킵니다
계약 전에 본 건물과 잔금 직전 건물이 같은 상태인지 확인해야 합니다. 임차인이 빠졌는지, 원상복구가 되었는지, 누수 흔적이 새로 생겼는지, 공용 전기료나 관리비 연체가 있는지 봐야 합니다. 저는 잔금일 전에 꼭 한 번 더 갑니다. 가능하면 비 오는 날도 좋습니다. 누수는 맑은 날보다 비 오는 날이 훨씬 솔직합니다.
상가건물매매는 멋진 수익률표보다 귀찮은 확인이 돈을 지켜줍니다. 매도인이 싫어할 정도로 물어봐야 할 때도 있습니다. 임차인에게도 묻고, 주변 중개사무소에도 묻고, 근처 비슷한 건물 공실도 봅니다. 단, 말은 참고만 하고 숫자와 서류로 다시 맞춰야 합니다.
초보라면 처음부터 큰 건물에 들어가기보다 작은 근린상가나 구분상가를 보면서 감을 익히는 편이 낫습니다. 상가는 주택보다 현금흐름이 매력적일 수 있지만, 한 번 꼬이면 공실과 대출이자, 수선비가 동시에 밀려옵니다. 저는 지금도 상가건물매매 물건을 볼 때 설레기보다 먼저 의심합니다. 그 의심이 수익을 깎는 게 아니라, 오래 살아남게 해주는 버릇이라고 봅니다.
