전세계약 한 번 잘못했다가 경매장까지 가본 사람이 보는 진짜 주의사항
등기부 한 장을 대충 보면 전세가 아니라 빚을 떠안습니다
얼마 전 상담받은 분이 빌라 전세계약서를 들고 왔습니다. 보증금은 2억 3천만 원, 시세는 중개사가 2억 7천만 원쯤 된다고 했고, 집도 깨끗했습니다. 그런데 등기부를 보니 근저당이 1억 6천만 원 잡혀 있었습니다. 임대인은 “잔금 받으면 말소한다”고 했고요. 이 말, 현장에서 정말 많이 듣습니다. 문제는 말소가 실제로 끝나기 전까지는 내 보증금보다 은행이 앞선다는 겁니다.
전세계약주의사항 중 첫 번째는 등기부등본입니다. 계약 당일, 잔금 당일, 전입신고 직전까지 최소 세 번은 봐야 합니다. 갑구에서는 소유자가 계약 상대와 같은지, 가압류·압류·가처분·신탁등기가 있는지 봅니다. 을구에서는 근저당권, 전세권, 임차권등기가 있는지 봅니다. 특히 신탁등기가 있으면 소유자처럼 보이는 사람이 마음대로 임대차계약을 할 권한이 없을 수 있습니다. 이건 초보가 건드릴 물건이 아닙니다.
근저당이 있는 집은 단순히 ‘대출이 좀 있네’로 끝나지 않습니다. 경매로 넘어가면 감정가 3억짜리 집도 낙찰가가 2억 4천만 원에 멈출 수 있습니다. 여기에 선순위 근저당 1억 6천만 원, 체납세금, 경매비용이 빠지면 세입자 몫은 생각보다 적습니다. 전세보증금이 시세의 80%를 넘고 선순위 채권까지 있다면 저는 초보자에게 거의 말립니다.
전입신고와 확정일자는 잔금 치른 날 바로 움직여야 합니다
법원 경매 사건을 보다 보면 안타까운 사례가 많습니다. 계약은 제대로 했는데 전입신고를 며칠 늦게 해서 순위가 밀린 경우입니다. 주택임대차에서 대항력은 주택 인도와 주민등록이 갖춰져야 하고, 보통 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 확정일자는 우선변제권과 연결됩니다. 말로는 어렵지만, 현장식으로 말하면 ‘내가 이 집 세입자이고 돈을 먼저 돌려받을 순서가 있다’는 걸 만드는 절차입니다.
잔금일에는 순서를 헷갈리면 안 됩니다. 먼저 등기부를 다시 떼고, 근저당 말소 조건이 있다면 법무사 입회나 금융기관 상환 절차를 확인합니다. 그다음 잔금을 보내고, 즉시 전입신고와 확정일자를 받는 흐름이 좋습니다. 요즘은 온라인도 가능하지만, 주소 표기 하나 틀리면 나중에 골치 아플 수 있습니다. 동·호수, 건물명, 도로명주소와 등기부상 표시가 서로 어긋나지 않는지 확인해야 합니다.
- 계약 전: 등기부등본, 건축물대장, 시세, 임대인 신분 확인
- 계약일: 특약에 근저당 말소, 보증보험 가입 협조, 체납 고지 의무 기재
- 잔금일: 등기부 재확인, 말소 서류 확인, 잔금 송금
- 잔금 직후: 전입신고, 확정일자, 보증보험 신청
보증보험이 된다는 말만 믿으면 안 됩니다
중개사가 “이 집은 보증보험 돼요”라고 말하는 경우가 있습니다. 그런데 실제 심사는 보증기관이 합니다. HUG 전세보증금반환보증은 전세계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 반환을 책임지는 상품이고, 보증 대상 보증금은 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하로 안내됩니다. 신청기한도 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지라는 기준이 있습니다. 이 부분은 계약 전에 직접 확인해야 합니다.
제가 보는 좋은 특약은 단순합니다. ‘임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 필요한 서류 제출 및 절차에 협조한다. 보증보험 가입이 임대인 또는 목적물 사유로 거절될 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.’ 이런 문구가 들어가면 말이 달라집니다. 그냥 구두로 “당연히 되죠”와 계약서에 박힌 문장은 무게가 다릅니다.
보증보험이 만능도 아닙니다. 선순위 채권이 과다하거나, 불법건축물 문제가 있거나, 임대인 관련 제한 사유가 있으면 거절될 수 있습니다. 그래서 계약금을 넣기 전에 가입 가능성을 먼저 보는 게 순서입니다. 계약금 10%를 이미 넣은 뒤에 보증보험이 안 된다는 걸 알면 협상력이 급격히 떨어집니다.
시세조사는 매매가보다 ‘경매로 팔릴 가격’을 봐야 합니다
전세계약에서 많은 분들이 네이버 매물가만 봅니다. 그런데 매물가는 집주인이 받고 싶은 가격이지, 실제 거래된 가격이 아닙니다. 저는 전세 들어갈 집을 볼 때 실거래가, 같은 단지 전세가, 주변 경매 낙찰가를 같이 봅니다. 빌라라면 더 보수적으로 봅니다. 같은 동네라도 도로 하나 차이로 수요가 갈리고, 엘리베이터 유무와 주차 상태에 따라 낙찰가가 크게 갈립니다.
예를 들어 매매 호가가 2억 8천만 원인 빌라에 전세 2억 4천만 원이 들어간다고 해보죠. 겉으로는 4천만 원 여유가 있어 보입니다. 그런데 실제 거래가는 2억 5천만 원이고, 경매 낙찰은 2억 1천만 원 선에서 반복된다면 이야기가 달라집니다. 여기에 선순위 근저당 3천만 원만 있어도 보증금 전액 회수는 장담하기 어렵습니다. 초보자는 ‘싸고 깨끗한 집’보다 ‘나갈 때 돈을 돌려받을 수 있는 집’을 골라야 합니다.
특약은 예의 차리는 문장이 아니라 돈 지키는 장치입니다
계약서 특약란을 빈칸으로 두는 분들이 있습니다. 현장에서 보면 이 빈칸 때문에 싸움이 커집니다. 임대인이 잔금 전 추가 대출을 받지 못하게 하는 조항, 체납 세금이 확인되면 계약 해제와 반환을 명시하는 조항, 등기부상 권리 변동이 생기면 임차인이 해제할 수 있다는 조항은 넣는 게 좋습니다.
특히 다가구주택은 조심해야 합니다. 아파트나 구분등기 빌라는 호실별 등기가 분리되어 있지만, 다가구는 건물 전체가 하나의 등기인 경우가 많습니다. 내 앞에 들어온 세입자들의 보증금 총액이 얼마인지 모르면 순위를 계산하기 어렵습니다. 임대인이 선순위 임대차 현황을 제대로 보여주지 않는다면 저는 그 자리에서 멈춥니다. 좋은 물건은 다음에도 있지만, 잃은 보증금은 쉽게 돌아오지 않습니다.
제가 초보에게 꼭 확인시키는 것들
- 임대인 신분증과 등기부상 소유자 이름이 같은지
- 대리계약이면 위임장, 인감증명서, 소유자 통화 확인이 되는지
- 근저당 말소 조건이 계약서에 구체적으로 적혔는지
- 전세보증금반환보증 가입 가능성을 사전에 확인했는지
- 전입신고와 확정일자를 잔금 당일 처리할 수 있는지
- 불법 증축, 위반건축물, 용도 불일치가 없는지
참고로 보증 관련 기준은 바뀔 수 있어 HUG 안내를 직접 확인하는 편이 낫습니다. HUG 전세보증금반환보증 안내에는 보증 내용, 보증 대상 보증금, 신청기한, 신청 방법이 나와 있고, 전세사기피해자 지원 제도는 국가법령정보센터의 특별법에서 최신 시행 내용을 확인할 수 있습니다. 계약 전에는 중개사 말보다 이런 공식 자료와 내 서류가 먼저입니다.
전세계약은 집을 빌리는 일이지만, 실제로는 몇 년치 노동의 결과물을 남에게 맡기는 일입니다. 저는 경매장에서 보증금 일부라도 건지려고 서류 들고 오신 세입자들을 많이 봤습니다. 그분들 대부분이 무리한 욕심을 낸 게 아니었습니다. 그냥 한두 가지를 늦게 확인했을 뿐입니다. 그래서 전세계약주의사항은 겁주는 이야기가 아닙니다. 계약서에 도장 찍기 전에 잠깐 멈춰서, 내 돈이 어느 순서에 서 있는지 확인하는 습관에 가깝습니다.
