건물매매 직접 몇 번 물려봤더니, 싸게 사는 것보다 먼저 봐야 할 게 있더라
얼마 전 후배가 3층짜리 근린생활시설 하나를 들고 와서 물었습니다. 감정가보다 18% 싸고, 1층은 카페 자리라 좋아 보이는데 건물매매로 들어가도 되겠냐고요. 도면만 보면 나쁘지 않았습니다. 그런데 현장에 가보니 2층 복도 천장에서 물 얼룩이 내려와 있었고, 옥상 방수는 이미 끝난 상태였습니다. 숫자만 보고 들어갔으면 싸게 산 게 아니라 수리비를 같이 산 물건이었죠.
건물매매는 아파트 매수와 감각이 다릅니다. 아파트는 비교 대상이 많고 하자 범위도 어느 정도 예측됩니다. 건물은 임차인, 용도, 불법 증축, 누수, 대출, 세금, 공실 리스크가 한꺼번에 붙습니다. 특히 경매나 공매로 건물을 잡으려는 분들은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 낙찰 뒤에 진짜 돈이 나갑니다.
싸게 나온 건물은 이유부터 의심해야 합니다
초보 때 가장 많이 하는 실수가 ‘시세보다 싸다’는 말에 마음이 먼저 가는 겁니다. 저도 예전에 그랬습니다. 7억대 꼬마빌딩이 주변 거래보다 8천만 원 낮게 나왔길래 좋아 보였는데, 알고 보니 주차장 진입 폭이 애매해서 임차 업종이 제한되는 물건이었습니다. 음식점도 어렵고, 병원도 어렵고, 결국 사무실 임차인만 받을 수 있는 구조였죠.
건물매매에서 가격이 낮은 이유는 대체로 셋 중 하나입니다. 임대가 안 되거나, 건물이 돈을 먹거나, 권리관계가 복잡한 경우입니다. 물론 급매도 있습니다. 하지만 현장에서 보면 진짜 급매보다 ‘급매처럼 보이는 문제 물건’이 더 많습니다.
- 주변 시세보다 유독 낮은데 공실이 길다
- 외벽, 옥상, 지하층 하자가 눈에 보인다
- 건축물대장과 실제 사용 상태가 다르다
- 임차인이 있는데 보증금과 월세 자료가 흐릿하다
- 대출 가능 금액을 중개 말로만 계산한다
이런 신호가 보이면 가격 흥정부터 할 게 아니라, 빠져나갈 구멍부터 봐야 합니다. 건물은 한 번 잘못 사면 되팔기도 쉽지 않습니다. 아파트처럼 매수 대기자가 넓게 깔려 있지 않거든요.
건물매매 전 현장에서 꼭 보는 것들
저는 건물을 보러 가면 먼저 1층 임차인부터 봅니다. 1층이 버텨줘야 건물 전체 수익률이 안정됩니다. 같은 연면적이라도 1층이 공실인 건물과 1층에 오래된 우량 임차인이 있는 건물은 완전히 다릅니다. 월세 300만 원짜리 건물에서 1층이 180만 원을 내고 있다면, 그 임차인이 나갔을 때 수익률 계산은 다시 해야 합니다.
그다음은 계단, 옥상, 지하입니다. 화려한 외관보다 이런 곳이 솔직합니다. 계단 벽면에 습기가 차 있으면 배관이나 외벽 문제가 있을 수 있고, 지하에 냄새가 심하면 방수나 환기 문제가 숨어 있을 가능성이 큽니다. 옥상은 방수층 갈라짐, 배수구 막힘, 난간 균열을 봅니다. 이건 전문가가 아니어도 어느 정도는 눈에 들어옵니다.
제가 현장에서 쓰는 간단한 체크 방식
- 건물 주변을 한 바퀴 돌며 균열, 침하, 배수 상태를 본다
- 주차 동선과 실제 주차 가능 대수를 눈으로 확인한다
- 각 층 임차인의 업종과 영업 지속 가능성을 본다
- 전기, 수도, 도시가스 계량기가 분리되어 있는지 확인한다
- 옥상 방수와 지하 누수 흔적을 사진으로 남긴다
수익형 건물은 엑셀에서 수익률 5.5%, 6.2% 이렇게 예쁘게 나옵니다. 그런데 현실에서는 공실 3개월, 원상복구비 1천만 원, 누수 공사 700만 원이 갑자기 끼어듭니다. 그러면 종이에 적힌 수익률은 금방 무너집니다.
권리분석은 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다
경매 건물매매에서 가장 무서운 건 ‘등기부는 깨끗해 보였는데 실제 점유가 꼬인 경우’입니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 같이 봐야 합니다. 저는 특히 임차인 보증금과 대항력 여부를 먼저 따집니다. 인수되는 보증금이 있으면 낙찰가가 싸도 싼 게 아닙니다.
예를 들어 낙찰가가 5억 8천만 원이고 겉으로 보기엔 시세 6억 8천만 원짜리 건물이라 좋아 보일 수 있습니다. 그런데 대항력 있는 임차인 보증금 7천만 원을 인수해야 한다면 실제 매입가는 6억 5천만 원에 가까워집니다. 여기에 취득세, 법무비, 명도비, 수리비까지 붙으면 여유가 거의 없어집니다.
공매도 마찬가지입니다. 공매는 경매보다 자료가 불친절하게 느껴질 때가 있습니다. 점유자 확인, 임대차 확인, 체납 관리비 확인을 더 꼼꼼히 해야 합니다. ‘국가가 파는 물건이니 안전하겠지’라는 생각은 현장에서 여러 번 사람을 다치게 했습니다.
대출과 세금은 매수 전에 보수적으로 잡아야 합니다
건물매매에서 대출은 물건마다 차이가 큽니다. 같은 가격이라도 입지, 임대 현황, 건물 상태, 차주 소득, 기존 부채에 따라 한도가 달라집니다. 중개사무소에서 “이 정도는 70% 나와요”라고 말해도, 은행 심사에서 55%만 나오는 경우가 있습니다. 그 차액을 못 메우면 계약금이 위험해집니다.
저는 보통 잔금 계획을 짤 때 대출 가능액을 낙관적으로 잡지 않습니다. 예상보다 10~15% 덜 나온다고 보고 자기자금 표를 만듭니다. 특히 경락잔금대출은 낙찰 후 일정이 빠르게 흘러가서, 뒤늦게 은행을 돌면 마음이 급해집니다. 급하면 나쁜 조건도 받게 됩니다.
세금도 대충 보면 안 됩니다. 취득세, 재산세, 종합부동산세 가능성, 양도 시 세금, 임대소득 관련 신고까지 봐야 합니다. 세율과 적용 기준은 시기와 보유 형태에 따라 달라질 수 있으니 실제 계약 전에는 세무사에게 현재 기준으로 확인하는 게 맞습니다. 건물은 매입가가 크기 때문에 세금에서 몇 퍼센트만 달라져도 수백만 원, 수천만 원이 움직입니다.
제가 초보라면 이런 건물은 일단 피합니다
처음부터 난도 높은 건물로 배워야 실력이 빨리 는다고 말하는 분도 있습니다. 저는 반대로 봅니다. 초보 때는 살아남는 게 먼저입니다. 한 번 크게 물리면 다음 기회가 안 옵니다. 수익률이 조금 낮아도 구조가 단순하고, 임차인이 명확하고, 하자가 적은 물건부터 경험하는 게 낫습니다.
- 불법 증축 의심이 있는데 원상복구 범위가 불명확한 건물
- 지하층 누수나 곰팡이가 심한 건물
- 임차인이 많지만 계약서와 실제 점유가 맞지 않는 건물
- 도로 접면이나 주차 문제가 영업에 직접 영향을 주는 건물
- 낙찰 후 명도 난도가 높아 보이는데 수익 여유가 얇은 건물
반대로 초보가 접근하기 좋은 건물은 설명이 단순합니다. 누가 쓰고 있는지, 얼마를 내는지, 언제 나갈 수 있는지, 고칠 곳이 어디인지가 비교적 명확합니다. 건물매매는 복잡한 물건을 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 모르는 변수를 줄이는 일이 더 중요합니다.
저도 10년 넘게 현장을 다녔지만 아직도 처음 보는 유형이 나옵니다. 그래서 마음에 드는 건물이 나와도 바로 계산기를 두드리지 않습니다. 낮에도 보고, 밤에도 보고, 비 오는 날 가능하면 한 번 더 봅니다. 싸게 사는 것보다 무서운 건, 내가 모르는 비용을 나중에 알게 되는 겁니다. 건물은 숫자보다 현장이 먼저 말합니다. 그 말을 듣고도 수익이 남을 때 들어가는 게 오래 버티는 방식입니다.
