진해 자은동 상가 경매, 6회 유찰 3.5억

한줄 요약

6회 유찰된 상가, 가격은 매력적이지만 공실 이슈와 권리분석이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 지하1층비105호 (자은동,다온빌딩)

경상남도 창원시 진해구 장복대로에 위치한 다온빌딩 지하 1층의 상가입니다. 면적은 0.0㎡로 공실 상태이며, 건물 전반이 공실이라는 점이 눈에 띕니다. 해당 상가는 자은동에 위치해 있으며, 창원시의 주요 교통로인 장복대로에 인접해 있어 접근성은 좋습니다. 그러나, 상가의 위치가 지하라는 점과 공실 상태라는 점이 투자자들에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 17억 4,700만원으로 평가되었지만, 현재 최저입찰가는 3억 5,063만원까지 떨어졌습니다. 이는 처음 감정가의 20% 수준으로, 무려 80%의 할인율을 자랑합니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때, 상당히 저렴한 가격이나, 공실 상태와 유찰 횟수를 고려하면 신중한 접근이 필요합니다. 예상 낙찰가는 3억 6,816만원 전후로 생각해볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

해당 물건의 말소기준권리는 2019년 10월 25일에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하며, 공실 상태로 인해 명도 문제가 덜할 수 있지만, 권리 관계의 복잡성은 직접 확인이 필요합니다. 또한, 유치권이나 법정지상권과 같은 특이사항이 있는지 반드시 점검해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 6회 유찰된 상가는 그만한 이유가 있었을 가능성이 큽니다. 공실 상태와 함께 상가의 이용 용도나 주변 상권의 경쟁력 등을 꼼꼼히 분석해야 합니다. 예상 수익률 측면에서, 월세 전환 시 수익률이 낮을 수 있으며, 공실 상태가 지속될 경우 관리 비용이 발생할 수 있습니다. 호재로는 장복대로의 교통 접근성을 들 수 있지만, 악재로는 상가의 위치적 한계가 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰에 참여한다면, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 이는 공실 상태와 유찰 횟수가 주요 원인입니다. 권장 입찰가는 3억 6천만원 이하로 접근하는 것이 좋겠으며, 취등록세는 약 1,693만원 정도를 예상해야 합니다. 솔직히 말해, 장기적인 관점에서 상가의 활성화 가능성을 면밀히 검토한 후에 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.