김해 주촌면 토지 경매, 4회 유찰 3,527만

한줄 요약

네 차례 유찰된 이 토지, 매력적인 가격이지만 구분지상권과 맹지라는 리스크를 안고 있습니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 주촌면 양동리 775

경상남도 김해시 주촌면 양동리 775에 위치한 토지입니다. 면적은 2099.0㎡(634.9평)로 상당히 넓습니다. 현황은 '답'이지만 실제로는 '휴경지'로 농지취득자격증명이 필요합니다. 주변 환경을 보면 주거지보다는 산업단지가 가까이 있어 상업적인 활용이 어려울 수 있습니다. 또한 맹지로 잡목이 우거져 경계가 불분명해 지적측량이 필수입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4,693만원이지만, 4회 유찰로 최저입찰가는 3,527만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 24%밖에 안 되는 가격입니다. 인근 토지 시세를 보면 평당 약 50만원 선인데, 이 토지는 평당 약 5.5만원에 해당합니다. 예상 낙찰가는 3,704만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 5월 21일 설정된 근저당권입니다. 가장 큰 문제는 을구 8번의 구분지상권설정등기입니다. 이것은 매수인이 인수해야 하며, 이후 활용에 제한이 있을 수 있습니다. 또한 맹지 특성상 인접 토지와의 관계에서 법정지상권 문제가 생길 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지는 단순한 투자로 접근하기엔 리스크가 큽니다. 한 가지 걸리는 건 구분지상권과 맹지라는 점입니다. 다만, 감정가 대비 큰 폭으로 할인을 받고 입찰할 수 있다는 점은 매력적입니다. 만약 농지 취득이 가능하고, 장기적으로 접근할 수 있는 계획이 있다면 고려해볼 만합니다. 예상 수익률 자체는 높지 않지만, 변수가 많아 신중한 접근이 필요합니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰할 경우, 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 하지만 이건 두 가지 측면을 모두 고려해야 합니다. 첫째, 구분지상권 인수에 대한 부담. 둘째, 맹지로 인해 접근성이 떨어진다는 점입니다. 권장 입찰가는 감정가의 30% 수준인 약 4,000만원 정도로 잡고, 취등록세 약 170만원을 포함하여 총 투자금은 3,700만원 정도가 될 것으로 예상합니다. 개인적으로는 장기 투자 목적으로만 접근하길 권장합니다.