제주 세화리 임야 경매, 신건 7.2억

한줄 요약

제주 세화리 임야 경매, 신건으로 감정가와 동일한 최저입찰가 7.2억에 시작하지만, 지분매각과 온천공 관련 리스크를 주의해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 산44-2

제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리에 위치한 이 임야는 총 면적 6571.0㎡(1987.7평)로 상당히 넓은 부지입니다. 북측과 북동측으로는 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 남서측으로는 지적도상 도로에 접해 있으나 현황은 폐도입니다. 자연초지와 잡목이 밀식되어 있으며, 일부는 진입로로 사용되고 있습니다. 주변 환경은 비교적 조용한 자연 속입니다.

가격이 말해주는 것

이 물건은 감정가와 최저입찰가가 동일하게 7억 2,691만원으로 설정되어 있습니다. 신건이기 때문에 아직 시장 반응은 알 수 없지만, 지분매각이라는 점을 고려할 때 인근 시세와 비교해도 매력적인 가격으로 보이지는 않습니다. 예상 낙찰가를 7억 6,325만원 전후로 보지만, 지분매각 특성상 이를 감안해 더 낮은 가격에 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 1995년 근저당권으로 확인되며, 경매개시결정은 2018년에 이루어졌습니다. 중요한 것은 지분매각임에도 불구하고 공유자우선매수신고 제한이 있다는 점입니다. 또한, 온천공과 무허가 지하수공 관련 문제가 존재하며, 이는 원상복구 의무가 부여될 수 있습니다. 따라서, 명도 난이도도 높을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자자 입장에서 복잡한 리스크가 많습니다. 온천공 개발 승인이 취소된 상태이며, 무허가 지하수공 문제도 해결해야 할 상황입니다. 반면, 제주도라는 위치적 장점과 넓은 면적은 매력적입니다. 예상 수익률은 명확하게 계산하기 어렵고, 지분매각 특성상 추가 비용이 발생할 가능성이 큽니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다면, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 복잡한 권리관계와 지분매각 특성 때문에 입찰자가 많지 않을 것입니다. 권장 입찰가는 추가 비용과 리스크를 감안해 최저입찰가보다 10% 이상 낮은 가격에서 시작하는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 3,510만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 7억 6,200만원 정도로 추산됩니다. 이 모든 것을 고려해 신중하게 접근해야 합니다.