상가주택매매 물건 직접 따라가 봤더니, 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있었습니다
임대료 표만 보고 덤비면 현장에서 바로 깨집니다
얼마 전 지인이 상가주택매매 물건 하나를 들고 와서 같이 현장을 다녀왔습니다. 1층은 작은 음식점, 2층과 3층은 주택, 옥탑에 창고처럼 쓰는 공간이 붙어 있는 건물이었습니다. 매도인이 내민 자료만 보면 월세 합계가 420만 원이었고, 주변 시세 대비 가격도 나쁘지 않아 보였습니다. 그런데 저는 이런 물건을 볼 때 제일 먼저 월세표를 믿지 않습니다.
상가주택은 겉으로는 건물 하나지만 속은 여러 개입니다. 상가는 상가대로 권리금, 업종, 유동인구를 봐야 하고 주택은 주택대로 보증금, 전입, 확정일자, 실제 점유자를 따져야 합니다. 특히 경매나 공매로 넘어온 상가주택은 임대차관계가 깔끔하지 않은 경우가 많습니다. 매매 물건도 비슷합니다. 매도인이 말하는 임대료와 실제 통장 입금 내역이 다를 때가 꽤 있습니다.
그날 본 건물도 그랬습니다. 1층 음식점은 월세 180만 원이라고 적혀 있었는데, 실제로는 코로나 이후 30만 원을 깎아준 상태였습니다. 2층 세입자는 보증금 1억 원에 월세 60만 원이라고 했지만, 계약서 특약에 수리비 일부를 임대인이 부담한다는 내용이 있었습니다. 이런 돈은 수익률 계산표에 잘 안 들어갑니다. 그런데 막상 건물을 사면 매달 내 통장에서 빠져나갑니다.
상가주택매매에서 제가 먼저 보는 숫자들
초보 투자자들이 제일 많이 묻는 게 수익률입니다. “이거 몇 퍼센트 나오나요?”라는 질문을 정말 많이 받습니다. 그런데 수익률은 마지막에 계산하는 겁니다. 앞에서 틀리면 뒤 숫자는 다 장식입니다.
매매가보다 보증금 구조가 먼저입니다
예를 들어 매매가 12억 원짜리 상가주택이 있다고 해보겠습니다. 보증금 합계가 3억 원이고 월세가 350만 원이면 겉보기에는 자기자본 부담이 줄어든 것처럼 보입니다. 그런데 보증금은 내 돈이 아닙니다. 언젠가 돌려줘야 할 돈입니다. 세입자가 나가겠다고 하면 바로 현금 압박이 옵니다.
저는 보증금이 큰 물건을 볼 때 항상 이렇게 계산합니다. 지금 가진 현금으로 한 세대 보증금 정도는 돌려줄 수 있는지, 대출이 막히거나 금리가 올라가도 6개월은 버틸 수 있는지, 공실이 생겼을 때 관리비와 이자를 감당할 수 있는지. 이 세 가지가 안 되면 수익률이 예뻐도 위험합니다.
- 월세는 계약서 금액이 아니라 최근 6개월 입금 내역으로 확인
- 보증금 반환 가능 금액을 따로 계산
- 상가 공실 기간을 최소 3개월 이상으로 가정
- 수선비는 연 임대료의 일부를 별도 비용으로 잡기
상가주택은 주택보다 수리 범위가 넓습니다. 간판, 배수, 환풍, 방수, 전기 증설 같은 문제가 터지면 생각보다 돈이 큽니다. 특히 1층 음식점이 있는 건물은 냄새, 기름때, 배관 문제가 누적된 경우가 많습니다. 현장에서 바닥만 보고 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다.
권리관계는 등기부만 보면 절반만 본 겁니다
경매 현장에서 오래 있다 보면 등기부등본만 깨끗한 물건이 더 무서울 때가 있습니다. 등기부에는 안 보이는데 실제 점유자가 버티는 경우가 있고, 상가 임차인의 대항력이나 우선변제 문제를 놓치면 계산이 완전히 틀어집니다. 일반 상가주택매매도 마찬가지입니다.
상가 임차인은 사업자등록, 확정일자, 점유 여부를 같이 봐야 합니다. 주택 임차인은 전입세대 열람, 확정일자, 실제 거주 여부를 확인해야 합니다. 매도인이 “가족이 잠깐 사는 거예요”라고 말해도 계약서 없이 믿으면 안 됩니다. 저는 점유자가 있는 방은 직접 문 앞까지 가서 우편물, 계량기, 생활 흔적을 봅니다. 불편해도 해야 합니다.
예전에 한 투자자가 9억대 상가주택을 매수하려다가 계약 직전에 멈춘 적이 있습니다. 3층에 친척이 산다고 들었는데, 알고 보니 보증금 8천만 원짜리 임차인이었습니다. 계약서도 있었고 전입도 되어 있었습니다. 매수인이 그걸 모르고 잔금까지 갔다면 보증금 반환 문제가 바로 따라왔을 겁니다. 이런 건 운이 아니라 확인의 문제입니다.
시세조사는 건물보다 동선을 봐야 합니다
상가주택매매에서 상가 부분은 입지가 거의 전부입니다. 그런데 초보들은 도로 폭이나 역과의 거리만 봅니다. 물론 중요합니다. 하지만 실제 임차인이 장사를 할 수 있는 자리는 조금 다르게 봐야 합니다.
저는 현장에 가면 최소 두 번 봅니다. 평일 낮, 저녁 시간대입니다. 가능하면 주말도 봅니다. 같은 거리라도 점심 장사가 되는 자리인지, 퇴근길 유동이 있는 자리인지, 배달 위주인지에 따라 임대료 유지력이 달라집니다. 1층이 계속 공실이면 위층 주택 월세가 아무리 안정적이어도 건물 전체 가치가 흔들립니다.
주변 중개업소에도 그냥 “시세가 얼마예요?”라고 묻지 않습니다. 그렇게 물으면 대개 넓은 답만 돌아옵니다. 저는 비슷한 연식, 비슷한 대지면적, 비슷한 도로 조건의 실거래와 현재 매물을 나눠서 묻습니다. 그리고 임대가 잘 나가는 업종과 안 나가는 업종을 따로 물어봅니다. 그 동네에서 카페가 되는지, 분식이 되는지, 사무실이 되는지에 따라 1층의 힘이 달라집니다.
대출과 세금까지 넣어야 진짜 가격이 보입니다
상가주택은 대출 상담을 대충 받으면 낭패를 봅니다. 주택 부분과 상가 부분의 비율, 임대 현황, 차주 소득, 기존 대출에 따라 조건이 달라질 수 있습니다. 은행 한 곳에서 들은 말만 믿고 계약금을 넣는 건 위험합니다. 저는 계약 전 최소 두세 곳에는 문의합니다. 가능하면 감정가 기준, 매매가 기준, 임대료 인정 범위를 따로 확인합니다.
세금도 마찬가지입니다. 취득세, 보유세, 양도세는 물건 구조와 보유 상황에 따라 달라집니다. 특히 상가와 주택이 섞인 건물은 면적 비율이 중요하게 작동할 수 있습니다. 이 부분은 세무사에게 물어보는 비용이 아깝지 않습니다. 몇십만 원 아끼려다 몇천만 원을 놓치는 경우를 봤습니다.
제가 상가주택을 볼 때 최종 매수가를 정하는 방식은 단순합니다. 희망 월세가 아니라 보수적인 월세로 계산하고, 공실과 수선비를 뺍니다. 대출 이자도 현재 금리보다 조금 높게 잡습니다. 그렇게 계산했는데도 버틸 수 있으면 협상에 들어갑니다. 반대로 매도인이 말하는 장밋빛 임대료를 넣어야만 숫자가 맞는 물건이면 저는 지나갑니다.
- 계약 전 임대차계약서 원본 확인
- 최근 월세 입금 내역 확인
- 불법 증축, 위반건축물 여부 확인
- 상가 업종 제한과 시설 상태 확인
- 대출 가능액을 서면 또는 상담 기록으로 남기기
상가주택매매는 잘 사면 월세와 시세차익을 같이 노릴 수 있는 매력적인 투자입니다. 그런데 잘못 사면 상가 공실, 보증금 반환, 수리비, 대출 이자가 한꺼번에 몰려옵니다. 저는 초보라면 화려한 수익률보다 내가 감당할 수 있는 최악의 상황을 먼저 계산하라고 말합니다. 현장에서 오래 버틴 사람들은 대박 물건을 많이 잡아서가 아니라, 망가질 물건을 피해서 살아남은 경우가 더 많습니다.
