꼬마빌딩매매 물건을 경매 투자자 눈으로 직접 걸러봤더니
법원 물건 보듯이 보니 보이는 게 달랐다
얼마 전 지인이 35억짜리 꼬마빌딩매매 물건을 같이 봐달라고 했다. 위치는 나쁘지 않았다. 지하철역에서 걸어서 7분, 대로변은 아니지만 유동인구가 있는 골목, 1층에는 카페가 들어와 있었다. 중개사 설명만 들으면 ‘월세 잘 나오고, 나중에 신축하면 더 좋다’는 말이 딱 붙는 물건이었다.
그런데 저는 경매 물건 보듯이 봤다. 등기부, 건축물대장, 임대차 내역, 실제 점유 상태, 주변 실거래, 대출 가능 금액, 수선비까지 같이 놓고 봤다. 겉으로는 멀쩡한데 숫자를 넣어보니 생각보다 빡빡했다. 월세는 1,150만 원인데 공실 가능성과 관리비, 세금, 이자까지 넣으면 손에 남는 돈이 거의 없었다.
꼬마빌딩매매는 아파트처럼 단순 비교가 안 된다. 같은 30억이라도 도로 폭, 용도지역, 임차인 구성, 엘리베이터 유무, 불법 증축 여부에 따라 완전히 다른 물건이 된다. 그래서 ‘싸게 나왔다’는 말만 믿고 들어가면 안 된다. 현장에서 보면 싸게 나온 데는 대개 이유가 있다.
가격보다 먼저 봐야 할 건 임대차와 건물 상태
초보 투자자가 꼬마빌딩을 볼 때 가장 많이 보는 숫자는 매매가와 월세다. 그런데 저는 그보다 먼저 임차인 계약서를 본다. 보증금이 얼마인지, 월세가 실제로 들어오는지, 계약 만기가 언제인지, 특약에 원상복구나 권리금 관련 내용이 있는지 봐야 한다.
예전에 20억대 근린생활시설을 검토한 적이 있다. 겉으로는 수익률이 4% 중반이라고 했다. 근데 임대차를 까보니 1층 임차인이 6개월 뒤 나갈 예정이었고, 2층은 월세를 두 달씩 밀리는 곳이었다. 숫자표에는 월세가 찍혀 있지만 실제 현금흐름은 달랐다. 이런 건 중개 광고만 보면 모른다.
- 월세가 통장으로 꾸준히 들어왔는지 확인
- 보증금 총액이 과하게 높지 않은지 확인
- 계약 만기가 한꺼번에 몰려 있지 않은지 확인
- 무상 임대, 렌트프리, 구두 약속이 있는지 확인
- 불법 용도변경이나 무단 증축이 있는지 확인
건물 상태도 중요하다. 옥상 방수, 외벽 크랙, 배관, 전기 용량, 소방 설비는 돈이 크게 들어간다. 특히 오래된 꼬마빌딩은 매입 후 1~2년 안에 수천만 원이 순식간에 나갈 수 있다. 저는 현장에 가면 꼭 옥상부터 본다. 옥상 방수 상태가 안 좋으면 아래층 누수 문제로 이어지는 경우가 많다.
대출이 된다고 수익이 나는 건 아니다
꼬마빌딩매매 상담을 하다 보면 ‘대출이 얼마까지 나오나요?’부터 묻는 분이 많다. 물론 중요하다. 하지만 더 중요한 건 대출을 받고도 버틸 수 있느냐다. 매입가 30억, 대출 18억, 금리 5%로 계산하면 연 이자만 9,000만 원이다. 월로 나누면 750만 원이다.
월세가 1,100만 원 나온다고 해도 전부 내 돈이 아니다. 재산세, 종합부동산세 가능성, 보험료, 수선비, 공실, 관리 비용을 빼야 한다. 여기에 취득세와 중개보수, 법무비까지 초기 비용이 붙는다. 법인으로 살지 개인으로 살지도 세금 구조가 달라진다.
제가 보는 방식은 단순하다. 좋은 시나리오 말고 나쁜 시나리오를 먼저 넣는다. 월세의 20%가 비거나 밀린다고 보고, 금리는 지금보다 1%포인트 더 오른다고 보고, 수선비는 최소 3,000만 원을 따로 잡는다. 그렇게 계산해도 버티면 검토할 만하다. 그 계산에서 무너지면 매입 후에 마음고생이 시작된다.
신축 가능성 말보다 현재 가치가 먼저다
중개 현장에서 자주 듣는 말이 있다. ‘나중에 신축하면 대박입니다.’ 솔직히 이 말은 반만 들어야 한다. 신축은 용적률만 보고 되는 게 아니다. 도로 조건, 주차장, 일조, 인접 대지, 임차인 명도, 철거비, 공사비, 인허가 기간까지 다 걸린다.
경매에서도 비슷하다. 감정평가서에는 개발 가능성이 좋아 보이는데 막상 현장에 가면 도로가 좁거나, 옆 건물과 붙어 있거나, 임차인 명도가 만만치 않은 물건이 있다. 꼬마빌딩매매도 같다. 미래 가치만 보고 현재 임대수익과 건물 상태를 무시하면 리스크가 커진다.
저라면 신축 가능성은 보너스로 본다. 현재 임대수익으로 이자를 감당하고, 건물 하자를 관리할 수 있고, 주변 시세 대비 매입가가 무리하지 않을 때 그다음에 개발 가능성을 본다. 순서가 바뀌면 투자라기보다 기대에 가까워진다.
제가 실제로 쓰는 현장 체크 방식
현장에 가면 낮과 밤을 나눠서 본다. 낮에는 유동인구와 점포 운영 상태를 보고, 밤에는 주변 분위기와 공실 느낌을 본다. 같은 골목도 시간대에 따라 완전히 다르다. 1층 상가가 낮에는 좋아 보여도 저녁에 발길이 끊기면 업종 선택이 제한된다.
주변 중개업소도 최소 두세 곳은 들른다. ‘이 건물 어때요?’라고 바로 묻지 않는다. 근처 월세 시세, 공실 기간, 잘 나가는 업종, 최근 거래 분위기를 따로 물어본다. 말이 서로 맞으면 신뢰도가 올라가고, 한쪽 말만 튀면 다시 확인한다.
- 건축물대장과 실제 건물 형태 비교
- 등기부상 근저당, 가압류, 지상권 여부 확인
- 임대차 계약서와 실제 점유자 일치 여부 확인
- 최근 1년 주변 실거래와 호가 차이 확인
- 최소 6개월치 이자와 수선비 예비자금 확보
꼬마빌딩은 사고 나서 고치는 상품이 아니다. 살 때 이미 반은 결정된다. 특히 첫 꼬마빌딩매매라면 수익률 0.5% 더 높은 물건보다 하자가 덜하고 임차인이 안정적인 물건이 낫다. 경매에서도 초보가 첫 낙찰부터 특수물건에 들어가면 배울 기회보다 잃을 가능성이 커진다.
저는 꼬마빌딩을 볼 때 ‘얼마 벌까’보다 ‘어디서 돈이 샐까’를 먼저 본다. 누수, 공실, 세금, 이자, 명도, 불법 건축물. 이런 것들이 수익률표 밖에서 기다리고 있다. 숫자가 조금 덜 예뻐도 설명 가능한 물건이 오래 간다. 현장에서 오래 살아남은 투자자들은 대박보다 생존을 먼저 계산한다.
