점포매매 계약서 쓰기 전, 현장에서 직접 당해보며 배운 진짜 이야기

얼마 전 본 점포 하나가 유난히 찜찜했습니다

얼마 전 지인이 점포매매를 검토한다며 자료를 들고 왔습니다. 보증금 5천만 원, 권리금 8천만 원, 월세 320만 원짜리 작은 음식점이었습니다. 위치만 보면 나쁘지 않았습니다. 지하철역 출구에서 걸어서 4분, 점심 장사 수요도 있어 보였고, 주변 오피스도 꽤 있었습니다.

그런데 현장에 가서 30분만 서 있어 보니 숫자가 조금 다르게 보였습니다. 점심시간 12시부터 1시까지 들어가는 손님이 생각보다 적었고, 맞은편 새 건물 1층에는 프랜차이즈 식당 공사가 한창이었습니다. 사장님은 “단골이 많다”고 했지만, 포스기 매출 자료는 최근 3개월만 보여줬습니다. 이런 물건은 초보가 보기엔 괜찮아 보여도, 실제로는 권리금 회수가 쉽지 않을 수 있습니다.

점포매매는 단순히 가게 하나를 사는 일이 아닙니다. 임대차 조건, 권리금, 시설 상태, 인허가, 상권 변화, 기존 채무나 미납금까지 같이 떠안는 구조가 될 수 있습니다. 부동산 경매도 권리관계 한 줄 놓치면 돈이 새는데, 점포매매도 비슷합니다. 계약서 한 장 쓰기 전에 봐야 할 게 생각보다 많습니다.

권리금은 매출이 아니라 회수 가능성으로 봐야 합니다

점포매매에서 가장 많이 다투는 게 권리금입니다. 기존 사장은 당연히 많이 받고 싶어 합니다. 인테리어비, 단골, 자리값, 영업 노하우를 다 녹여서 말합니다. 반대로 사는 사람은 그 돈을 다시 회수할 수 있는지 봐야 합니다.

예를 들어 월 순이익이 500만 원이라고 주장하는 가게가 있습니다. 권리금이 1억 원이면 단순 계산으로 20개월이면 회수됩니다. 겉으로는 괜찮아 보입니다. 그런데 여기서 빠지는 비용이 많습니다. 사장 본인 인건비를 비용으로 안 넣은 경우, 가족이 무급으로 일한 경우, 배달앱 광고비가 일부 누락된 경우, 부가세와 종합소득세를 제대로 반영하지 않은 경우가 흔합니다.

제가 현장에서 보는 방식은 단순합니다. 최소 6개월, 가능하면 12개월 매출 자료를 봅니다. 카드 매출, 현금영수증, 배달앱 정산 내역, 계좌 입금 내역을 나눠서 확인합니다. 그리고 매출보다 비용을 더 집요하게 봅니다. 월세, 관리비, 인건비, 재료비, 전기·가스·수도, 배달 수수료, 광고비, 세무 비용까지 넣어야 실제 손에 남는 돈이 보입니다.

• 최근 6~12개월 매출 자료를 요청합니다.
• 성수기 매출만 보여주는지 확인합니다.
• 사장 인건비를 비용에 넣고 다시 계산합니다.
• 권리금 회수 기간을 24개월 안팎으로 보수적으로 잡습니다.
• 주변 공실, 신규 경쟁 점포, 재개발 이슈를 같이 봅니다.

권리금 5천만 원이 싸 보일 때도 있고, 1억 원이 비싸지 않을 때도 있습니다. 숫자 자체보다 중요한 건 내가 들어간 뒤 같은 매출을 유지할 수 있느냐입니다. 기존 사장이 5년 동안 쌓은 단골과 운영 감각을 내가 그대로 가져간다고 생각하면 위험합니다.

임대차 계약이 흔들리면 점포매매도 같이 흔들립니다

점포매매에서 초보가 가장 자주 놓치는 부분이 임대인입니다. 권리금은 기존 점주에게 주지만, 실제로 가게를 계속 운영하게 해주는 사람은 건물주입니다. 그래서 기존 임대차계약서만 보고 끝내면 안 됩니다. 새 임대차 조건을 반드시 임대인과 직접 확인해야 합니다.

예전에 권리금 7천만 원을 주고 들어가려던 분이 있었습니다. 기존 점주는 “월세 그대로 승계 가능하다”고 했습니다. 그런데 임대인을 만나보니 이야기가 달랐습니다. 새 계약이면 보증금 2천만 원 인상, 월세 50만 원 인상, 계약 기간은 2년만 가능하다는 조건이었습니다. 월세 50만 원이면 2년 동안 1,200만 원입니다. 여기에 보증금 증액까지 생각하면 실제 인수 비용이 완전히 달라집니다.

상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회 보호라는 장치가 있지만, 그걸 믿고 무리하게 들어가면 안 됩니다. 법은 분쟁이 생긴 뒤 싸울 때 필요한 장치입니다. 장사는 매달 현금흐름으로 버티는 일입니다. 계약 전에 임대인의 의사, 갱신 가능성, 보증금과 월세 조정 가능성, 업종 제한 여부를 확인하는 게 먼저입니다.

계약 전 임대인에게 직접 물어볼 것

• 새 임차인과 계약할 의사가 있는지
• 보증금과 월세를 그대로 유지할 수 있는지
• 계약 기간을 몇 년으로 해줄 수 있는지
• 동일 업종 운영에 제한이 없는지
• 건물 매각, 리모델링, 철거 계획이 있는지

특히 건물 매각 이야기가 나오면 조심해야 합니다. 새 건물주가 들어오면 분위기가 달라질 수 있습니다. 법적으로 버틸 수 있는 부분과 실제 장사를 안정적으로 하는 건 다른 문제입니다.

시설보다 인허가와 원상복구를 먼저 봐야 합니다

점포를 보러 가면 대부분 인테리어부터 봅니다. 주방이 깨끗한지, 테이블이 몇 개인지, 간판이 눈에 띄는지 먼저 보게 됩니다. 물론 중요합니다. 그런데 돈이 크게 새는 건 보통 눈에 안 보이는 데서 나옵니다.

음식점이면 영업신고, 위생교육, 소방, 정화조, 배기, 가스 설비를 봐야 합니다. 카페라면 전기 용량과 급배수 위치도 중요합니다. 미용실, 학원, 노래연습장, 병원 계열 업종은 업종별 인허가 조건이 따로 걸립니다. 기존 점포가 영업 중이라고 해서 내가 같은 조건으로 바로 운영할 수 있다고 보면 안 됩니다.

원상복구 조항도 꼭 봐야 합니다. 기존 점주가 설치한 시설을 내가 그대로 인수했는데, 나중에 나갈 때 철거비를 내가 부담하는 구조가 될 수 있습니다. 철거비는 생각보다 큽니다. 20평 작은 매장도 철거, 폐기물, 천장, 바닥, 전기 원상복구까지 들어가면 700만 원에서 1,500만 원이 나오는 경우가 있습니다. 주방 덕트나 대형 설비가 있으면 더 올라갑니다.

계약서에는 시설물 목록을 따로 붙이는 게 좋습니다. 냉장고, 제빙기, 에어컨, 포스기, 간판, 주방기기, 집기류를 하나씩 적고 정상 작동 여부를 확인합니다. 리스나 렌탈 장비가 섞여 있으면 더 조심해야 합니다. 정수기, 커피머신, 보안장비, 포스기 약정이 남아 있으면 인수자가 그 부담을 떠안을 수도 있습니다.

싸게 나온 점포에는 이유가 있는 경우가 많습니다

점포매매 물건을 보다 보면 “급매”라는 말이 자주 나옵니다. 사정이 생겨 빨리 넘긴다는 설명도 따라옵니다. 물론 진짜 급한 사정일 수도 있습니다. 하지만 가격이 유난히 낮으면 현장에서 이유를 찾아야 합니다.

제가 보는 순서는 이렇습니다. 먼저 평일 점심, 평일 저녁, 주말에 각각 한 번씩 갑니다. 같은 자리라도 시간대별 유동인구가 완전히 다릅니다. 그리고 주변 중개업소에 들어가 공실 상황을 물어봅니다. 공실이 늘고 있다면 상권이 약해지는 중일 수 있습니다. 배달 위주 매장이라면 지도앱 리뷰, 배달앱 노출 순위, 반경 1km 경쟁 점포 수를 봅니다.

또 하나는 직원에게서 나오는 정보입니다. 매수자라고 밝히고 이것저것 캐묻는 방식은 좋지 않습니다. 다만 손님으로 가서 음식이 늦게 나오는지, 직원 표정이 어떤지, 재방문 손님이 있는지 보는 것만으로도 느낌이 옵니다. 장사가 잘되는 가게는 묘하게 흐름이 있습니다. 주문, 조리, 응대, 회전이 자연스럽습니다.

반대로 사장이 매출 자료보다 “자리 좋다”, “곧 개발된다”, “지금 안 잡으면 놓친다”는 말을 많이 하면 한 발 물러서야 합니다. 부동산 경매에서도 급하게 밀어붙이는 물건은 대개 확인할 시간을 빼앗습니다. 점포매매도 똑같습니다.

계약서에는 좋은 말보다 빠져나갈 문구가 필요합니다

계약서 쓸 때 분위기가 좋아도 조항은 차갑게 봐야 합니다. 권리금 계약과 임대차 계약은 별개로 움직입니다. 권리금 계약을 먼저 했는데 임대인이 새 계약을 거절하거나 조건을 크게 바꾸면 문제가 생깁니다. 그래서 특약에 안전장치를 넣어야 합니다.

예를 들어 “임대인과 신규 임대차계약이 기존 협의 조건대로 체결되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고, 지급한 계약금은 반환한다”는 식의 문구가 필요합니다. 또 매출 자료가 사실과 다르거나 주요 설비에 하자가 발견될 경우 처리 기준도 적어야 합니다. 구두로 “다 해준다”고 한 말은 나중에 약합니다. 계약서에 없으면 없다고 보는 게 속 편합니다.

• 임대차계약 체결을 권리금 계약의 전제 조건으로 둡니다.
• 시설물 목록과 하자 책임 기간을 적습니다.
• 미납 임대료, 관리비, 공과금 정산 기준을 넣습니다.
• 인허가 승계 또는 신규 신고가 안 될 때 처리 방법을 적습니다.
• 영업 양도일 전후 매출과 비용 귀속일을 나눕니다.

점포매매는 잘 잡으면 기존 시설과 손님을 활용해 시간을 줄일 수 있습니다. 반대로 대충 들어가면 권리금, 월세, 인테리어, 철거비가 한꺼번에 발목을 잡습니다. 저는 초보라면 좋은 물건을 찾는 것보다 나쁜 물건을 피하는 눈을 먼저 길러야 한다고 봅니다. 돈 버는 기회는 또 오지만, 첫 점포에서 크게 다치면 다시 시장에 들어오기 어렵습니다.