호텔매매 물건 직접 따라가 봤더니 숫자보다 냄새가 먼저 보였습니다
얼마 전 지방 법원 경매계에서 숙박시설 하나를 보고 온 적이 있습니다. 감정가는 42억, 최저가는 두 번 떨어져 26억대까지 내려온 호텔매매 물건이었죠. 서류만 보면 객실 38개, 대지 310평, 역에서 차로 7분. 초보 투자자 눈에는 꽤 그럴듯해 보입니다. 그런데 현장에 가보니 복도 카펫 냄새, 닫힌 객실 문틈, 주차장 회전 폭에서 이미 돈 들어갈 소리가 나더군요.
호텔매매는 아파트나 빌라 경매와 완전히 다릅니다. 건물 하나 산다고 끝나는 게 아닙니다. 영업권, 시설 노후도, 소방, 위생, 주차, 대출, 인허가, 기존 임차인과 직원 문제까지 같이 따라옵니다. 매매가가 싸 보여도 인수 후 6개월 동안 현금이 계속 빠져나가면 싼 물건이 아닙니다.
호텔매매에서 감정가만 믿으면 왜 다치는가
경매 감정평가서를 보면 토지 가격, 건물 가격, 설비 가격이 나뉘어 있습니다. 여기서 초보가 자주 착각하는 게 있습니다. 감정가 40억짜리가 25억까지 떨어졌으니 15억 싸게 산다고 생각하는 겁니다. 사실 호텔은 감정가와 실제 운영가치 사이에 간격이 크게 벌어지는 경우가 많습니다.
제가 봤던 한 모텔형 호텔은 감정가가 31억이었고 최저가가 19억까지 내려왔습니다. 주변 숙박업소 거래 사례만 보면 평당 가격이 나쁘지 않았습니다. 그런데 객실 32개 중 실제로 바로 영업 가능한 방은 18개 정도였습니다. 나머지는 누수, 곰팡이, 냉난방기 고장, 욕실 방수 문제를 안고 있었죠. 객실당 보수비를 700만 원만 잡아도 9,800만 원입니다. 여기에 간판, 프런트, 엘리베이터 점검, 소방 보완까지 넣으면 2억은 금방 넘어갑니다.
호텔매매에서는 건물이 아니라 현금흐름을 사는 겁니다. 그런데 경매 물건은 그 현금흐름이 이미 망가졌거나, 소유자 사정으로 운영 자료가 제대로 남아 있지 않은 경우가 많습니다. 매출 장부가 있어도 카드 매출과 현금 매출을 따로 봐야 하고, 숙박 앱 수수료, 청소 인건비, 세탁비, 전기료, 수도료를 빼고 남는 돈을 계산해야 합니다.
현장에서 먼저 보는 세 가지
저는 호텔매매 물건을 보러 가면 건물 외관보다 주차장부터 봅니다. 숙박시설은 주차가 매출입니다. 객실이 40개인데 주차가 12대밖에 안 되면 회전형 대실 영업은 한계가 큽니다. 관광지 숙박이라면 얘기가 조금 다르지만, 도심 모텔형 호텔은 주차 동선이 나쁘면 손님이 바로 빠집니다.
- 첫째, 주차 대수와 진입 폭을 봅니다. 큰 차가 한 번에 들어오고 나갈 수 있는지 확인합니다.
- 둘째, 객실 냄새와 습기를 봅니다. 벽지보다 천장 모서리, 욕실 실리콘, 창틀 아래가 더 솔직합니다.
- 셋째, 주변 경쟁 숙박업소의 요금표를 봅니다. 평일 대실, 주말 숙박, 성수기 가격이 실제 매출의 기준입니다.
예전에 한 투자자가 객실 수만 보고 50실짜리 호텔매매 계약을 진행하려 했습니다. 가격은 확실히 낮았습니다. 그런데 현장 주변을 밤 10시에 다시 가보니 같은 골목에 리모델링 끝낸 신축급 모텔이 세 곳이나 있었습니다. 앱 평점도 그쪽이 훨씬 높았고요. 그 물건은 낙찰받아도 객실 단가를 올리기 어려웠을 겁니다. 싸게 사는 것보다 팔릴 방을 만드는 게 먼저입니다.
권리관계보다 무서운 운영 리스크
경매 투자자는 권리분석을 먼저 봅니다. 당연합니다. 말소기준권리, 임차인 대항력, 배당요구, 유치권, 법정지상권 같은 부분을 놓치면 큰돈이 묶입니다. 그런데 호텔매매에서는 권리분석을 통과해도 운영 리스크에서 크게 맞을 수 있습니다.
대표적인 게 유치권 주장입니다. 숙박시설은 인테리어 공사, 냉난방 설비, 승강기, 보일러, 소방 공사가 자주 얽힙니다. 공사업자가 공사대금을 못 받았다고 점유를 주장하는 경우가 있습니다. 진짜 유치권인지 아닌지는 따져봐야 하지만, 초보 입장에서는 명도 기간이 길어지고 금융비용이 불어납니다. 25억짜리 물건에 잔금대출 이자가 월 800만 원만 나가도 6개월이면 4,800만 원입니다.
또 하나는 인허가입니다. 숙박업 신고가 유지되는지, 용도지역상 숙박시설 운영에 문제가 없는지, 불법 증축이나 용도변경 부분이 있는지 확인해야 합니다. 객실을 늘리려고 창고를 방처럼 꾸며놓은 곳도 봤습니다. 이런 부분은 나중에 구청 점검에서 걸리면 원상복구 비용이 나옵니다. 매도인이 운영하던 방식 그대로 내가 운영할 수 있다고 단정하면 곤란합니다.
대출은 생각보다 보수적으로 나온다
호텔매매 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 말이 있습니다. 낙찰가의 70% 정도는 대출 나오지 않느냐는 말입니다. 아파트 기준으로 생각하면 그렇게 기대할 수 있습니다. 그런데 숙박시설은 금융기관이 훨씬 보수적으로 봅니다. 지역, 감정가, 낙찰가, 차주 소득, 운영 경험, 임대차 구조에 따라 차이가 큽니다.
특히 경락잔금대출은 낙찰 후에 급하게 알아보면 늦습니다. 입찰 전에 최소 두세 곳은 가조회 수준으로라도 확인해야 합니다. 예를 들어 낙찰가 28억, 예상 대출 18억으로 계산했는데 실제 승인액이 14억이면 자기자금 4억이 갑자기 더 필요합니다. 보증금이나 인테리어 예산까지 이미 계산에 넣어둔 상태라면 잔금일 앞두고 피가 마릅니다.
호텔은 운영 정상화 전까지 소득 증빙이 약합니다. 은행은 낙찰자가 앞으로 잘 운영하겠다는 말을 담보로 잡아주지 않습니다. 그래서 저는 호텔매매 입찰 전에는 보수적으로 계산합니다. 대출은 예상보다 10~20% 덜 나온다고 보고, 공사비는 예상보다 20~30% 더 든다고 봅니다. 그렇게 넣어도 수익이 남아야 입찰장에 들어갑니다.
초보라면 이런 호텔매매는 피하는 게 낫다
모든 숙박시설이 위험한 건 아닙니다. 입지가 분명하고, 객실 상태가 좋고, 운영자료가 투명하고, 권리관계가 단순하면 좋은 기회가 될 수 있습니다. 다만 초보가 처음부터 손대기엔 부담이 큰 유형이 있습니다.
- 장기간 휴업 중인 호텔은 조심해야 합니다. 설비가 멈춘 기간이 길수록 보이지 않는 고장이 많습니다.
- 유치권 현수막이 붙어 있고 점유자가 강하게 버티는 물건은 시간 비용을 크게 잡아야 합니다.
- 객실 수 대비 주차가 부족한 도심형 숙박시설은 매출 회복이 어렵습니다.
- 관광지 외곽에 있고 주변 상권이 죽은 호텔은 성수기 며칠만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 불법 증축 의심 부분이 많은 건물은 인수 후 행정 리스크가 따라옵니다.
초보가 호텔매매를 검토한다면 처음부터 낙찰을 목표로 잡기보다, 물건 세 개 정도를 끝까지 추적해보는 게 좋습니다. 감정평가서 보고, 등기부 보고, 현장 가고, 주변 숙박 앱 가격 확인하고, 낙찰 결과와 이후 재매각 여부까지 보는 겁니다. 직접 돈을 넣지 않아도 공부가 꽤 됩니다. 이상하게 계속 유찰되는 물건은 이유가 있습니다. 시장이 바보라서 안 사는 게 아닙니다.
숫자가 맞아도 내가 감당할 수 있어야 한다
호텔매매는 매력적인 분야입니다. 잘 사서 제대로 고치고 운영 구조를 잡으면 아파트 한 채 투자보다 큰 현금흐름을 만들 수도 있습니다. 하지만 그만큼 손실 속도도 빠릅니다. 공실, 인건비, 앱 광고비, 시설 보수, 대출이자가 동시에 나갑니다. 건물은 서 있는데 통장 잔고가 매달 줄어드는 상황을 버틸 수 있어야 합니다.
저는 호텔 경매를 볼 때 항상 이렇게 계산합니다. 낙찰가, 취득세, 법무비, 명도비, 공사비, 예비비, 6개월 이자, 최소 운영자금을 전부 더합니다. 그리고 보수적인 월 순수익으로 나눠봅니다. 회수 기간이 너무 길거나 중간에 한 번만 삐끗해도 버티기 어려우면 욕심을 접습니다.
호텔매매는 싸게 나온 사진 한 장으로 판단할 물건이 아닙니다. 밤에도 가보고, 비 오는 날도 가보고, 주변 업소 사장 말도 들어봐야 합니다. 서류에서는 안 보이는 냄새와 소음과 동선이 결국 돈으로 돌아옵니다. 초보라면 수익률보다 먼저 살아남을 수 있는 구조인지 봐야 합니다. 제가 오래 버틴 이유도 대단한 물건을 많이 잡아서가 아니라, 못 버틸 물건을 최대한 피했기 때문입니다.
