집매매 계약서 쓰기 전에 경매 물건 보듯 뒤져봤더니 보인 것들
얼마 전 지인이 아파트를 하나 사겠다고 계약 직전까지 갔는데, 등기부를 같이 보다가 손이 멈췄습니다. 매매가는 5억 8천만 원, 근저당은 3억 9천만 원, 전세 보증금 2억 2천만 원짜리 세입자가 살고 있더군요. 숫자만 더해도 이미 매매가를 넘어갑니다. 중개사는 “잔금 때 다 말소됩니다”라고 했지만, 저는 그런 말만 믿고 도장 찍는 사람을 법원 경매장에서 너무 많이 봤습니다.
집매매는 경매보다 안전하다고 생각하는 분들이 많습니다. 맞는 말도 있습니다. 협의해서 사고, 특약도 넣고, 중개사도 끼니까요. 그런데 위험이 아예 없는 건 아닙니다. 오히려 일반 매매는 분위기에 휩쓸려서 확인을 대충 하는 경우가 많습니다. 경매는 무섭다고 공부라도 하는데, 집매매는 “좋은 집 나왔다”는 말에 마음이 먼저 가버립니다.
집매매도 권리분석부터 해야 합니다
저는 일반 매매 물건도 경매 물건 보듯 봅니다. 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 확인, 임대차 관계, 대출 승계 여부, 체납 가능성까지 순서대로 확인합니다. 이걸 어렵게 생각할 필요는 없습니다. 결국 질문은 하나입니다. 내가 잔금을 치르고 소유권을 가져왔을 때, 이 집을 온전히 내 집이라고 말할 수 있느냐는 겁니다.
등기부에서 먼저 볼 건 소유자입니다. 계약하려는 사람이 진짜 소유자인지, 공동명의라면 공동소유자 전원이 계약에 동의하는지 확인해야 합니다. 부부 중 한 명만 나와서 “남편이 바빠서요”, “아내가 알아서 하라고 했어요”라고 말하는 경우가 있는데, 이런 말은 계약서 위에 올라가지 않으면 힘이 약합니다. 공동명의면 공동명의자 모두의 서명과 인감, 위임장이 필요합니다.
근저당도 금액만 보면 안 됩니다. 채권최고액이 3억이라고 실제 대출이 3억이라는 뜻은 아닙니다. 보통 대출 원금보다 110~130% 정도 높게 잡힙니다. 그래도 매매대금으로 말소가 가능한 구조인지 확인해야 합니다. 잔금일에 은행 말소서류가 준비되는지, 매도인 대출 상환 계좌로 직접 송금하는 방식인지까지 잡아야 사고가 줄어듭니다.
싸게 나온 집에는 이유가 있습니다
경매장에서 제가 배운 첫 번째 원칙은 이겁니다. 싸면 먼저 의심합니다. 급매라서 싸다, 이사 날짜가 급해서 싸다, 세금 때문에 싸다, 다 말이 됩니다. 그런데 그 이유가 숫자로 설명되지 않으면 위험합니다. 주변 실거래가가 6억인데 5억 3천에 나왔다면 7천만 원 차이입니다. 이 정도 차이면 단순 급매인지, 하자나 권리 문제가 있는지 따져봐야 합니다.
제가 본 사례 중에 외관은 멀쩡한 빌라가 있었습니다. 주변보다 2천만 원 정도 저렴했고, 내부 수리도 깔끔했습니다. 그런데 건축물대장을 보니 위반건축물 표시가 있었습니다. 베란다 확장 수준이 아니라 옥탑 쪽 불법 증축이 걸려 있었죠. 매수자는 “살기만 하면 되는 거 아닌가요?”라고 했지만, 나중에 대출이 막히거나 이행강제금이 나올 수 있습니다. 팔 때도 다음 매수자가 같은 문제를 걸고 넘어집니다.
집매매에서 하자는 크게 세 가지로 봅니다. 눈에 보이는 하자, 서류상 하자, 돈으로 터지는 하자입니다. 누수, 곰팡이, 창틀 뒤틀림은 눈에 보이는 쪽입니다. 위반건축물, 대지권 문제, 도로 지분 문제는 서류상 하자입니다. 체납 관리비, 임차인 보증금, 잔금일 말소 불이행은 돈으로 터지는 하자입니다. 초보일수록 인테리어만 보는데, 진짜 큰돈은 보통 서류와 사람 관계에서 나갑니다.
실거래가만 믿으면 가격을 놓칩니다
요즘은 누구나 실거래가를 봅니다. 그런데 실거래가 하나만 보고 “이 가격이면 괜찮네”라고 판단하면 허술합니다. 같은 단지라도 동, 층, 향, 조망, 수리 상태, 주차, 소음에 따라 가격 차이가 큽니다. 84제곱미터가 지난달 7억에 거래됐다고 해서 내가 보는 집도 7억짜리라고 보면 안 됩니다.
저는 보통 세 가지 가격을 따로 봅니다. 최근 실거래가, 현재 매물 호가, 보수적으로 팔릴 가격입니다. 예를 들어 실거래가는 6억 5천, 현재 호가는 6억 8천, 급매로 팔릴 가격은 6억 2천이라면 저는 6억 2천을 기준으로 계산합니다. 내가 사는 순간 시장이 나빠져도 빠져나올 수 있는 가격인지 보는 겁니다. 투자 목적이면 더 냉정해야 합니다.
취득세, 중개보수, 법무사 비용, 이사비, 수리비도 넣어야 합니다. 5억짜리 집을 산다고 실제 들어가는 돈이 5억으로 끝나지 않습니다. 실거주라도 최소 몇백만 원은 더 들어갑니다. 수리까지 하면 2천만 원, 3천만 원은 금방입니다. 경매에서는 명도비와 체납 관리비를 계산하듯, 일반 집매매에서는 수리비와 거래비용을 먼저 빼고 봐야 합니다.
계약서 특약은 예의가 아니라 안전장치입니다
계약서 쓸 때 분위기가 참 애매합니다. 매도인도 앉아 있고, 중개사도 빨리 끝내고 싶어 하고, 매수자는 좋은 분위기 깨기 싫어합니다. 그런데 돈이 오가는 자리에서 애매한 착함은 별 도움이 안 됩니다. 특약은 상대를 의심해서 넣는 게 아니라, 서로 다툴 일을 줄이려고 넣는 겁니다.
제가 집매매 계약에서 자주 확인하는 특약은 이런 쪽입니다.
- 잔금일까지 등기부상 근저당, 가압류, 압류 등 매수인에게 인수되는 권리가 없도록 말소한다.
- 잔금일 기준 미납 관리비, 공과금, 장기수선충당금 등은 매도인이 부담한다.
- 현 시설 상태로 계약하되, 계약 당시 고지하지 않은 중대한 누수나 구조상 하자가 확인되면 매도인이 책임진다.
- 임차인이 있는 경우 보증금, 전입일, 확정일자, 퇴거일을 확인하고 잔금 지급 조건과 연결한다.
- 대출 불승인 시 계약금 반환 여부와 기한을 구체적으로 정한다.
특약은 길다고 좋은 게 아닙니다. 실제로 실행 가능한 문장이어야 합니다. “문제 생기면 매도인이 책임진다”처럼 넓은 문장은 막상 분쟁이 생기면 해석 싸움이 됩니다. 어떤 문제인지, 언제까지인지, 어떤 조치를 할 건지 적어야 합니다. 경매에서 매각물건명세서 한 줄이 돈이 되듯, 매매계약서 특약 한 줄도 나중에 큰 차이를 만듭니다.
초보가 가장 많이 놓치는 건 사람입니다
집은 서류로만 움직이지 않습니다. 결국 사람이 살고, 사람이 팔고, 사람이 나갑니다. 공실이면 간단하지만 임차인이 있으면 얘기가 달라집니다. 세입자가 언제 나가는지, 보증금은 누가 어떻게 반환하는지, 전세권이나 대항력이 있는지 확인해야 합니다. 매도인이 “세입자와 얘기 다 됐어요”라고 해도 매수자는 직접 확인해야 합니다.
특히 갭투자 형태의 집매매는 조심해야 합니다. 매매가 4억, 전세보증금 3억 5천이면 내 돈 5천만 원으로 사는 것처럼 보입니다. 그런데 집값이 3억 7천으로 내려가면 보증금 반환이 바로 부담이 됩니다. 전세 만기 때 다음 세입자가 안 구해지면 현금이 필요합니다. 이런 구조는 상승장에서는 좋아 보이지만, 시장이 꺾이면 버티는 힘이 실력입니다.
실거주 매수자도 마찬가지입니다. 입주 날짜가 맞지 않으면 보관이사, 단기 월세, 대출 실행일 꼬임이 생깁니다. 별것 아닌 것 같아도 비용이 붙습니다. 하루 이틀 늦어진 잔금 때문에 이자와 위약금이 나오는 일도 있습니다. 그래서 저는 계약 전에 달력부터 펼칩니다. 계약일, 중도금일, 대출 심사일, 잔금일, 이사일을 한 줄로 놓고 가능한 일정인지 봅니다.
집매매는 설레는 일입니다. 내 집을 산다는 감정도 있고, 좋은 물건을 놓칠까 봐 조급해지기도 합니다. 그런데 현장에서 오래 다녀보면, 돈을 번 사람보다 돈을 잃지 않은 사람이 오래 갑니다. 집은 마음에 들어야 하지만, 마음에 든다는 이유로 숫자와 서류를 건너뛰면 안 됩니다. 저는 아직도 계약서 앞에서는 들뜨기보다 조금 불편한 사람이 낫다고 봅니다. 그 불편함이 몇천만 원짜리 실수를 막아줄 때가 많았습니다.
