부동산공부 10년 해봤더니, 초보 때 돈 잃는 지점은 늘 비슷했습니다
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 처음 온 듯한 분이 매각물건명세서를 한참 들여다보다가 옆 사람에게 이런 말을 하더군요. “시세보다 3천만 원 싸면 그냥 넣어도 되는 거 아닌가요?” 그 말을 듣고 예전 제 모습이 떠올랐습니다. 저도 처음엔 감정가, 최저가, 낙찰가율만 보면서 부동산공부를 했습니다. 그런데 현장은 그렇게 친절하지 않습니다. 싸 보이는 물건일수록 왜 싼지 먼저 따져야 합니다.
부동산공부는 용어 암기보다 손실 구조를 먼저 봐야 합니다
초보 때 가장 많이 하는 실수가 권리분석을 시험공부처럼 한다는 겁니다. 말소기준권리, 임차인 대항력, 배당요구, 인수권리 같은 단어를 외우면 뭔가 된 것 같죠. 그런데 실제 돈이 걸리면 외운 단어보다 중요한 건 “내가 낙찰받은 뒤 추가로 물어낼 돈이 있는가”입니다.
예를 들어 최저가가 2억 1천만 원인 빌라가 있습니다. 주변 실거래가가 2억 6천만 원이면 겉으로는 5천만 원 여유가 있어 보입니다. 그런데 대항력 있는 임차인이 보증금 4천만 원을 배당받지 못하고 남는 구조라면 이야기가 달라집니다. 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 그럼 싸게 산 게 아니라 비싸게 산 겁니다.
저는 초보에게 권리분석을 이렇게 보라고 말합니다. “이 물건을 낙찰받으면 내가 떠안는 사람, 돈, 시간이 무엇인가.” 이 질문 하나로 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 보는 눈이 달라집니다.
책으로 배운 것과 현장에서 맞는 것은 다릅니다
부동산공부를 책으로 시작하는 건 좋습니다. 저도 처음엔 책을 많이 봤습니다. 문제는 책에서 본 깔끔한 사례가 실제 물건에는 별로 없다는 겁니다. 등기부는 단순한데 점유자가 버티는 물건도 있고, 권리는 깨끗한데 건물 상태가 엉망인 경우도 있습니다. 반대로 겉으로 복잡해 보여도 돈 되는 물건도 있습니다.
한 번은 수도권 외곽 아파트를 검토한 적이 있습니다. 등기부상 큰 문제는 없었고, 최저가는 시세보다 약 15% 낮았습니다. 숫자만 보면 나쁘지 않았습니다. 그런데 현장에 가보니 단지 안쪽 동이 아니라 도로 소음이 심한 끝동이었습니다. 같은 평형 실거래가를 그대로 적용하면 안 되는 물건이었죠. 인근 중개업소 세 군데를 돌며 물어보니 매도할 때 최소 1천만 원 이상 낮춰야 한다는 이야기가 나왔습니다. 저는 입찰을 접었습니다.
그 물건은 결국 누군가가 들어갔고, 낙찰가는 제가 계산한 적정가보다 1,800만 원 높았습니다. 나중에 다시 매물로 나온 가격을 보니 기대 수익은 거의 없었을 겁니다. 권리분석만 맞아도 돈을 버는 줄 아는 시기가 있는데, 실제로는 시세조사에서 이미 승부가 많이 갈립니다.
초보가 부동산공부할 때 꼭 같이 봐야 할 비용
수익 계산할 때 낙찰가와 매도가만 놓고 빼기 하는 분들이 많습니다. 그런데 경매는 중간에 빠지는 돈이 제법 많습니다. 취득세, 법무비, 명도비, 관리비 체납분, 수리비, 대출 이자, 중개수수료, 양도세까지 넣어야 합니다. 특히 단기 매도 계획이면 세금과 금융비용을 대충 잡으면 안 됩니다.
예를 들어 3억 원에 낙찰받고 3억 4천만 원에 팔 수 있을 것 같다고 가정해보죠. 숫자만 보면 4천만 원 차익입니다. 그런데 취득 관련 비용 500만 원, 수리비 700만 원, 명도비 300만 원, 대출 이자와 보유비 400만 원, 매도 중개수수료와 기타 비용 200만 원만 잡아도 2,100만 원이 빠집니다. 여기에 세금까지 생각하면 실제 손에 남는 돈은 기대보다 작아집니다.
솔직히 경매에서 가장 위험한 사람은 무조건 겁내는 사람이 아니라, 비용을 모르는 상태에서 자신감이 큰 사람입니다. 낙찰은 시작이고, 잔금 납부부터 명도, 수리, 매도까지가 진짜입니다.
제가 초보라면 이렇게 공부합니다
지금 처음으로 돌아간다면 강의부터 결제하지는 않을 겁니다. 먼저 실제 물건 30개를 뽑아서 손으로 계산해볼 겁니다. 아파트 10개, 빌라 10개, 오피스텔 5개, 상가 5개 정도면 좋습니다. 지역은 본인이 잘 아는 생활권부터 시작하는 게 낫습니다. 모르는 지역의 호재보다 아는 동네의 불편함이 더 정확할 때가 많습니다.
- 등기부에서 말소기준권리와 인수 가능성을 표시합니다.
- 매각물건명세서에서 임차인, 배당요구, 점유 관계를 확인합니다.
- 실거래가와 현재 매물가를 나눠서 봅니다.
- 층, 향, 소음, 주차, 누수, 엘리베이터 여부를 따로 적습니다.
- 낙찰가를 세 가지로 계산합니다. 보수적 가격, 적정 가격, 욕심 가격입니다.
이걸 30개만 해도 눈이 달라집니다. 처음에는 시간이 오래 걸립니다. 물건 하나 보는데 2시간씩 걸릴 수도 있습니다. 근데 그 시간이 아깝지 않습니다. 입찰장에서 한 번 잘못 쓰는 1천만 원보다, 책상 앞에서 틀리는 30번이 훨씬 싸게 먹힙니다.
공부가 부족할수록 어려운 물건이 매력적으로 보입니다
초보 때는 유치권, 법정지상권, 선순위 임차인, 지분경매 같은 단어가 붙은 물건이 괜히 멋있어 보입니다. 남들이 못 들어가는 물건을 내가 풀면 큰돈을 벌 것 같거든요. 그런데 그런 물건은 싸게 나온 이유가 있습니다. 고수도 계산이 서니까 들어가는 것이지, 배짱으로 들어가는 게 아닙니다.
저도 예전에 지분 물건을 가볍게 본 적이 있습니다. 가격이 워낙 낮아 보였고, 공유자와 협의하면 되겠다고 생각했습니다. 하지만 협의는 제 마음처럼 흘러가지 않았습니다. 시간은 길어졌고, 돈은 묶였고, 그 사이 다른 좋은 물건을 놓쳤습니다. 장부상 손실보다 기회비용이 더 아팠습니다.
부동산공부를 오래 하다 보면 대단한 비법보다 기본을 반복하는 사람이 오래 간다는 걸 느낍니다. 권리분석에서 인수되는 돈을 확인하고, 현장에서 가격을 다시 보고, 비용을 넉넉히 잡고, 안 맞으면 입찰장을 그냥 나오는 것. 이게 별것 아닌 것 같아도 실제로는 가장 어려운 습관입니다.
처음부터 큰돈 벌 생각으로 달려들면 경매는 꽤 차갑게 반응합니다. 반대로 잃지 않는 연습을 먼저 하면 기회가 왔을 때 손이 덜 떨립니다. 저는 부동산공부가 결국 물건을 많이 보는 공부이면서, 동시에 욕심을 숫자로 눌러보는 훈련이라고 생각합니다.
