부동산컨설팅 맡겨봤더니, 초보가 돈 내기 전에 꼭 봐야 할 진짜 이야기
상담실보다 법원 복도에서 더 많이 배웠습니다
얼마 전 지인이 경매 물건 하나를 들고 와서 물었습니다. “이거 부동산컨설팅 회사에서 추천한 건데, 수익률 18%라는데 괜찮냐”고요. 등기부를 보니 겉으로는 깨끗해 보였습니다. 그런데 매각물건명세서에 적힌 점유관계와 현황조사서 내용이 살짝 어긋났습니다. 이런 물건은 숫자만 보고 들어가면 입찰장에서는 웃고, 명도 때 울 수 있습니다.
저도 초보 때 컨설팅을 받아본 적이 있습니다. 그때는 전문가가 찍어주는 물건이면 반은 먹고 들어가는 줄 알았습니다. 근데 경매는 그렇게 만만하지 않습니다. 누가 추천했느냐보다, 그 사람이 무엇을 확인했고 무엇을 책임지지 않는지가 훨씬 중요합니다.
부동산컨설팅 자체가 나쁘다는 뜻은 아닙니다. 좋은 컨설턴트는 초보가 놓치는 권리관계, 임차인 보증금, 대출 한도, 취득세, 명도비, 수리비까지 같이 봅니다. 반대로 위험한 컨설팅은 낙찰가만 맞히는 척하면서 뒤 비용은 투자자 몫으로 넘깁니다. 현장에서 돈을 잃는 사람은 대개 여기서 갈립니다.
수익률 20%라는 말보다 먼저 봐야 할 것
부동산컨설팅 상담을 받으면 가장 많이 듣는 말이 예상 수익률입니다. “시세 3억짜리를 2억 4천에 받으면 6천 남는다”는 식입니다. 듣기에는 깔끔합니다. 그런데 실제 계산은 그렇게 단순하지 않습니다.
제가 예전에 검토했던 수도권 빌라 사례가 있습니다. 감정가 2억 8천만 원, 최저가 1억 9천만 원, 주변 실거래는 2억 5천만 원 수준이었습니다. 컨설팅 업체는 2억 500만 원까지 쓰라고 했습니다. 겉으로 보면 4천만 원 정도 여유가 있어 보였죠. 그런데 현장에 가보니 외벽 누수 흔적이 있었고, 같은 라인 매물은 2억 3천에도 오래 안 팔리고 있었습니다. 여기에 취득세, 법무비, 이자, 명도비, 도배 장판, 중개수수료를 넣으니 남는 돈은 1천만 원도 애매했습니다.
초보가 부동산컨설팅을 받을 때는 예상 낙찰가보다 비용표를 먼저 요구해야 합니다. 적어도 아래 항목은 숫자로 받아야 합니다.
- 취득세와 등기 관련 비용
- 대출 가능 금액과 실제 이자 부담
- 명도 예상 기간과 협의금 가능성
- 수리비 범위와 보수적으로 잡은 금액
- 매도 시 중개수수료와 양도세 검토
- 최악의 경우 보유 기간이 6개월 늘어났을 때 비용
이걸 물었는데 “그건 낙찰되고 보면 된다”고 답하면 저는 바로 거리를 둡니다. 경매에서 낙찰은 시작이지 끝이 아닙니다. 잔금 납부하고, 점유자를 만나고, 대출 실행하고, 수리하고, 팔거나 임대 놓는 과정까지 버텨야 돈이 남습니다.
좋은 부동산컨설팅은 물건을 덜 추천합니다
현장에서 오래 버틴 사람일수록 물건 추천을 쉽게 하지 않습니다. 왜냐하면 좋은 물건보다 피해야 할 물건이 훨씬 많다는 걸 알기 때문입니다. 특히 초보에게는 수익이 조금 낮아도 구조가 단순한 물건이 낫습니다.
제가 보는 좋은 부동산컨설팅의 기준은 간단합니다. 첫째, 위험한 물건을 위험하다고 말합니다. 둘째, 입찰가를 낮추라고 말할 줄 압니다. 셋째, 본인이 모르는 부분을 모른다고 인정합니다. 넷째, 계약서에 업무 범위가 분명합니다.
반대로 조심해야 할 유형도 뚜렷합니다. “이 물건은 무조건 됩니다”, “명도는 다 알아서 됩니다”, “대출은 거의 다 나옵니다”, “오늘 계약 안 하면 다른 사람이 가져갑니다” 같은 말을 자주 쓰는 곳입니다. 법원 경매에서 무조건이라는 말은 거의 없습니다. 특히 임차인, 유치권 주장, 법정지상권 가능성, 공유자 관계가 얽히면 작은 문장 하나가 몇 달짜리 분쟁으로 바뀝니다.
부동산컨설팅 비용도 따져봐야 합니다. 어떤 곳은 착수금 몇십만 원에 낙찰 후 성공보수를 받습니다. 어떤 곳은 물건 분석, 입찰 동행, 잔금대출 연결, 명도 지원을 묶어서 받습니다. 비용이 비싸다고 무조건 나쁜 건 아닙니다. 문제는 돈을 받는 기준과 책임 범위가 흐릿한 경우입니다.
계약서에서 꼭 확인할 문장
컨설팅 계약서를 볼 때는 멋진 문구보다 예외 조항을 봐야 합니다. 권리분석 오류가 났을 때 책임을 지는지, 명도 지원이 실제 동행인지 단순 조언인지, 대출 불가 시 환불이 되는지, 추천 물건이 유찰되거나 입찰 포기되면 비용 처리가 어떻게 되는지 확인해야 합니다.
특히 “투자 판단의 최종 책임은 의뢰인에게 있다”는 문장은 대부분 들어갑니다. 당연한 말이긴 합니다. 그런데 그렇다면 더더욱 의뢰인은 질문을 많이 해야 합니다. 돈을 낸다고 책임까지 넘어가는 게 아닙니다. 입찰표에 도장을 찍는 순간 책임은 내 통장으로 옵니다.
초보가 맡기면 안 되는 물건도 있습니다
부동산컨설팅을 받아도 초보가 피하는 게 나은 물건이 있습니다. 저는 첫 경매라면 복잡한 상가, 지분 물건, 선순위 임차인 의심 물건, 유치권 문구가 붙은 공장, 농지취득자격증명이 필요한 땅은 웬만하면 말립니다. 수익이 커 보이는 이유가 있습니다. 남들도 무서워서 안 들어오는 겁니다.
예전에 한 초보 투자자가 지분 경매를 낙찰받고 찾아온 적이 있습니다. 컨설팅 업체에서는 “공유자와 협의하면 된다”고 했답니다. 그런데 공유자는 연락을 피했고, 점유자는 가족이었고, 매각도 임대도 쉽지 않았습니다. 낙찰가는 싸게 받았지만 현금이 묶였습니다. 경매에서 싸게 샀다는 말은 팔 수 있을 때 의미가 있습니다.
초보에게 맞는 물건은 지루해 보이는 경우가 많습니다. 아파트나 소형 주거용처럼 시세 비교가 쉽고, 점유관계가 단순하고, 대출 가능성을 은행에서 확인하기 쉬운 물건입니다. 수익률은 낮아도 실수를 줄일 수 있습니다. 첫 물건은 돈을 크게 버는 것보다 절차를 몸으로 익히는 게 더 중요합니다.
컨설팅을 쓰더라도 내 손으로 확인할 것
부동산컨설팅을 이용할 생각이라면 역할을 분명히 나누는 게 좋습니다. 전문가에게 맡길 부분은 맡기되, 투자자 본인이 직접 확인해야 할 부분은 남겨둬야 합니다. 저는 최소한 세 가지는 직접 하라고 말합니다.
- 현장 방문: 낮과 밤, 평일과 주말 분위기가 다릅니다.
- 실거래 확인: 호가 말고 실제 거래 가격을 봐야 합니다.
- 입찰가 계산: 컨설턴트 숫자를 그대로 쓰지 말고 내 비용표로 다시 계산해야 합니다.
현장에 가면 서류에 안 나오는 게 보입니다. 주차가 얼마나 불편한지, 계단 냄새가 심한지, 주변 공실이 많은지, 1층 게시판에 관리비 체납 안내가 붙어 있는지 같은 것들입니다. 이런 요소는 감정평가서에 크게 적히지 않아도 매도할 때 가격을 깎습니다.
부동산컨설팅은 길잡이일 수는 있어도 운전대를 대신 잡아주지는 못합니다. 좋은 조언을 받으려면 투자자도 최소한의 질문을 할 수 있어야 합니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 정도는 직접 읽어봐야 합니다. 처음에는 낯설지만 몇 건만 반복하면 위험 문구가 눈에 들어오기 시작합니다.
저는 컨설팅을 무조건 피하라고 말하지 않습니다. 혼자 공부하다 큰 사고를 내는 것보다, 제대로 된 사람에게 배우며 첫 물건을 통과하는 게 나을 때도 많습니다. 다만 돈을 냈다는 이유로 의심을 멈추면 안 됩니다. 경매장은 친절한 곳이 아닙니다. 숫자는 차갑고, 실수는 바로 비용이 됩니다. 그래서 저는 부동산컨설팅을 고를 때 수익을 크게 말하는 사람보다 위험을 구체적으로 말하는 사람을 더 믿습니다.
