부동산사기 의심 물건 직접 따라가 봤더니, 싼 이유는 따로 있었습니다
얼마 전 지인이 빌라 하나를 들고 왔습니다. 시세보다 4천만 원 싸고, 중개사는 “급매라서 그렇다”고 했답니다. 제가 등기사항증명서부터 보자고 했더니 표정이 바로 굳더군요. 근저당, 가압류, 임차권등기명령까지 줄줄이 붙어 있었습니다. 싸게 산 게 아니라, 남의 폭탄을 대신 안는 구조였습니다.
부동산사기는 영화처럼 거창하게 시작하지 않습니다. 보통은 “이 정도면 괜찮겠지”라는 마음에서 시작합니다. 계약금 500만 원, 1천만 원이 먼저 나가고 나면 사람은 이상한 신호를 봐도 스스로 괜찮다고 해석합니다. 현장에서 오래 보다 보면 사기꾼보다 무서운 게 내 조급함입니다.
싸다는 말보다 먼저 봐야 할 것
경매장에서도 비슷합니다. 감정가 3억짜리가 1억 후반까지 떨어지면 초보 투자자는 눈이 커집니다. 그런데 유찰에는 이유가 있습니다. 권리가 복잡하거나, 점유자가 버티거나, 시세가 감정가보다 낮거나, 대출이 생각보다 안 나오는 경우가 많습니다.
부동산사기 물건도 마찬가지입니다. 주변 실거래가보다 유난히 싸다면 “좋은 기회”보다 “왜 나한테까지 왔지”를 먼저 생각해야 합니다. 좋은 물건은 시장에서 조용히 소화됩니다. 모르는 사람에게 급하게 넘어오는 물건은 그만한 사정이 있는 경우가 많았습니다.
- 시세보다 10% 이상 싸다면서 당일 계약을 요구한다
- 등기사항증명서를 중개사가 직접 보여주지 않고 말로만 설명한다
- 소유자와 계약자가 다르거나 대리인 서류가 허술하다
- 전세보증금, 근저당, 세금 체납 이야기를 흐린다
- 계약금부터 보내면 서류를 보여주겠다고 한다
이 중 두 개만 겹쳐도 저는 일단 멈춥니다. 돈 버는 물건은 다시 만날 수 있지만, 잘못 보낸 계약금은 돌아오지 않는 경우가 많습니다.
등기부 한 줄이 돈을 지킵니다
초보들이 제일 많이 놓치는 게 등기사항증명서입니다. 표제부, 갑구, 을구를 구분해서 봐야 하는데 그냥 “깨끗하다더라”는 말만 믿습니다. 갑구에는 소유권 관련 내용이 나오고, 을구에는 근저당권 같은 담보권이 나옵니다. 여기서 날짜 순서가 중요합니다.
예를 들어 매매가가 3억 원인데 선순위 근저당이 2억 4천만 원 잡혀 있고, 전세보증금이 1억 5천만 원인 구조라면 계산이 안 맞습니다. 집값보다 먼저 받을 사람이 많다는 뜻입니다. 이런 물건은 겉으로는 멀쩡한 집이어도 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
가등기도 조심해야 합니다. 등기부에 가등기가 있으면 “나중에 없어질 것”이라는 말을 곧이곧대로 믿으면 안 됩니다. 가등기는 본등기로 이어질 수 있고, 순위에 따라 뒤 권리가 밀릴 수 있습니다. 법무사에게 한 번 확인하는 비용이 아깝다고 생각하면, 나중에 훨씬 큰 수업료를 낼 수 있습니다.
전세사기는 집보다 사람과 순서를 봅니다
부동산사기 중에서 가장 많이 체감되는 게 전세사기입니다. 빌라, 오피스텔, 다가구에서 특히 자주 봅니다. 문제는 집이 예뻐서 생기는 게 아닙니다. 보증금이 시세 대비 너무 높고, 선순위 권리가 많고, 임대인의 상환 능력이 약한데도 계약이 진행될 때 생깁니다.
다가구주택은 더 까다롭습니다. 등기사항증명서만 봐서는 각 세입자의 보증금 규모를 다 알기 어렵습니다. 선순위 임차인이 얼마인지, 확정일자 부여 현황은 어떤지, 전입세대는 어떻게 되어 있는지 확인해야 합니다. 국토교통부 안내 기준으로도 공인중개사는 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 같은 내용을 설명하고 확인받아야 합니다. 설명을 못 하거나 피하면 그 자체가 신호입니다.
저는 전세 계약을 보러 가면 집 상태보다 숫자를 먼저 봅니다. 매매 시세 2억 5천만 원짜리에 전세 2억 3천만 원이면, 사실상 세입자가 집값 대부분을 떠안는 구조입니다. 여기에 근저당이 조금이라도 있으면 안전하다고 말하기 어렵습니다.
계약 전 30분 체크가 몇 년을 아낍니다
부동산사기를 피하려면 대단한 기술보다 순서가 필요합니다. 첫째, 등기사항증명서를 직접 열람합니다. 둘째, 건축물대장으로 위반건축물 여부와 용도를 봅니다. 셋째, 실거래가와 주변 매물 호가를 나눠서 확인합니다. 넷째, 임대인 또는 매도인 신분과 계좌 명의가 일치하는지 봅니다.
계약금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보내야 합니다. 대리인 계약이면 위임장, 인감증명서, 신분증 사본을 보고도 부족할 때가 많습니다. 가능하면 소유자와 직접 통화해서 물건 주소, 계약 조건, 보증금 액수까지 확인합니다. 사기 현장에서는 대리인이 말을 너무 잘합니다. 말이 매끄럽다고 안전한 건 아닙니다.
경매 물건이라면 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 같이 봐야 합니다. 특히 점유자 관계를 대충 넘기면 명도에서 돈과 시간이 새어 나갑니다. 보증금 인수 가능성, 유치권 주장, 법정지상권 가능성 같은 단어가 보이면 초보가 혼자 밀어붙일 물건은 아닙니다.
제가 초보에게 말리는 거래
수익률이 높아 보이는 물건일수록 질문을 세게 해야 합니다. “왜 싸지?”, “누가 먼저 돈을 받아가지?”, “내가 낙찰받거나 계약한 뒤 바로 팔 수 있나?”, “대출이 막히면 버틸 현금이 있나?” 이 질문에 답이 흐리면 저는 들어가지 않습니다.
특히 초보에게 말리는 건 소유자 변경이 잦은 빌라, 신축 분양 직후 전세가가 매매가와 붙어 있는 물건, 선순위 권리 설명이 부족한 다가구, 유치권 현수막이 걸린 경매 물건입니다. 이런 물건은 고수가 싸게 사는 게 아니라, 고수도 계산기를 여러 번 두드립니다.
부동산은 큰돈이 들어갑니다. 300만 원 아끼려고 확인을 줄이면 3천만 원, 1억 원이 흔들릴 수 있습니다. 저는 아직도 입찰 전날 등기사항증명서를 다시 떼고, 입찰 당일 아침에도 변동이 없는지 봅니다. 겁이 많아서가 아니라, 시장은 방심한 사람 돈을 먼저 가져가기 때문입니다.
부동산사기를 피하는 가장 현실적인 방법은 의심 많은 사람이 되는 겁니다. 좋은 중개사, 좋은 매도인도 많지만 내 돈을 대신 책임져주지는 않습니다. 급한 물건은 남에게 양보해도 됩니다. 오래 버틴 투자자는 대단한 물건을 잡은 사람보다, 하지 말아야 할 거래를 피한 사람인 경우가 훨씬 많았습니다.
