쓰리룸월세 물건 몇 번 받아봤더니, 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있더군요

현장에서 쓰리룸월세를 보면 분위기가 다릅니다

얼마 전 법원 매각기일에 다녀왔는데, 빌라 쓰리룸 물건 앞에서 초보 투자자 두 분이 꽤 오래 서 있더군요. 감정가 대비 최저가가 많이 내려왔고, 주변 쓰리룸월세가 90만 원에서 120만 원까지 나온다는 말에 눈이 반짝이는 분위기였습니다. 저도 예전엔 그 숫자부터 봤습니다. 보증금 2천만 원에 월세 100만 원이면 괜찮아 보이죠. 그런데 경매 물건은 월세표만 보고 들어가면 안 됩니다. 집 상태, 점유자, 대출, 관리비 체납, 수리비가 한 번에 달려옵니다.

쓰리룸은 원룸이나 투룸보다 임차 수요가 조금 다릅니다. 신혼부부, 아이 있는 가족, 직장인 셋이 나눠 사는 경우가 많습니다. 그래서 방 개수만 맞는다고 끝이 아닙니다. 주차, 엘리베이터, 학교 거리, 곰팡이, 층간소음, 관리 상태를 훨씬 예민하게 봅니다. 특히 빌라 쓰리룸은 같은 동네라도 골목 하나 차이로 월세가 20만 원씩 벌어집니다. 경매 입찰 전에 이 차이를 못 잡으면 낙찰받고 나서 수익률 계산이 바로 틀어집니다.

월세 100만 원이라고 전부 내 돈이 아닙니다

초보 때 가장 많이 하는 계산이 이겁니다. 낙찰가 2억 원, 보증금 2천만 원, 월세 100만 원. 그러면 연 1,200만 원이니까 수익률 괜찮다. 그런데 실제 현장에서는 여기서 빠질 돈이 많습니다. 취득세, 법무비, 명도비, 이사비, 대출이자, 중개보수, 도배장판, 싱크대, 보일러, 누수 보수, 공실 기간까지 들어갑니다.

제가 예전에 수도권 외곽 쓰리룸을 낙찰받았을 때도 처음 계산은 좋아 보였습니다. 주변 월세가 보증금 3천만 원에 95만 원 정도였고, 낙찰가는 시세보다 18% 정도 낮았습니다. 그런데 막상 열어보니 화장실 방수층이 깨져 있었고, 아래층 천장에 물 자국이 있었습니다. 보일러도 12년 된 제품이라 교체가 필요했습니다. 도배장판만 생각하고 들어갔다가 수리비가 900만 원 가까이 나왔습니다. 그 사이 공실은 두 달이었고요. 월세 두 달치 190만 원도 날아간 셈입니다.

쓰리룸월세 수익을 볼 때 저는 대략 이렇게 잡습니다. 월세 총액에서 대출이자와 예상 관리비성 비용을 빼고, 연간 한 달 정도는 공실로 비워둡니다. 그리고 5년 안에 큰 수리 한 번은 온다고 가정합니다. 너무 보수적으로 보인다고요? 현장에서 오래 버틴 사람들은 대개 이렇게 봅니다. 낙관적으로 계산한 수익률은 입찰장에서는 용기를 주지만, 잔금 납부 후에는 별 도움이 안 됩니다.

권리분석에서 쓰리룸은 점유자를 더 꼼꼼히 봐야 합니다

쓰리룸에는 실제 거주 세대가 들어가 있는 경우가 많습니다. 그래서 전입세대열람, 확정일자, 배당요구 여부, 점유 관계를 대충 보면 위험합니다. 특히 가족 단위 임차인이 살고 있으면 명도가 감정적으로 어려워지는 경우도 있습니다. 법적으로는 절차대로 하면 된다고 말하기 쉽지만, 아이 학교 문제나 이사 갈 집 문제로 협상이 길어지는 일이 실제로 있습니다.

제가 피하는 유형도 분명합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 크고 배당으로 다 회수되지 않는 물건, 선순위 권리가 복잡한 물건, 현황조사서와 매각물건명세서 내용이 서로 애매하게 다른 물건은 초보에게 맞지 않습니다. 특히 쓰리룸월세를 노리고 들어가는데 인수해야 할 임차보증금이 숨어 있으면 월세 수익은 시작도 전에 무너집니다.

• 전입일이 말소기준권리보다 빠른지 확인
• 확정일자와 배당요구 종기 내 신청 여부 확인
• 현황조사서의 점유자와 실제 전입세대 일치 여부 확인
• 관리비 체납, 도시가스 체납, 수도요금 체납 가능성 확인
• 위반건축물 여부와 불법 확장 흔적 확인

여기서 하나라도 불분명하면 입찰가를 낮추거나 아예 빠지는 게 낫습니다. 수익은 다음 물건에서도 만들 수 있지만, 잘못 잡은 점유 관계는 몇 달 동안 사람을 지치게 합니다.

시세조사는 중개사무소 세 군데만 돌아도 감이 옵니다

쓰리룸월세 시세는 앱에 올라온 가격만 보면 착시가 생깁니다. 광고 가격은 집주인의 희망가인 경우가 많고, 실제 계약가는 5만 원에서 15만 원 낮게 찍히는 일이 흔합니다. 저는 현장에 가면 같은 생활권 중개사무소를 최소 세 군데는 들릅니다. 질문도 단순하게 합니다. 이 집이 수리 끝나고 바로 나오면 얼마에 나가겠냐, 보증금 낮추면 월세를 얼마나 더 받을 수 있냐, 주차가 안 되면 손님이 얼마나 빠지냐. 이런 질문에 답이 비슷하게 나오면 시세 범위가 잡힙니다.

예를 들어 역에서 도보 12분인 구축 빌라 쓰리룸이 있다고 치겠습니다. 방 3개, 화장실 1개, 엘리베이터 없음, 주차 1대 가능, 3층입니다. 광고에는 보증금 2천만 원에 월세 100만 원이 붙어 있을 수 있습니다. 그런데 중개사무소에서 실제로는 90만 원 전후라고 말하면 저는 90만 원을 기준으로 계산합니다. 보수적으로는 85만 원도 넣어봅니다. 그래도 버티는 물건이면 관심을 둡니다.

반대로 신축급이고 역세권이라도 관리비가 높거나 주차가 불편하면 가족 수요가 빠집니다. 쓰리룸 임차인은 원룸 임차인보다 이사 결정을 느리게 합니다. 아이 짐, 가전, 가구가 많기 때문입니다. 한 번 들어오면 오래 살 가능성은 있지만, 들어오기 전까지 조건을 깐깐하게 따집니다. 그래서 공실이 생겼을 때 한 달 만에 나간다는 보장은 없습니다.

초보라면 싼 물건보다 설명 가능한 물건을 잡아야 합니다

입찰장에서 보면 최저가가 많이 떨어진 쓰리룸에 사람이 몰릴 때가 있습니다. 가격이 싸 보이니까요. 그런데 싸진 이유가 있습니다. 골목이 너무 깊거나, 반지하에 가까운 1층이거나, 누수 흔적이 있거나, 대항력 있는 임차인이 있거나, 주변에 더 좋은 대체 매물이 많을 수 있습니다. 경매에서 싸다는 말은 이유를 확인하기 전까지 장점이 아닙니다.

저라면 초보에게 이런 쓰리룸월세 물건을 권합니다. 권리관계가 단순하고, 말소기준권리 이후 임차인이며, 수리 범위가 눈에 보이고, 주변 실거래와 월세 시세를 설명할 수 있는 물건입니다. 낙찰가가 아주 싸지 않아도 됩니다. 잔금대출을 받아도 월세에서 이자를 감당할 수 있고, 공실 두 달이 와도 버틸 현금이 있으면 그게 더 중요합니다.

입찰가는 감정가가 아니라 내 예상 임대료와 비용에서 거꾸로 계산해야 합니다. 월세 90만 원짜리 물건을 100만 원 받을 수 있다고 우겨서 입찰가를 올리면, 그 차액은 결국 내 통장에서 나갑니다. 경매장은 경쟁하는 곳처럼 보이지만 사실은 참는 곳입니다. 손에 잡히는 숫자만 따라가면 남이 버린 위험을 내가 사는 일이 생깁니다.

쓰리룸월세는 잘 고르면 안정적인 현금흐름을 만들 수 있습니다. 다만 방이 세 개라서 무조건 임차인이 빨리 붙고, 월세가 높아서 무조건 남는다는 생각은 버려야 합니다. 권리분석에서 걸리는 게 없고, 수리비가 감당되고, 실제 계약 가능한 월세로 계산해도 버티는 물건. 저는 그런 물건만 오래 들고 갑니다. 경매 투자는 멋진 낙찰가보다, 낙찰 뒤에 잠을 편하게 잘 수 있는지가 더 오래 남습니다.