카페매매 직접 몇 건 봐봤더니, 장사보다 숫자가 먼저 보였습니다
처음엔 예쁜 카페가 좋아 보입니다
얼마 전 지인이 카페매매 물건을 하나 들고 왔습니다. 사진만 보면 꽤 괜찮았습니다. 통창 있고, 우드톤 인테리어 깔끔하고, 테이블 간격도 넓고, 리뷰 사진도 나쁘지 않았습니다. 권리금은 8,000만 원, 보증금 3,000만 원, 월세 230만 원. 사장님 말로는 월매출이 2,800만 원 정도 나온다고 했습니다.
근데 저는 이런 물건을 보면 예쁜 사진보다 먼저 계산기부터 켭니다. 월매출 2,800만 원이면 좋아 보이지만, 원두값, 우유, 디저트 원가, 알바비, 배달앱 수수료, 카드수수료, 전기요금, 수도, 세무, 임대료까지 빼고 나면 실제로 손에 남는 돈은 완전히 달라집니다. 특히 카페는 매출보다 마진 구조가 더 중요합니다.
부동산 경매를 오래 하다 보면 물건의 겉모습에 속지 않는 습관이 생깁니다. 아파트도 내부 사진만 보고 들어가면 안 되고, 상가도 유동인구만 보고 덤비면 안 됩니다. 카페매매도 똑같습니다. 예쁜 매장보다 중요한 건 임대차 조건, 실제 매출, 권리금 회수 가능성, 그리고 내가 그 자리에 앉았을 때 버틸 수 있는 체력입니다.
권리금 8,000만 원이 싼지 비싼지는 매출표만 봐선 모릅니다
카페매매 현장에서 제일 많이 듣는 말이 있습니다. “시설비만 해도 1억 넘게 들었어요.” 맞을 수도 있습니다. 인테리어에 돈 많이 들어간 카페 많습니다. 그런데 매수자 입장에서는 과거에 얼마를 썼는지가 중요한 게 아닙니다. 지금 이 매장이 앞으로 얼마를 벌어줄 수 있느냐가 중요합니다.
예를 들어 월매출 2,800만 원인 카페가 있다고 해보겠습니다. 재료비를 35%로 잡으면 980만 원입니다. 직원이나 알바 인건비가 600만 원, 월세와 관리비가 270만 원, 공과금과 소모품, 카드수수료, 배달수수료 등을 합쳐 250만 원 정도 잡으면 벌써 비용이 2,100만 원을 넘습니다. 사장 본인이 풀타임으로 일해서 남는 돈이 월 600만 원대라면, 겉으로는 괜찮아 보입니다.
문제는 그 600만 원이 순수한 투자수익인지, 내 노동값인지 구분해야 한다는 겁니다. 하루 10시간씩 주 6일 일해서 남는 600만 원이면 그 안에는 사장 인건비가 들어 있습니다. 내가 직접 운영하지 않고 점장을 두면 수익이 확 줄어듭니다. 그래서 카페매매는 단순히 “월매출 몇 천”으로 보면 위험합니다.
- 최근 12개월 카드매출과 현금매출 흐름
- 비수기와 성수기 차이
- 배달 매출 비중과 수수료 구조
- 임대차 계약 남은 기간과 갱신 가능성
- 권리금 회수 가능성이 있는 상권인지 여부
저는 최소한 이 정도는 보고 들어갑니다. 매도자가 말로만 “단골 많아요”라고 하면 믿지 않습니다. 단골은 장부에 찍혀야 단골이고, 매출은 통장과 카드내역에 남아야 매출입니다.
상가 임대차 조건이 안 좋으면 장사 잘돼도 불안합니다
경매에서도 상가를 볼 때 제일 먼저 따지는 게 점유자와 임대차입니다. 카페매매도 마찬가지입니다. 매장을 인수했는데 임대인이 재계약을 꺼리거나, 1년 뒤 월세를 크게 올리겠다고 하면 권리금 계산이 전부 흔들립니다.
제가 봤던 한 카페는 월매출이 3,500만 원 가까이 나왔습니다. 그런데 임대차 계약이 9개월밖에 안 남아 있었습니다. 매도자는 “건물주랑 사이 좋아서 괜찮다”고 했습니다. 이런 말, 현장에서는 자주 듣습니다. 하지만 돈 넣는 사람은 말이 아니라 계약서로 판단해야 합니다.
건물주가 바뀌는 경우도 있습니다. 특히 상가 건물이 매각되거나 경매로 넘어가면 상황이 달라질 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법상 대항력, 우선변제, 계약갱신 요구 같은 장치가 있지만, 모든 임차인이 똑같이 보호받는 건 아닙니다. 환산보증금, 사업자등록, 확정일자, 실제 점유 같은 요건을 따져야 합니다. 법 조항 이름만 알고 있으면 부족하고, 내 계약이 그 보호 범위 안에 들어가는지를 확인해야 합니다.
카페매매 계약 전에 임대인 동의 여부도 중요합니다. 기존 임차인과만 이야기하고 권리금 계약을 덜컥 쓰면 안 됩니다. 새 임대차 계약 조건이 확정되지 않은 상태에서 권리금부터 지급하면, 나중에 월세가 바뀌거나 업종 제한이 걸릴 때 빠져나오기 어렵습니다.
실제 현장에서는 유동인구보다 체류 시간이 더 중요했습니다
초보자들이 카페매매 물건을 볼 때 흔히 유동인구를 셉니다. 물론 중요합니다. 그런데 카페는 그냥 사람이 많이 지나간다고 무조건 잘되는 업종이 아닙니다. 출근길 상권이면 테이크아웃이 강해야 하고, 대학가라면 객단가와 회전율을 따져야 합니다. 주거지 상권이면 단골 비중과 낮 시간 매출이 중요합니다.
제가 예전에 봤던 역세권 1층 카페는 통행량이 많았습니다. 그런데 사람들은 빠르게 지나가기만 했습니다. 옆에는 대형 프랜차이즈가 있었고, 맞은편에는 편의점 커피가 있었습니다. 개인 카페가 가격으로 싸우기도 어렵고, 브랜드로 이기기도 어려운 자리였습니다. 매출은 어느 정도 있었지만 월세가 높아 실제 수익은 얇았습니다.
반대로 골목 안쪽에 있던 작은 카페는 유동인구가 많지 않았습니다. 대신 근처에 학원, 미용실, 사무실이 섞여 있었고, 손님 체류 시간이 길었습니다. 디저트 객단가가 높고, 단골 주문이 반복됐습니다. 이런 매장은 겉보기엔 조용해도 숫자가 단단한 경우가 있습니다.
- 출근 시간대 주문이 몰리는지
- 점심 이후 디저트 매출이 붙는지
- 주말 매출이 평일보다 강한지
- 주변 경쟁 카페의 가격대와 메뉴 구성이 어떤지
- 배달에 의존하지 않아도 버틸 수 있는지
현장 답사는 한 번으로 부족합니다. 평일 오전, 평일 오후, 금요일 저녁, 주말 낮을 나눠서 봐야 합니다. 매도자가 보여주는 가장 좋은 시간대만 보면 착시가 생깁니다.
시설은 돈처럼 보이지만, 철거비가 될 수도 있습니다
카페매매에서 인테리어와 장비는 늘 애매합니다. 에스프레소 머신, 그라인더, 제빙기, 쇼케이스, 냉장고, 테이블, 의자까지 전부 돈입니다. 그런데 중고 장비 가격은 생각보다 빨리 떨어집니다. 특히 고장 이력, 렌탈 여부, 리스 잔액이 있으면 계산이 복잡해집니다.
한 번은 매도자가 시설 권리금을 꽤 높게 불렀습니다. 이유는 머신이 고가 제품이고, 인테리어가 새것이라는 거였습니다. 그런데 확인해보니 일부 장비는 렌탈이었고, 간판은 건물 규정상 새 임차인이 바꾸기 어려운 상태였습니다. 더 큰 문제는 주방 동선이었습니다. 손님이 몰리면 직원 두 명이 서로 부딪히는 구조였습니다. 예쁜데 일하기 힘든 매장이었던 겁니다.
카페는 사진 찍기 좋은 공간도 중요하지만, 주문이 밀릴 때 버틸 수 있는 구조가 더 중요합니다. 픽업대 위치, 제빙기 용량, 전기 증설 여부, 배수, 냄새, 냉난방, 화장실 접근성까지 봐야 합니다. 이런 건 계약서 쓰기 전에는 작아 보이지만, 인수하고 나면 매일 비용으로 돌아옵니다.
카페매매 계약서 쓰기 전 제가 꼭 보는 것들
저라면 카페매매 계약 전에 최소한 세 가지 자료는 요구합니다. 첫째, 최근 1년 카드매출 내역입니다. 둘째, 임대차계약서와 관리비 내역입니다. 셋째, 장비 목록과 소유 관계입니다. 여기에 직원 승계 여부, 원재료 거래처, 쿠폰이나 선불권 잔액, 배달앱 리뷰 계정 승계 가능성까지 확인하면 좋습니다.
권리금 계약서에는 지급 시점도 신중하게 넣어야 합니다. 임대인과 새 임대차 계약이 확정되기 전 전액을 지급하는 구조는 위험합니다. 일부 계약금만 걸고, 임대차 조건 확정 후 잔금을 치르는 방식이 그나마 안전합니다. 물론 상황마다 다르지만, 급하다는 말에 밀려서 순서를 바꾸면 손해는 매수자가 봅니다.
그리고 세금도 빠뜨리면 안 됩니다. 권리금, 시설 양수도, 재고 인수, 사업자 전환 과정에서 부가가치세나 종합소득세 문제가 생길 수 있습니다. 세무사는 계약 전에 한 번 물어보는 게 낫습니다. 이미 돈이 오간 뒤에는 선택지가 줄어듭니다.
제가 초보라면 처음부터 큰 권리금 카페는 피할 것 같습니다. 월세가 높고 인건비 부담이 큰 매장은 매출이 조금만 꺾여도 바로 흔들립니다. 카페매매는 낭만으로 들어가서 숫자로 버티는 업종입니다. 예쁜 매장을 갖고 싶다는 마음은 이해합니다. 저도 현장 다니다 보면 탐나는 자리가 있습니다. 그래도 계약서 앞에서는 냉정해야 합니다. 장사는 매일 열어야 하고, 손실은 생각보다 꾸준히 쌓입니다. 그래서 저는 카페를 볼 때 커피 맛보다 먼저 임대차, 매출 원장, 비용표를 봅니다. 그게 오래 버티는 쪽에 더 가깝습니다.
