서산 해미면 토지 경매, 3억 843만

한줄 요약

9월 1일 입찰, 2회 유찰로 가격 매력적이지만 농지취득 자격증명 필수 주의

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경매물건 주소 충청남도 서산시 해미면 오학1길 92-8

서산시 해미면 오학1길에 위치한 9800㎡의 대형 토지입니다. 위치적으로는 서산시 중심에서 다소 떨어져 있지만, 주변에 농촌 지역 특유의 조용하고 평화로운 환경이 매력적입니다. 교통은 다소 불편할 수 있으나, 농업용이나 전원주택 용지로는 적합해 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 2,946만원인데, 현재 최저입찰가는 3억 843만원으로 감정가의 48% 수준입니다. 솔직히 말하면, 2회 유찰된 가격으로 이 정도면 굉장히 매력적입니다. 인근의 유사 면적 토지 시세와 비교하면 약 52% 할인된 상태라, 가격적으로는 충분히 메리트가 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 3월 17일 근저당권입니다. 특히 주의할 점은 농지취득 자격증명이 필요하다는 것인데, 이 부분을 간과하면 매수보증금을 몰수당할 수 있습니다. 또한, 신대산신용협동조합으로부터 유치권부존재확인판결이 제출되었으므로, 유치권 문제는 크게 염려하지 않아도 됩니다. 다만, 임차인 현황에 대해서는 등기부와 현황조사서를 통해 추가로 확인할 필요가 있습니다.

투자 관점에서 보면

이 물건은 농업용으로 활용할 경우 수익률을 기대하기보다는 장기적인 가치 상승을 노리는 것이 좋습니다. 다만, 농지취득 자격을 갖춘 투자자에게는 오히려 호재로 작용할 수 있습니다. 악재로는 농지취득 자격증명 미비 시 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 농지취득 자격증명 문제만 해결된다면 충분히 도전할 만한 물건입니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 3억 2,385만원 정도로 설정하는 것이 좋겠습니다. 취등록세와 기타 비용을 감안하면 총 투자금은 약 3억 4,874만원으로 예상됩니다. 따라서, 자격증명과 추가 비용을 철저히 계산한 후 입찰에 참여하는 것을 권장합니다.