등기부 한 줄 놓쳤다가 보증금보다 무서운 권리를 본 날

얼마 전 입찰장에서 만난 초보 투자자 한 분이 등기사항전부증명서를 들고 와서 제게 물었습니다. “근저당은 어차피 경매로 다 없어지는 거 아닌가요?” 솔직히 이 질문이 제일 위험합니다. 맞는 경우도 있지만, 틀리는 순간 수천만 원이 아니라 물건 자체가 애물단지가 됩니다.

등기는 부동산의 민낯입니다. 사진은 깨끗하고, 감정평가서는 그럴듯하고, 현황조사서도 짧게 지나가지만 등기에는 돈 빌린 흔적, 압류, 가처분, 가등기, 소유권 이전 이력이 시간순으로 남습니다. 경매에서 등기를 보는 이유는 싸게 사기 위해서가 아니라, 사면 안 되는 물건을 걸러내기 위해서입니다.

등기부는 세 칸만 나눠도 절반은 보입니다

처음 등기부를 펴면 글자가 너무 많아 보입니다. 그런데 구조는 단순합니다. 표제부, 갑구, 을구. 이 세 칸을 따로 보면 겁이 조금 줄어듭니다.

• 표제부: 내가 보려는 부동산이 맞는지 확인하는 칸입니다. 주소, 면적, 구조, 용도, 대지권 같은 내용이 나옵니다.
• 갑구: 소유권에 관한 칸입니다. 현재 소유자, 소유권 이전, 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 내용이 적힙니다.
• 을구: 소유권 외 권리입니다. 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권등기 같은 내용이 주로 나옵니다.

예전에 빌라 물건 하나를 봤습니다. 감정가 2억 1천만 원, 최저가 1억 4천만 원대까지 떨어졌고, 주변 실거래를 보니 1억 9천만 원 정도는 가능해 보였습니다. 숫자만 보면 욕심이 납니다. 그런데 표제부를 보니 대지권 표시가 애매했습니다. 같은 동 다른 호실은 대지권이 선명하게 잡혀 있는데, 이 호실은 과거 분양 과정이 꼬인 흔적이 있었습니다. 이런 물건은 싸다고 들어가면 나중에 매도할 때 설명이 길어집니다. 설명이 길어지는 물건은 시장에서 가격으로 벌을 받습니다.

갑구에서 무서운 건 소유자가 아니라 흔적입니다

초보자는 갑구에서 현재 소유자 이름만 봅니다. 물론 그것도 중요합니다. 하지만 경매 물건에서는 소유자보다 더 봐야 할 게 있습니다. 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 신탁 같은 단어입니다.

제가 예전에 본 다세대주택은 갑구에 가압류가 여러 건 붙어 있었습니다. 금액만 보면 크지 않았습니다. 1천만 원, 2천만 원짜리 채권들이 여러 개였습니다. 그런데 접수일이 문제였습니다. 어떤 권리가 먼저이고, 어떤 권리가 뒤인지에 따라 낙찰자가 떠안는 권리가 달라질 수 있습니다. 경매는 “등기된 권리가 있느냐”보다 “언제 등기됐느냐”가 더 중요할 때가 많습니다.

가처분은 특히 조심해야 합니다. 소유권 이전을 다투는 가처분, 처분금지가처분 같은 게 보이면 저는 초보자에게 거의 손대지 말라고 말합니다. 낙찰받고 나서 법원 문턱을 더 자주 밟게 될 수 있기 때문입니다. 돈을 벌려고 경매를 시작했는데 소송 일정표부터 챙기게 되면, 그건 투자가 아니라 체력전입니다.

을구의 근저당은 금액보다 순서가 먼저입니다

을구에서 제일 많이 보는 단어는 근저당권입니다. 은행 대출이 잡혀 있다는 뜻으로 이해하면 됩니다. 여기서 많은 분들이 채권최고액만 보고 겁을 먹거나, 반대로 “경매로 소멸되겠지” 하고 너무 쉽게 넘깁니다.

근저당을 볼 때는 금액보다 접수일과 순위번호를 먼저 봐야 합니다. 보통 경매에서 말소기준권리가 되는 근저당, 압류, 가압류 등이 있고, 그 기준보다 뒤에 있는 권리는 매각으로 사라지는 경우가 많습니다. 그런데 기준보다 앞선 권리나 별도로 인수되는 권리가 있으면 이야기가 달라집니다.

예를 들어 감정가 3억 원 아파트가 최저가 2억 1천만 원까지 내려왔다고 해보겠습니다. 을구에 선순위 근저당 1억 5천만 원이 있고, 그 뒤로 후순위 근저당과 가압류가 줄줄이 붙어 있다면 대부분은 계산이 됩니다. 그런데 그보다 앞선 전세권이나 지상권이 남는 구조라면 낙찰가가 싸 보여도 실제 부담은 전혀 싸지 않습니다.

등기에서 “말소”라는 단어만 찾는 습관도 위험합니다. 등기부에는 말소된 권리도 흔적으로 남습니다. 말소사항 포함으로 보면 예전에 어떤 채무가 있었는지, 소유자가 얼마나 자주 돈 문제에 얽혔는지 감이 옵니다. 법적으로 지금은 사라진 권리라도, 물건의 이력을 보는 데는 꽤 쓸모가 있습니다.

등기만 보고 입찰하면 현장에서 한 번 더 맞습니다

등기는 강력한 서류지만 전부는 아닙니다. 등기부에 안 나오는 리스크가 있습니다. 대표적인 게 점유자, 임차인, 관리비, 미납 세금, 유치권 주장입니다. 특히 임차인은 등기에 안 보이는 경우가 많습니다. 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서, 전입세대 열람으로 맞춰 봐야 합니다.

제가 한 번은 등기만 보면 깔끔한 상가를 검토한 적이 있습니다. 을구 근저당도 말소될 구조였고, 갑구도 복잡하지 않았습니다. 그런데 현장에 가보니 임차인이 시설비를 많이 들인 업종이었고, 명도 저항이 예상보다 강했습니다. 법적으로 이길 수 있는 것과 실제로 빨리 비워 받는 것은 다릅니다. 한 달 늦어지면 이자, 관리비, 기회비용이 따라붙습니다.

그래서 저는 등기를 볼 때 항상 숫자를 옆에 씁니다. 낙찰 예상가, 취득세, 법무비, 명도비, 대출이자, 수리비, 보유기간을 같이 적습니다. 등기가 깨끗해도 수익이 안 맞으면 안 들어갑니다. 반대로 등기가 조금 복잡해도 인수 권리가 없고 비용 계산이 맞으면 검토할 수 있습니다. 중요한 건 겁먹는 게 아니라, 모르는 채로 들어가지 않는 겁니다.

초보라면 이런 등기는 일단 멈추는 게 낫습니다

처음 경매를 시작했다면 모든 물건을 공부거리로 삼을 필요는 없습니다. 돈이 들어가는 순간 공부가 아니라 손실이 됩니다. 저는 초보자에게 아래 표시가 보이면 입찰 전에 한 번 더 멈추라고 말합니다.

• 갑구에 가처분, 가등기, 신탁등기가 있는 물건
• 선순위 전세권이나 임차권등기가 의심되는 물건
• 표제부의 면적, 대지권, 용도가 현장과 맞지 않는 물건
• 등기와 매각물건명세서의 점유 내용이 어긋나는 물건
• 말소기준권리보다 앞선 권리 해석이 애매한 물건

이런 물건이 무조건 나쁘다는 뜻은 아닙니다. 고수들은 이런 물건에서 수익을 만들기도 합니다. 다만 고수들이 가져가는 수익은 위험을 몰라서 생기는 게 아니라, 위험을 돈으로 환산할 수 있어서 생깁니다. 초보가 같은 물건을 따라 들어가면 수익 구조는 못 보고 낙찰가만 보게 됩니다.

등기는 법원 입찰장에서 가장 먼저 펴야 하는 종이입니다. 감정가보다 먼저, 사진보다 먼저, 주변 호재보다 먼저입니다. 등기를 읽다 보면 좋은 물건을 찾는 눈보다 나쁜 물건을 피하는 눈이 먼저 생깁니다. 제 경험상 경매에서 오래 버티는 사람은 대박을 자주 맞히는 사람이 아니라, 크게 다칠 물건 앞에서 손을 거둘 줄 아는 사람입니다.