재개발 구역 빌라 경매에 직접 들어가봤더니 숫자보다 날짜가 더 무서웠습니다

얼마 전 입찰장에서 재개발 구역 안 빌라 한 건을 두고 초보 투자자 둘이 꽤 오래 얘기하는 걸 들었습니다. 감정가 3억 2천만 원짜리가 2회 유찰돼 최저가가 2억 원대 초반까지 내려왔고, 주변 신축 아파트 시세는 8억 원을 넘는다는 얘기였습니다. 겉으로 보면 싸 보입니다. 그런데 저는 그런 물건일수록 먼저 등기부보다 정비사업 자료부터 봅니다. 재개발 물건은 싸게 낙찰받는 게임이 아니라, 내가 조합원 지위를 가져갈 수 있는지부터 확인하는 게임이기 때문입니다.

재개발 경매는 감정가보다 권리산정일이 먼저입니다

재개발 구역 물건을 처음 보는 분들이 가장 많이 하는 실수가 있습니다. 감정가, 최저가, 주변 시세만 놓고 계산합니다. 예를 들어 최저가 2억 2천만 원, 예상 프리미엄 1억 원, 향후 신축 입주권 가치 4억 원 이런 식으로 머릿속 계산기를 두드립니다. 그런데 권리산정일을 넘긴 쪼개기 지분이거나, 조합원 분양 대상이 아닌 물건이면 그 계산은 시작부터 틀어집니다.

제가 예전에 본 물건 중에 다세대 1채가 있었습니다. 건물은 멀쩡했고 점유자도 소유자였습니다. 말소기준권리 뒤로 잡힌 권리도 깨끗해 보였습니다. 문제는 토지 지분과 건축물대장 이력이었습니다. 재개발 구역 지정 전후로 지분이 나뉜 흔적이 있었고, 조합에 확인해보니 분양 대상 판단이 애매하다는 답이 돌아왔습니다. 입찰장에서는 7명이 들어왔고 낙찰가는 최저가보다 4천만 원 높았습니다. 저는 빠졌습니다. 나중에 들으니 낙찰자는 조합원 지위 문제 때문에 꽤 오래 시간을 끌었습니다.

재개발은 법원 매각물건명세서만 보고 끝낼 수 없습니다. 도시정비법 체계, 해당 구역의 조합 정관, 관리처분계획, 분양 대상 기준이 같이 움직입니다. 같은 동네, 같은 빌라처럼 보여도 한 집은 입주권이 되고 한 집은 현금청산으로 밀릴 수 있습니다. 이 차이가 수천만 원이 아니라 억 단위로 벌어집니다.

입찰 전에 제가 실제로 확인하는 순서

재개발 경매 물건을 볼 때 저는 현장부터 가지 않습니다. 먼저 종이로 죽일 물건은 종이에서 죽입니다. 현장 임장 한 번 다녀오면 반나절이 날아가는데, 기본 자료에서 탈락할 물건을 굳이 걸어 다닐 필요가 없습니다.

• 첫째, 법원 경매 자료에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 봅니다.
• 둘째, 등기부등본에서 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인합니다.
• 셋째, 건축물대장과 토지대장을 맞춰 실제 면적과 용도를 봅니다.
• 넷째, 정비구역 지정일, 권리산정일, 조합설립인가일, 사업시행인가일, 관리처분인가일을 따로 적습니다.
• 다섯째, 조합 사무실이나 관할 부서에 분양 대상 여부와 승계 가능성을 확인합니다.

여기서 날짜가 중요합니다. 초보 때는 권리분석이라고 하면 등기부상 가압류, 근저당, 임차인 대항력만 떠올립니다. 물론 그것도 중요합니다. 그런데 재개발 물건에서는 사업 단계별 날짜가 낙찰자의 운명을 가릅니다. 관리처분인가가 난 구역인지, 아직 사업시행인가 전인지, 조합원 분양신청이 끝났는지에 따라 돈 들어가는 속도와 회수 시점이 완전히 달라집니다.

제가 현장에서 자주 쓰는 방식은 A4 한 장에 날짜를 세로로 적는 겁니다. 정비구역 지정, 권리산정일, 소유권 변동, 건축물 변동, 임차인 전입, 배당요구 종기, 매각기일을 한 줄에 놓고 봅니다. 그렇게 보면 이상한 부분이 눈에 들어옵니다. 권리산정일 직후에 지분이 쪼개졌거나, 전입일은 빠른데 확정일자가 늦거나, 감정평가서에는 주거용인데 대장상 용도가 다른 식입니다.

수익 계산은 입주권 프리미엄만 보면 안 됩니다

재개발 물건은 사람들이 꿈을 크게 잡습니다. 지금 낡은 빌라를 사서 나중에 새 아파트를 받는 그림이 워낙 매력적이니까요. 그런데 실제 돈 계산을 해보면 생각보다 빡빡합니다. 낙찰가 2억 8천만 원, 취득세와 법무비 등 부대비용 1천만 원, 명도비 500만 원, 미납 관리비나 점유 협의 비용 300만 원, 잔금대출 이자 1년에 1천만 원 가까이 들어갈 수 있습니다. 여기에 조합원 분담금이 붙습니다.

분담금은 가볍게 보면 안 됩니다. 감정평가액, 종전자산가액, 비례율, 평형 선택, 추가 부담금 구조에 따라 달라집니다. 조합에서 예상 분담금이라고 말해도 사업비가 늘면 바뀔 수 있습니다. 철거 지연, 공사비 증액, 금융비용 증가가 생기면 숫자는 다시 움직입니다. 그래서 저는 재개발 경매 수익률을 볼 때 최소 3가지 표를 만듭니다. 낙관, 보통, 보수. 보수 표에서도 견딜 수 있으면 들어가고, 낙관 표에서만 돈이 남으면 안 들어갑니다.

예를 들어 예상 프리미엄이 8천만 원이라고 해도 대출 이자와 보유세, 명도 비용, 중개수수료, 양도세까지 넣으면 실제 남는 돈은 3천만 원대로 줄 수 있습니다. 더 무서운 건 시간입니다. 1년 안에 팔릴 줄 알았는데 3년 묶이면 수익률은 확 내려갑니다. 재개발은 수익 금액보다 자금이 묶이는 기간을 같이 봐야 합니다.

초보가 특히 피해야 할 재개발 물건

저는 초보에게 재개발 경매를 무조건 하지 말라고 하진 않습니다. 다만 처음부터 난도 높은 물건에 들어가면 배운 값을 너무 크게 냅니다. 입찰장에서 싸 보이는 물건은 대체로 이유가 있습니다. 그 이유를 내가 설명하지 못하면 남들도 몰라서 안 들어온 게 아니라, 알고 피한 것일 수 있습니다.

• 분양 대상 여부를 조합에서 명확히 확인받지 못한 물건
• 토지 지분이 지나치게 작거나 공유관계가 복잡한 물건
• 권리산정일 전후로 쪼개기, 증축, 용도 변경 흔적이 있는 물건
• 점유자가 임차인인지 소유자인지 불명확하고 전입 내역이 복잡한 물건
• 사업 단계는 늦어 보이는데 관리처분 자료와 분담금 자료가 불투명한 물건

특히 현금청산 가능성이 있는 물건은 초보가 손대기 어렵습니다. 낙찰받고 나서 새 아파트 받을 줄 알았는데 현금청산 대상이면 기대한 프리미엄은 사라집니다. 물론 현금청산도 가격을 아주 낮게 받으면 투자 구조가 나올 때가 있습니다. 그런데 그건 보상금 산정, 소송 가능성, 기간 리스크까지 감당할 수 있는 사람이 계산하고 들어가는 영역입니다. 첫 경매 물건으로 잡을 만한 성격은 아닙니다.

재개발은 현장 냄새보다 서류의 날짜가 먼저 보입니다

현장에 가면 분위기에 휩쓸리기 쉽습니다. 골목마다 철거 안내문이 붙어 있고, 부동산 사무실에서는 곧 이주한다는 말을 합니다. 근처 신축 단지 가격을 보여주며 지금 아니면 못 산다고도 합니다. 그런데 실제로 돈을 지키는 건 그런 말보다 서류입니다. 법원경매정보에서 기본 권리를 보고, 인터넷등기소 자료로 소유관계를 맞추고, 조합과 관할 부서에서 사업 단계와 분양 대상 기준을 확인해야 합니다.

제가 재개발 물건을 볼 때 스스로에게 묻는 게 있습니다. 이 물건이 새 아파트로 바뀌는 상상 말고, 안 풀렸을 때도 버틸 수 있느냐는 겁니다. 명도가 늦어지고, 분담금이 늘고, 매도가 지연되고, 대출 조건이 나빠져도 버틸 자금표가 있어야 합니다. 재개발은 잘 잡으면 큰 수익을 주지만, 잘못 잡으면 기다리는 동안 계속 돈을 먹습니다. 저는 그래서 초보일수록 더 느리게 봐야 한다고 생각합니다. 입찰장에서 5분 늦게 쓴 가격보다, 입찰 전날 놓친 날짜 하나가 훨씬 비쌉니다.