전세 계약서 쓰기 전 등기부부터 뒤집어봤더니 보이는 전세사기예방의 진짜 신호들

얼마 전 후배가 빌라 전세 계약 직전이라고 등기부를 보내왔습니다. 보증금은 2억 3천만 원, 주변 실거래는 2억 6천만 원쯤 된다고 했고, 중개사는 “요즘 이 정도면 싸게 나온 거”라고 밀었다더군요. 그런데 등기부를 보니 근저당 1억 4천만 원이 먼저 잡혀 있었습니다. 보증금까지 더하면 집값을 거의 꽉 채우는 구조였습니다. 이런 물건은 싸게 나온 게 아니라, 나중에 경매로 넘어가면 세입자가 돈을 못 받을 가능성이 큰 물건입니다.

전세사기예방은 대단한 법 지식보다 순서 싸움입니다. 계약서 쓰기 전, 잔금 치르기 전, 전입신고 하기 전, 보증보험 넣기 전. 이 몇 번의 확인을 건너뛰면 나중에는 할 수 있는 일이 확 줄어듭니다. 제가 경매 현장에서 본 피해자들도 대부분 “설마 집주인이 그럴 줄 몰랐다”에서 시작했습니다.

등기부는 발급일보다 발급 시간이 더 중요합니다

초보들이 등기부등본을 한 번 떼고 안심하는 경우가 많습니다. 그런데 실제로는 계약 당일, 잔금 당일에 다시 봐야 합니다. 특히 잔금일 오전에 깨끗했던 등기부가 오후에 근저당 설정으로 바뀌는 경우도 있습니다. 전세사기 쪽에서는 시간차를 이용합니다.

등기부를 볼 때는 갑구와 을구를 나눠 봐야 합니다. 갑구는 소유권 쪽입니다. 소유자가 자주 바뀌었는지, 가압류나 압류가 있는지 봅니다. 을구는 빚입니다. 근저당권, 전세권, 임차권등기 같은 것이 여기에 나옵니다. 전세보증금 2억 원짜리 집에 근저당 채권최고액이 1억 5천만 원 있다면 실제 대출 원금이 1억 2천만 원 정도라고 해도 가볍게 보면 안 됩니다. 경매에서는 채권최고액과 선순위 권리가 돈을 먼저 가져갑니다.

• 계약 전 등기부 1회 확인
• 계약금 보내기 직전 소유자와 계좌 명의 일치 확인
• 잔금일 오전 등기부 재확인
• 잔금 송금 직후 전입신고와 확정일자 처리

여기서 중요한 건 “집주인이 좋은 사람 같았다”가 아무런 방어막이 안 된다는 점입니다. 경매 법정에서는 인상이 아니라 순위가 돈을 가져갑니다.

시세보다 싼 전세는 선물이 아니라 질문거리입니다

전세사기예방에서 시세조사는 매매가와 전세가를 같이 봐야 합니다. 전세가만 보면 착시가 생깁니다. 예를 들어 같은 동네 신축 빌라 매매 실거래가가 2억 4천만 원인데 전세가 2억 2천만 원이면 겉으로는 2천만 원 여유가 있어 보입니다. 그런데 취득세, 중개보수, 대출이자, 경매 비용, 낙찰가 하락까지 들어가면 그 여유는 금방 사라집니다.

제가 보는 기준은 단순합니다. 아파트처럼 거래량이 많은 물건은 최근 실거래가를 여러 건 비교합니다. 빌라, 다세대, 오피스텔은 같은 건물만 보지 말고 같은 블록, 같은 연식, 비슷한 면적까지 넓혀 봅니다. 신축 빌라는 특히 분양가와 전세가가 거의 붙어 있는 경우가 많아서 조심해야 합니다. 집주인이 자기 돈 거의 안 넣고 세입자 보증금으로 집을 산 구조라면, 집값이 조금만 내려가도 보증금 반환이 막힐 수 있습니다.

제가 현장에서 피하는 숫자

• 매매가 대비 전세가가 80%를 훌쩍 넘는 빌라
• 근저당과 내 보증금을 합친 금액이 시세의 70%를 넘는 물건
• 주변 거래가 적어 시세 판단이 어려운 신축 다세대
• 집주인이 잔금일에 대출 말소를 약속만 하고 증빙을 미루는 경우

숫자는 사람보다 솔직합니다. 중개사가 “다들 이렇게 해요”라고 말해도 내 보증금이 후순위로 밀리면 그 말은 아무 의미가 없습니다.

특약은 길게 쓰는 게 아니라 돈의 흐름을 묶어야 합니다

계약서 특약에 좋은 말만 잔뜩 적는다고 안전해지지 않습니다. 중요한 건 잔금과 말소, 전입, 보증보험을 한 줄로 묶는 겁니다. 예를 들어 선순위 근저당이 있는 집이라면 “잔금 지급과 동시에 해당 근저당 전액 말소, 불이행 시 계약 해제 및 지급금 반환”처럼 돈을 주는 조건을 분명히 걸어야 합니다.

또 하나는 임대인의 세금 체납입니다. 예전에는 세입자가 집주인 세금 문제를 알기 어려웠지만, 지금은 임대인 동의나 제도 절차를 통해 체납 여부를 확인할 수 있는 길이 넓어졌습니다. 국토교통부와 HUG가 운영하는 안심전세 관련 서비스도 임대인 정보, 선순위 권리, 보증가입 가능성을 확인하는 쪽으로 계속 강화되고 있습니다. 2026년 9월부터는 선순위 보증금, 근저당권, 체납 여부 같은 위험 정보를 한 번에 확인하는 서비스가 예정되어 있어 활용할 만합니다.

• 임대인 신분증과 등기부상 소유자 일치
• 대리 계약이면 위임장, 인감증명서, 본인 통화 확인
• 계약금과 잔금은 소유자 명의 계좌로 송금
• 근저당 말소 조건은 특약에 구체적으로 기재
• 체납, 선순위 임차인, 보증보험 가능 여부 확인

특약은 싸움이 났을 때 보는 문장입니다. 좋은 분위기에서 계약할 때는 다들 웃지만, 보증금 반환이 막히면 그때부터는 문장 하나가 돈이 됩니다.

보증보험은 안전벨트지, 사고를 없애는 장치는 아닙니다

HUG 전세보증금반환보증은 세입자 입장에서 중요한 방어수단입니다. 2026년 기준으로 전세보증금은 수도권 7억 원 이하, 수도권 외 5억 원 이하 범위에서 신청 가능한 구조로 안내되고 있습니다. 다만 보증보험이 된다고 해서 아무 물건이나 들어가도 된다는 뜻은 아닙니다. 심사에서 거절될 수도 있고, 계약 조건이나 주택 유형, 선순위 권리 때문에 가입이 막힐 수도 있습니다.

제가 초보자에게 자주 하는 말이 있습니다. “계약하고 나서 보증보험 알아보지 말고, 계약 전에 되는지 먼저 물어봐라.” 이 순서가 바뀌면 위험합니다. 계약금 넣고 나서 보증보험이 안 된다는 걸 알면, 그때는 이미 협상력이 떨어집니다.

계약 전 확인 순서

• 해당 주택이 보증 대상인지 확인
• 보증금 한도와 주택가격 산정 기준 확인
• 선순위 채권과 내 보증금 합계가 기준 안에 들어오는지 계산
• 임대인이 법인인지 개인인지 확인
• 계약서 특약에 보증보험 가입 불가 시 처리 방법 기재

보증보험은 마지막 방어선입니다. 처음부터 위험한 물건을 골라놓고 보증보험 하나로 덮으려 하면 안 됩니다. 경매장에 나오는 전세 피해 물건 중에도 “보증보험 넣으려고 했는데 안 됐다”는 사례가 생각보다 많습니다.

잔금일 30분이 보증금 운명을 가릅니다

전세 계약에서 제일 위험한 날은 잔금일입니다. 이날 돈이 크게 움직이고, 권리 순위도 갈립니다. 잔금 보내기 전 등기부를 다시 확인하고, 근저당 말소 서류가 실제로 준비됐는지 보고, 잔금 송금 후 바로 주민센터나 정부 민원 서비스를 통해 전입신고와 확정일자를 처리해야 합니다. 가능하면 이 과정을 같은 날 오전 안에 끝내는 게 좋습니다.

실무에서는 작은 지연이 큰 사고가 됩니다. 금요일 오후 늦게 잔금 치르고 “월요일에 전입신고하면 되겠지”라고 넘겼다가 그 사이 다른 권리가 들어오면 순위가 꼬일 수 있습니다. 특히 대항력은 전입신고와 점유가 맞물리고, 효력 발생 시점도 따져야 하니 늦출 이유가 없습니다.

• 잔금 전 등기부 재열람
• 말소 조건 이행 확인
• 잔금은 소유자 계좌로만 송금
• 이사 당일 점유 확보
• 전입신고와 확정일자 즉시 처리

전세사기예방은 겁먹고 아무 집도 못 들어가자는 얘기가 아닙니다. 내 돈이 어느 순위에 서는지 끝까지 확인하자는 얘기입니다. 현장에서 오래 보니, 크게 당한 사람과 피한 사람의 차이가 대단한 정보력만은 아니었습니다. 계약서 쓰기 전에 한 번 더 묻고, 잔금 보내기 전에 한 번 더 떼어보고, 불편한 조건은 특약으로 박아두는 사람은 사고 확률이 확실히 낮았습니다. 전세는 남의 집에 사는 일이지만, 보증금은 내 전 재산인 경우가 많습니다. 그 돈 앞에서는 조금 예민한 사람이 맞습니다.