투룸월세 물건 몇 번 낙찰받아봤더니 숫자보다 먼저 보이던 것들
얼마 전 법원 입찰장에서 투룸월세 물건 하나를 두고 초보 투자자 두 분이 꽤 오래 계산기를 두드리는 걸 봤습니다. 감정가 대비 70%대, 주변 월세 80만 원, 보증금 2천만 원. 겉으로 보면 나쁘지 않아 보였죠. 그런데 저는 등기부보다 먼저 건물 복도 사진과 주차장 사진을 다시 봤습니다. 투룸은 숫자만 맞는다고 월세가 잘 나가는 물건이 아니거든요.
경매 현장에서 투룸은 참 애매하면서도 매력적인 상품입니다. 원룸보다 임대료는 높고, 아파트보다 진입금액은 낮습니다. 신혼부부, 1인 재택근무자, 형제자매 거주, 아이 하나 있는 젊은 부부까지 수요층도 꽤 넓습니다. 근데 반대로 공실이 길어지면 월세 손실이 원룸보다 크게 느껴지고, 관리가 안 된 빌라 투룸은 수리비가 생각보다 빨리 튀어나옵니다.
투룸월세는 월세 10만 원보다 공실 한 달이 더 무섭습니다
초보 때는 저도 월세만 봤습니다. ‘이 동네 투룸은 75만 원까지 받는다더라’, ‘보증금 3천에 월 70이면 수익률 괜찮다’ 이런 식이었죠. 그런데 직접 운영해보면 월세 5만 원, 10만 원 더 받는 것보다 중요한 게 공실 기간입니다.
예를 들어 낙찰가와 취득비용, 수리비까지 합쳐 총투입금이 1억 4천만 원인 투룸이 있다고 해보죠. 보증금 2천만 원, 월세 75만 원을 받으면 단순 계산상 연 임대료는 900만 원입니다. 보증금을 뺀 실투입금 기준으로 보면 꽤 그럴듯합니다. 그런데 세입자가 2개월 비고, 중개보수와 청소비, 도배 장판 비용으로 180만 원이 나가면 체감 수익률은 확 내려갑니다.
투룸은 원룸보다 세입자 교체 때 비용이 더 큽니다. 방이 두 개라 도배 면적이 넓고, 가족 단위나 짐이 많은 세입자가 살다 나가면 바닥 찍힘, 방문 파손, 싱크대 손잡이 같은 자잘한 하자가 많이 나옵니다. 저는 투룸월세 물건을 볼 때 예상 월세에서 최소 1개월 공실과 기본 수선비를 먼저 빼고 봅니다. 그래도 버티는 숫자면 그때 입찰가를 고민합니다.
좋은 투룸은 방 두 개가 아니라 생활 동선이 좋습니다
현장에서 투룸을 보면 방 개수만 보고 좋아하는 분들이 많습니다. 그런데 세입자는 방 개수보다 살기 편한지를 먼저 느낍니다. 거실이 너무 좁아서 식탁 하나 놓기 애매한 구조, 세탁기 자리가 외부 베란다에 있는 구조, 냉장고 놓을 자리가 주방 동선을 막는 구조는 월세를 높게 받기 어렵습니다.
제가 선호하는 투룸은 단순합니다. 방 하나는 침실, 다른 방은 작업실이나 아이 방으로 쓸 수 있어야 합니다. 거실과 주방이 완전히 답답하지 않아야 하고, 화장실 환기가 되어야 합니다. 여기에 주차 1대가 현실적으로 가능하면 임차 문의가 확실히 달라집니다. 등기부에는 안 나오는 조건인데, 임대 시장에서는 꽤 큰 차이를 만듭니다.
특히 지방 중소도시나 수도권 외곽 빌라 투룸은 주차가 월세를 가릅니다. 방은 괜찮은데 밤 9시 이후 차 댈 곳이 없으면 세입자 만족도가 떨어집니다. 반대로 건물 외관이 조금 낡아도 주차가 편하고 버스정류장, 마트, 초등학교가 가까우면 월세 방어가 됩니다. 그래서 저는 시세조사할 때 부동산 중개업소에 월세만 묻지 않습니다. ‘요즘 투룸 찾는 사람은 어떤 조건 때문에 안 들어오나요?’라고 묻습니다. 이 질문이 훨씬 실전적인 답을 줍니다.
경매 투룸은 권리분석보다 현황조사가 더 거칠게 들어가야 합니다
경매로 나온 투룸월세 물건은 임차인이 있는 경우가 많습니다. 여기서 초보가 제일 많이 다치는 부분이 보증금과 대항력입니다. 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 대충 보고 넘어가면 안 됩니다. 선순위 임차인이 보증금을 전부 배당받지 못하는 구조라면 낙찰자가 인수해야 할 돈이 생길 수 있습니다.
예전에 제가 봤던 물건 중에 감정가 1억 6천만 원짜리 빌라 투룸이 있었습니다. 최저가가 1억 1천만 원대까지 내려왔고, 주변 월세는 보증금 2천에 월 65만 원 정도였습니다. 겉으로는 좋아 보였죠. 그런데 임차인 보증금이 8천만 원, 전입일이 말소기준권리보다 빨랐고 배당으로 다 못 받을 가능성이 있었습니다. 낙찰가만 보고 들어가면 싸게 산 게 아니라 남의 보증금까지 떠안는 구조였습니다.
또 하나 봐야 할 게 실제 점유 상태입니다. 서류상 임차인과 실제 사는 사람이 다를 때가 있습니다. 가족이 대신 살거나, 사업자 직원 숙소처럼 쓰는 경우도 봤습니다. 명도는 법대로 하면 된다고 쉽게 말하는 분들도 있는데, 현장에서는 시간과 감정 소모가 돈입니다. 특히 월세 수익형 물건은 잔금 납부 후 바로 임대 세팅이 되어야 계산이 맞습니다. 명도가 3개월 밀리면 엑셀에서 예뻤던 수익률은 그냥 숫자 놀이가 됩니다.
투룸월세 수익률 계산은 이렇게 보수적으로 잡습니다
저는 투룸월세 물건을 볼 때 세 가지 숫자를 따로 봅니다. 낙찰받는 가격, 실제 임대 가능한 월세, 그리고 처음 1년 동안 나갈 돈입니다. 여기서 세 번째를 빼먹으면 대부분 과하게 낙관적인 계산이 됩니다.
- 취득세, 법무비, 명도 비용
- 도배, 장판, 조명, 싱크대 보수
- 중개보수와 공실 기간
- 관리비 체납 여부
- 대출 이자와 금리 변동 가능성
- 재산세, 종합소득세 등 보유 중 세금
예를 들어 월세 70만 원짜리 투룸이라도 대출 이자가 월 35만 원, 관리와 세금까지 월평균 8만 원, 장기수선 성격의 비용을 월 7만 원 정도로 잡으면 실제 남는 돈은 월 20만 원대가 될 수 있습니다. 이걸 모르고 ‘월세 70 들어온다’만 보면 위험합니다. 통장에 찍히는 금액과 내 돈으로 남는 금액은 다릅니다.
경락잔금대출도 너무 공격적으로 보면 안 됩니다. 감정가, 낙찰가, 개인 신용, 임대차 현황, 지역에 따라 한도가 달라집니다. 은행에서 상담받을 때는 “대충 이 정도 나오겠지”가 아니라 해당 물건 자료를 들고 실제 가능 금액과 금리를 확인해야 합니다. 대출이 5천만 원 나올 줄 알고 입찰했는데 3천만 원만 나오면 잔금 때 꽤 아찔해집니다.
제가 초보라면 이런 투룸은 피합니다
투룸월세가 전부 나쁜 건 아닙니다. 오히려 잘 고르면 원룸보다 오래 사는 세입자를 만날 가능성이 있습니다. 다만 초보가 처음부터 난이도 높은 물건을 잡을 필요는 없습니다. 저는 처음 시작하는 분이라면 아래 같은 물건은 웬만하면 넘기라고 말합니다.
- 선순위 임차인 보증금 인수 가능성이 있는 물건
- 불법 증축이나 위반건축물 표시가 있는 빌라
- 엘리베이터 없는 4층 이상인데 주변 대체 물건이 많은 곳
- 주차가 사실상 불가능한 다세대주택
- 반지하, 심한 누수 흔적, 곰팡이 냄새가 있는 집
- 실거래와 임대 시세가 오래된 자료에만 의존되는 지역
특히 반지하 투룸은 숫자만 보면 수익률이 좋아 보일 때가 많습니다. 가격이 낮으니까요. 그런데 여름철 습기, 침수 이력, 환기 문제, 세입자 선호도까지 같이 보면 싼 이유가 있는 경우가 많습니다. 수리로 해결되는 문제와 입지나 구조상 계속 따라다니는 문제는 구분해야 합니다.
투룸월세 투자는 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “누가 얼마에 얼마나 오래 살아줄 수 있느냐”가 더 중요합니다. 법원 문건에서 권리관계를 확인하고, 현장에서 건물 상태를 보고, 중개업소에서 실제 임차 수요를 확인한 뒤에도 마음이 너무 들뜨면 저는 입찰가를 한 번 더 낮춥니다. 경매는 못 사서 아쉬운 날보다 잘못 사서 고생하는 날이 훨씬 길게 남습니다.
투룸 하나 잘 잡으면 매달 현금흐름이 생깁니다. 그런데 그 월세는 공짜로 들어오는 돈이 아닙니다. 권리분석, 명도, 수리, 세금, 공실을 견딘 대가로 들어오는 돈입니다. 그래서 저는 지금도 투룸월세 물건을 보면 예상 수익보다 먼저 빠져나갈 돈과 귀찮을 일을 적어봅니다. 그래도 숫자가 남고, 세입자가 살 만한 집이라는 확신이 들 때만 입찰장에 들어갑니다.
