영암 망호리 토지 경매, 5회 유찰 3.4억

한줄 요약

5회 유찰로 최저가 3억 4,448만원까지 떨어진 영암 망호리 토지, 입찰은 8월 31일.

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경매물건 주소 전라남도 영암군 영암읍 망호리 67-3

전라남도 영암군 영암읍 망호리에 위치한 이 토지는 16,761.3㎡(약 5,070평)로 상당한 규모를 자랑해. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 농업 용도로 적합할 수 있어. 하지만 교통은 조금 불편할 수도 있는데, 차량 이동이 필수일 듯해. 주변 환경은 조용하고 자연과 가까운 것이 장점이지.

가격이 말해주는 것

감정가 12억 145만원에서 시작해 5회 유찰된 현재 최저입찰가는 3억 4,448만원으로, 감정가의 28% 수준이야. 인근 토지 시세와 비교했을 때 확실히 저렴한 편이지만, 이 가격이 유찰을 거듭한 이유를 설명하진 않아. 예상 낙찰가는 감정가의 30% 수준인 3억 6,170만원 전후로 볼 수 있어.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 1월 4일 설정된 근저당으로, 이보다 후순위 권리는 모두 소멸 가능해. 하지만, 농지취득자격증명이 필요한 목록들이 있어 이것을 제출하지 못하면 보증금을 돌려받을 수 없고 원상회복명령이 발할 수 있다는 리스크가 있어. 또한, 지적도상 맹지와 분묘 소재 여부 불분명 등 복잡한 문제가 많은 상태야. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 해.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지는 상당히 매력적이지만 동시에 리스크도 커. 저렴한 가격 덕에 초기 투자금 부담은 적지만, 농지 취득 관련 서류 준비와 맹지, 분묘 문제 해결이 필수적이야. 예상 수익률은 주변 지역 개발 상황에 따라 크게 달라질 수 있으며, 현재로서는 장기적인 관점에서 접근해야 할 것 같아.

내가 입찰한다면

입찰에 참여한다면, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보여. 하지만 법적 문제와 명도까지 해결해야 하므로, 권장 입찰가는 3억 6,170만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 1,663만원 포함해 총 투자금을 계산해야 해. 이런 리스크를 감안하면 신중한 접근이 필요해.