광주 신현동 부동산 경매, 4회 유찰 3.3억

한줄 요약

9월 7일 입찰, 4회 유찰로 최저가 3.3억, 농지취득자격증명 필요.

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경매물건 주소 경기도 광주시 신현동 834

경기도 광주시 신현동에 위치한 이 부동산은 면적이 1685.0㎡(509.7평)로 상당히 넓습니다. 주위는 전원주택 및 농지가 혼재되어 있는 지역으로, 자연환경이 우수하지만 교통 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 14억 601만원에서 4회 유찰로 최저입찰가가 3억 3,758만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 24% 수준으로, 인근 시세 대비 약 76% 할인된 가격입니다. 솔직히 말하면, 이런 할인율은 매력적이지만 이유는 분명히 따져봐야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 2월 17일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 점입니다. 또한, 6번 토지는 지분 매각이고, 4토지는 도로 예정지로 되어 있어 용도 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 물건은 뭔가 걸리는 점이 있을 가능성이 큽니다. 농지취득자격증명 제출과 원상회복명령 가능성은 큰 리스크입니다. 하지만, 최저가가 매력적인 만큼 리스크를 감수할 수 있는 투자자라면 고려할 만합니다. 예상 수익률은 투자 전략에 따라 다르겠지만, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 농지취득자격증명 등 복잡한 절차와 리스크가 입찰자들의 발목을 잡을 가능성이 크기 때문입니다. 권장 입찰가는 3억 5,446만원 전후로, 취등록세 약 1,630만원을 포함한 총 투자금은 3억 7천만원 정도를 예상할 수 있습니다. 내 경험상, 이런 물건은 철저한 사전 조사가 필수입니다.