광주 엄미리 부동산 경매, 3회 유찰 7.2억

한줄 요약

9월 7일 입찰, 3회 유찰로 최저가 7.2억까지 하락한 매물, 위치와 면적에 비해 큰 할인이 매력적.

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경매물건 주소 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 649-1

경기도 광주시 남한산성면 엄미리에 위치한 대지입니다. 면적은 1164㎡ (약 352평)로 꽤 넓은 편입니다. 주변은 주택과 소규모 상업시설이 혼재된 지역으로, 남한산성과 가까워 자연환경이 좋습니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 자차 이용 시 접근성은 괜찮습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 21억 916만원이었지만 3회 유찰로 현재 입찰가는 7억 2,344만원입니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 7억 5,961만원 전후로, 시장의 관심을 끌 가능성이 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 15일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 관련 특이사항은 없지만, 일괄매각 조건이므로 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 이유가 무엇인지 명확하게 분석해야 합니다. 주변 개발 계획이나 인구 유입 등 긍정적인 호재가 있는지 살펴보면 좋습니다. 예상 수익률은 인근 시세 회복 시 상당히 높을 것으로 보입니다. 하지만, 교통 불편과 임차인 관계의 변수는 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 중간 정도로 예상됩니다. 권장 입찰가는 7억 5천만원 초반대가 적당할 듯합니다. 취등록세는 약 3,494만원으로, 총 투자금은 7억 8천만원을 넘지 않도록 계획해야 합니다. 다만, 임차인 여부와 명도 문제는 사전에 충분히 검토하고 대비책을 마련하는 것이 좋겠습니다.