분당 구미동 상가 경매, 11회 유찰 205만원

한줄 요약

11회 유찰 후 9월 7일 재입찰, 99% 할인된 파격가 매력적이나 권리분석 필수

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 성남시 분당구 구미로9번길 25, 1동 7층770호 (구미동,분당대맥주차빌딩)

경기도 성남시 분당구 구미로9번길에 위치한 분당대맥주차빌딩 내 상가입니다. 7층 770호에 위치하며, 면적은 기재되어 있지 않으나 상가 특성상 적당한 크기의 공간으로 추정됩니다. 주변에는 상업시설이 밀집해 있어 상권은 괜찮은 편입니다. 교통도 나쁘지 않은 위치인데, 주차빌딩이라는 점에서 주차 편의성도 좋아 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 400만원이었던 이 물건은 현재 205만원까지 떨어졌습니다. 무려 99% 할인된 가격이라니, 솔직히 말하면 처음 보는 파격가입니다. 인근 상가 시세를 감안하면 이 가격은 거의 공짜에 가까운 수준인데, 왜 이렇게까지 낮은 가격에 나왔는지 한번쯤 생각해볼 필요가 있겠죠.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 12월 6일에 설정된 가압류입니다. 다행히 특이사항은 없지만, 임차인 현황에 대한 등기부 및 현황조사서 확인이 필수입니다. 임차인 대항력이 있는 경우 명도에 어려움이 예상되므로, 이 부분은 꼼꼼히 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 같은 복잡한 권리는 없는 것으로 보이나, 확인을 게을리하면 안됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 이 물건, 가격만 보면 매력적입니다. 하지만 11회 유찰된 이유를 반드시 파악해야 합니다. 상가라는 특성상 공실 리스크가 높고, 명도 문제도 복잡할 수 있습니다. 예상 수익률은 주변 임대 시세에 따라 달라질 수 있으며, 대략 월세 전환시 연 10% 이상의 수익률도 가능할 것으로 보입니다. 다만, 호재보다는 리스크가 더 많아 보이니 신중한 접근이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이렇게 많이 유찰된 물건은 입찰 경쟁률이 낮을 수도 있습니다. 그래도 혹시 모를 경쟁자를 대비해 205만원에서 약간 더 올린 215만원 정도를 권장 입찰가로 잡겠습니다. 취등록세는 약 9만원 정도 예상되므로, 총 투자금은 224만원 정도로 보입니다. 초저가 매물의 매력은 있지만, 명도와 임차인 문제를 해결할 수 있는지 반드시 판단한 후 입찰에 나서야 합니다.