전세사기 물건인 줄 모르고 경매장 갔다가 입찰표 접은 이야기

법원 게시판 앞에서 느낌이 싸했던 날

얼마 전 법원 경매 법정 앞에서 젊은 부부 한 팀을 봤습니다. 손에는 입찰봉투가 있었고, 스마트폰에는 시세 앱이 켜져 있더군요. 물건은 수도권 빌라였습니다. 감정가 2억 4천만 원, 최저가 1억 5천만 원대. 겉으로 보면 싸 보였습니다. 근데 등기부와 매각물건명세서를 같이 보니 분위기가 달랐습니다.

선순위 임차인이 있었고, 보증금은 2억 원 가까이 적혀 있었습니다. 배당요구는 했지만 확정일자와 전입일자가 근저당보다 앞섰습니다. 이런 물건은 낙찰자가 보증금을 떠안을 가능성이 생깁니다. 입찰가를 1억 5천만 원에 쓰는 순간, 실제 부담은 3억 원을 넘길 수도 있는 구조였죠.

초보가 부동산사기를 경매장에서 처음 만나는 경우가 있습니다. 뉴스에 나오는 전세사기만 사기가 아닙니다. 등기부에는 멀쩡해 보이는데 임차관계, 시세, 대출, 체납, 명도까지 합쳐보면 사실상 돈을 잃는 구조가 숨어 있는 물건도 많습니다. 저는 이런 물건을 볼 때 수익률보다 먼저 묻습니다. 이 돈을 넣고 빠져나올 길이 있는가.

부동산사기는 싸 보이는 얼굴로 온다

현장에서 가장 위험한 말이 있습니다. “시세보다 5천 싸다”는 말입니다. 부동산사기 냄새가 나는 물건은 대부분 처음엔 싸 보입니다. 급매라서 싸다, 법인 물건이라 싸다, 집주인이 사정이 있어서 싸다, 전세 끼고 사면 투자금이 적다. 말은 그럴듯합니다.

제가 예전에 검토했던 한 다세대주택은 매매가가 2억 1천만 원인데 전세보증금이 2억 원이었습니다. 매수인은 취득세와 중개보수 정도만 내고 집을 산 셈이죠. 그 뒤 집값이 조금만 빠져도 세입자 보증금을 돌려줄 능력이 없습니다. 이런 구조가 여러 채 반복되면 전세사기, 깡통전세, 보증금 미반환 사고로 이어집니다.

경매로 넘어온 뒤에도 함정은 남습니다. 낙찰자가 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는데, 경매정보 화면의 최저가만 보고 들어오면 계산이 틀어집니다. 예를 들어 최저가가 1억 2천만 원이고 선순위 임차인 보증금 인수액이 1억 8천만 원이면 총투입금은 이미 3억 원입니다. 주변 실거래가가 2억 6천만 원이면 싸게 산 게 아니라 비싸게 산 겁니다.

• 전세가율이 매매가의 90%를 넘는 빌라
• 소유자가 단기간에 여러 채를 매수한 흔적
• 법인, 신탁, 대리계약이 섞여 있는데 설명이 흐린 경우
• 임차인 전입일자와 확정일자가 근저당보다 빠른 물건
• 주변 거래 사례가 적고 호가만 높은 지역

이런 조건이 두세 개 겹치면 저는 입찰가를 깎기보다 아예 접는 쪽을 먼저 생각합니다. 경매는 싸게 사는 게임 같지만, 실제로는 안 물리는 게임에 가깝습니다.

등기부만 믿으면 한 줄 놓칩니다

부동산사기 피해자들이 자주 하는 말이 있습니다. “등기부는 깨끗했어요.” 맞습니다. 등기부가 깨끗해도 사고는 납니다. 등기부는 소유권과 담보권의 기록이지, 그 사람이 보증금을 돌려줄 능력이 있는지까지 말해주지는 않습니다.

경매에서도 비슷합니다. 등기부만 보면 근저당, 압류, 가압류 순서가 보입니다. 그런데 진짜 돈이 걸리는 건 임차인의 대항력, 배당요구 여부, 최우선변제, 체납관리비, 유치권 주장, 법정지상권 같은 것들입니다. 등기부 밖의 정보가 실제 낙찰자의 손익을 흔듭니다.

저는 권리분석할 때 최소한 세 장을 같이 봅니다. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서입니다. 여기에 전입세대 열람 내역과 임대차 내용이 맞물려야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있는지, 배당을 받으면 보증금이 전부 회수되는지, 부족분을 낙찰자가 인수하는지까지 계산해야 합니다.

실제 사례로, 감정가 3억 원짜리 오피스텔이 두 번 유찰돼 1억 9천만 원까지 내려온 적이 있었습니다. 초보자들은 관심을 많이 보였죠. 그런데 선순위 보증금이 1억 6천만 원 있었고 예상 배당액은 8천만 원 안팎이었습니다. 남는 8천만 원가량을 낙찰자가 떠안을 수 있는 구조였습니다. 낙찰가 1억 9천만 원에 인수금 8천만 원을 더하면 2억 7천만 원입니다. 여기에 취득세, 법무비, 명도비, 미납관리비까지 넣으면 매력이 거의 사라집니다.

사기 냄새는 숫자보다 말에서 먼저 납니다

현장을 오래 다니다 보면 이상한 물건은 서류보다 사람 말에서 먼저 티가 날 때가 있습니다. 중개인이 “대출은 다 맞춰드린다”고만 하고 금융기관 이름을 흐립니다. 매도인은 “전세는 문제없다”고 하는데 임대차계약서 원본 확인을 미룹니다. 임차인은 살고 있는데 집 내부 사진은 지나치게 깔끔한 홍보 사진뿐입니다.

부동산사기 구조에서는 누군가 계속 시간을 재촉합니다. 오늘 계약해야 한다, 다른 사람이 보고 있다, 이 가격은 지금뿐이다. 경매 입찰장에서도 비슷합니다. 주변에서 “이 정도면 무조건 남는다”고 말하는 사람이 있어도 저는 제 계산표가 안 맞으면 안 들어갑니다. 남의 확신으로 입찰표 쓰는 순간 책임은 내 통장에서 빠져나갑니다.

초보라면 특히 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택에서 조심해야 합니다. 아파트는 비교 거래가 많아 시세가 비교적 보입니다. 반면 빌라는 같은 동네라도 층, 방향, 도로 폭, 주차, 불법 증축, 엘리베이터 유무에 따라 가격이 크게 갈립니다. 호가 2억 8천만 원이라고 실제 가치가 2억 8천만 원은 아닙니다.

• 실거래 3건 이상을 보고 최근 거래와 과거 거래를 나눠 비교합니다.
• 전세보증금이 매매가와 거의 붙어 있으면 보수적으로 봅니다.
• 임차인이 있으면 전입일자, 확정일자, 배당요구를 따로 확인합니다.
• 잔금대출 가능 금액을 입찰 전 금융기관 기준으로 확인합니다.
• 명도 비용과 기간을 최소 2~6개월 범위로 잡고 계산합니다.

사실 이 과정이 귀찮습니다. 그런데 이 귀찮은 절차를 건너뛰면 손실은 아주 현실적으로 옵니다. 잔금일은 미뤄주지 않고, 이자는 매달 나가고, 임차인은 당장 나가지 않습니다.

초보가 피해야 할 물건은 분명히 있다

저는 초보에게 첫 경매로 고난도 권리 물건을 권하지 않습니다. 유치권, 법정지상권, 지분경매, 선순위 임차인 인수, 대항력 다툼, 신탁 공매 물건은 공부용으로 보는 것과 돈을 넣는 것이 완전히 다릅니다. 책에서 이해한 것과 법원 앞에서 보증금 걸고 판단하는 건 압박감이 다릅니다.

부동산사기를 피하려면 대단한 비법보다 기본 확인을 끝까지 해야 합니다. 계약이라면 등기부 발급일을 계약 당일로 맞추고, 소유자 본인 확인을 하고, 임대인의 세금 체납 가능성과 보증보험 가입 가능성을 따져야 합니다. 경매라면 말소기준권리, 임차인 권리, 인수금액, 대출, 명도, 세금을 한 표에 넣고 봐야 합니다.

수익률 계산도 현실적으로 해야 합니다. 낙찰가 2억 원에 월세 80만 원이면 연 4.8%라고 끝내면 안 됩니다. 취득세, 수리비 700만 원, 중개보수, 법무비, 대출이자, 공실 2개월, 명도합의금 300만 원까지 넣으면 수익률은 확 내려갑니다. 사기성 물건은 이 비용들이 처음 설명에서 빠져 있는 경우가 많습니다.

제가 10년 동안 배운 건 단순합니다. 이해 안 되는 물건은 수익이 큰 물건이 아니라, 내가 아직 돈을 넣으면 안 되는 물건일 가능성이 높습니다. 경매장에서는 입찰표를 쓰는 손보다 접는 손이 투자자를 오래 살립니다. 부동산사기는 늘 복잡한 얼굴로만 오지 않습니다. 가끔은 너무 쉬워 보이는 숫자로 옵니다. 그럴 때일수록 한 박자 늦게, 내 돈이 어디에 묶이는지부터 봐야 합니다.