KB부동산으로 시세 찍고 입찰가 써봤더니, 법원 앞 분위기와 숫자가 달랐습니다

법원 앞에서 KB부동산을 다시 켠 이유

얼마 전 수도권 아파트 경매 물건을 보러 갔는데, 현장에서 만난 초보 투자자 한 분이 감정가만 보고 “이 정도면 싸네요”라고 말하더군요. 제가 그 자리에서 바로 KB부동산을 켜서 주변 단지 실거래, 매물 호가, 시세 범위를 같이 봤습니다. 감정가는 5억 2천만 원이었고 최저가는 한 번 유찰돼 4억 1천만 원대까지 내려온 물건이었습니다. 겉으로 보면 1억 넘게 싸 보이죠. 그런데 KB부동산 기준으로 같은 평형 최근 실거래가가 4억 4천만 원 안팎, 매물 호가는 4억 7천만 원부터 쌓여 있었습니다. 여기에 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 수리비까지 넣으면 낙찰가 4억 3천만 원만 넘어도 재미가 거의 없어지는 구조였습니다.

경매장에서 제일 위험한 순간이 있습니다. 숫자를 많이 본 것 같은데, 사실 감정가 하나만 머릿속에 박혀 있는 때입니다. 감정가는 과거의 숫자이고, KB부동산에서 보는 시세와 실거래 흐름은 지금 시장의 체온에 가깝습니다. 물론 KB부동산 숫자도 만능은 아닙니다. 그래도 초보가 감정가 착시에서 빠져나오는 데는 꽤 쓸 만한 도구입니다.

KB부동산에서 먼저 보는 건 시세가 아니라 간격입니다

제가 KB부동산을 볼 때 제일 먼저 확인하는 건 단순한 평균 시세가 아닙니다. 하위가, 일반가, 상위가의 간격을 봅니다. 예를 들어 어떤 아파트가 하위가 6억 1천만 원, 일반가 6억 5천만 원, 상위가 6억 9천만 원으로 잡혀 있다면 시장이 비교적 촘촘하다고 봅니다. 반대로 하위가 5억 8천만 원, 상위가 7억 2천만 원처럼 벌어져 있으면 같은 단지 안에서도 층, 향, 수리 상태, 동 위치에 따라 가격 차이가 크다는 뜻입니다.

경매 물건은 대개 좋은 조건만 갖고 나오지 않습니다. 세입자가 버티고 있거나, 내부 확인이 안 되거나, 체납 관리비가 있거나, 저층·비선호 동인 경우가 많습니다. 그런데 KB부동산의 상위가만 보고 입찰가를 쓰면 현장에서는 바로 물립니다. 저는 이런 식으로 봅니다.

• 하위가보다 낮게 낙찰받아야 하는 물건인지
• 일반가 근처까지 써도 되는 특수한 이유가 있는지
• 상위가를 받을 만큼 수리와 입지가 받쳐주는지
• 같은 단지 매물 호가가 실제로 줄고 있는지
• 최근 실거래가가 올라오는 중인지, 끊긴 상태인지

이 다섯 가지를 보면 입찰가가 꽤 차갑게 내려갑니다. 마음은 5천만 원 남기고 싶지만, 계산기를 두드리면 1천만 원도 위험한 물건이 많습니다. 초보 때는 이 차이를 인정하기가 어렵습니다. 저도 그랬습니다.

실거래가와 호가를 같이 봐야 헛손질을 덜 합니다

KB부동산에서 실거래가만 보는 분들이 많습니다. 근데 실거래가는 이미 지나간 계약입니다. 반대로 매물 호가는 집주인이 받고 싶은 가격입니다. 둘 다 혼자 보면 반쪽입니다. 실거래가는 발자국이고, 호가는 현재 매도자의 욕심과 시장 분위기입니다.

예를 들어 최근 실거래가가 3억 8천만 원인데 현재 매물 호가가 4억 4천만 원부터 시작한다고 해보죠. 이 숫자만 보면 시장이 오른 것처럼 느껴질 수 있습니다. 그런데 같은 면적 매물이 18개씩 쌓여 있고 몇 달째 가격이 안 움직이면, 그건 상승이라기보다 버티기일 가능성이 큽니다. 반대로 매물이 2~3개뿐이고 실거래가가 매달 1천만 원씩 올라왔다면 분위기가 다릅니다.

제가 입찰가를 잡을 때는 보통 보수적으로 세 구간을 만듭니다. 첫 번째는 바로 팔아도 손해 보지 않을 가격입니다. 두 번째는 전세를 맞춰 버틸 수 있는 가격입니다. 세 번째는 시세가 약간 올라야 수익이 나는 가격입니다. 초보라면 세 번째 구간은 피하는 게 낫습니다. 시장이 내 편이 되어줘야 돈을 버는 구조는 생각보다 피곤합니다.

제가 현장에서 쓰는 간단한 계산 방식

낙찰 예상가가 4억 원인 아파트라면 취득세와 법무비, 명도비, 이자, 관리비, 수리비를 먼저 얹습니다. 보수적으로 2천만 원이 들어간다고 치면 총투입금은 4억 2천만 원입니다. KB부동산과 실거래 흐름상 보수 매도가가 4억 5천만 원이면 겉수익은 3천만 원입니다. 그런데 중개수수료, 양도세, 보유 기간 이자까지 빼면 실제 남는 돈은 확 줄어듭니다. 그래서 저는 초보에게 “3천 남는 물건”이라고 말하지 않습니다. “틀리면 바로 본전 밑으로 가는 물건”이라고 말합니다.

KB부동산 숫자만 믿으면 놓치는 것들

솔직히 KB부동산만 보고 입찰하는 건 위험합니다. 특히 빌라, 오피스텔, 지방 소형 아파트는 더 조심해야 합니다. 거래량이 적으면 시세가 매끄럽게 보이지 않습니다. 실제로는 팔기 어려운 물건인데 화면에서는 그럴듯한 가격처럼 보이는 경우가 있습니다.

제가 예전에 지방 구축 아파트를 검토한 적이 있습니다. KB부동산 시세는 1억 2천만 원 근처였고 최저가는 8천만 원대였습니다. 숫자만 보면 좋아 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 단지 입구 상가가 비어 있었고, 근처 중개업소에서는 “급매는 1억 아래도 오래 걸린다”고 하더군요. 엘리베이터 안 게시판에는 장기 체납 공고가 붙어 있었고, 같은 동 저층 매물은 전화 문의도 거의 없다고 했습니다. 그 물건은 패스했습니다. 몇 달 뒤 비슷한 물건이 또 유찰되는 걸 봤습니다.

KB부동산은 지도입니다. 그런데 지도만 보고 산을 오르면 길을 잃습니다. 반드시 현장 중개업소 전화, 단지 방문, 관리사무소 확인, 등기부와 매각물건명세서 검토가 같이 가야 합니다. 권리분석이 안 된 상태에서 시세만 좋다고 들어가는 건 순서가 틀린 겁니다.

입찰가를 쓸 때 KB부동산을 이렇게 씁니다

제 방식은 단순합니다. 먼저 KB부동산에서 같은 단지, 같은 면적, 같은 타입의 실거래 흐름을 봅니다. 그다음 매물 호가를 보고, 낮은 가격대 매물이 왜 낮은지 확인합니다. 저층인지, 내부 수리가 필요한지, 임차인이 있는지, 급매인지 따져야 합니다. 그리고 네이버식 호가 분위기나 현장 중개업소 말과 비교합니다. 플랫폼마다 숫자가 조금씩 다르기 때문에 하나만 믿지 않습니다.

입찰 전날에는 다시 한 번 확인합니다. 매물이 갑자기 빠졌는지, 급매가 새로 나왔는지, 실거래 신고가 추가됐는지 봅니다. 단 하루 차이로 판단이 바뀌는 경우도 있습니다. 예전에 저는 입찰 하루 전 같은 단지 급매가 2천만 원 낮게 나온 걸 보고 입찰가를 1천5백만 원 낮춘 적이 있습니다. 그날 2등과 제 차이는 300만 원이었습니다. 만약 전날 확인을 안 했다면 낙찰은 받았겠지만 기분 나쁜 낙찰이 됐을 겁니다.

초보가 특히 피해야 할 착각

• 감정가보다 싸면 무조건 싸다는 생각
• KB부동산 상위가를 내 물건의 매도가로 잡는 계산
• 수리비와 명도비를 대충 500만 원으로 퉁치는 습관
• 전세가율만 보고 잔금 계획을 세우는 방식
• 실거래가가 오래 끊긴 지역을 정상 시장처럼 보는 판단

경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 틀리지 않는 게임에 더 가깝습니다. KB부동산은 그 틀릴 확률을 낮춰주는 도구입니다. 다만 도구가 판단을 대신해주지는 않습니다. 화면 속 숫자를 현장 가격으로 바꾸는 과정, 그 사이에서 돈을 잃는 사람이 꽤 많습니다.

저는 아직도 입찰장 가기 전날 밤에 KB부동산을 다시 엽니다. 오래 했다고 감이 다 맞는 게 아니거든요. 오히려 오래 할수록 숫자 앞에서 겸손해집니다. 시세는 희망이 아니라 방어선으로 봐야 합니다. 그 방어선이 충분히 두껍지 않으면, 낙찰받지 않는 것도 꽤 괜찮은 투자입니다.