달성군 오피스텔 경매, 6회 유찰 3천만

한줄 요약

6회 유찰 후 9월 10일 입찰, 감정가 대비 89% 할인된 매력적인 가격이지만, 임차인 현황 확인은 필수입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 495 맨하탄시티 3층301호

이번에 살펴볼 물건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 495에 위치한 맨하탄시티 3층 301호입니다. 면적은 184.5㎡, 약 55.8평으로 꽤 넓은 편입니다. 대구 외곽에 위치하지만, 주변에 현풍IC와 가까워 교통 접근성이 나쁘지 않습니다. 주변은 주거지역으로 조용한 편이며, 생활편의시설이 충분히 갖춰져 있어 거주하기엔 무난한 환경입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 1,400만원이었으나, 무려 6회나 유찰되면서 최저입찰가가 3,694만원으로 떨어졌습니다. 감정가의 11% 수준이니, 할인폭이 상당하다고 볼 수 있습니다. 인근 지역의 비슷한 면적 실거래가가 2억 후반대인 점을 감안하면, 이 물건은 파격적인 가격입니다. 예상 낙찰가를 3,878만원 전후로 잡고 접근하는 것이 좋겠습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 9월 9일 설정된 근저당권입니다. 가장 주의해야 할 점은 임차인 현황입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 대항력 있는 임차인이 있는지 철저히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 낮아 보이지만, 역시 서류 확인이 필수입니다. 재매각인 점과 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점도 유념해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 6회 유찰된 점은 투자자들이 꺼리는 이유가 있었을 가능성을 시사합니다. 다만, 감정가 대비 큰 폭의 할인으로 인해 매입 후 리모델링을 통해 임대 수익을 노려볼 만합니다. 예상 수익률은 월세 전환시 연 10% 이상을 기대할 수 있어 보입니다. 다만, 임차인 문제 해결이 선행되어야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 경쟁이 적을 수도 있지만, 저렴한 가격 덕에 관심을 갖는 투자자들이 있을 수 있습니다. 예상 경쟁률은 2~3대 1 정도로 보입니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 15% 내외인 약 4,000만원 선을 제안합니다. 취등록세 약 178만원을 포함해 총 투자금은 4,200만원 내외로 예상됩니다. 최종 판단은 임차인 현황에 따라 달라질 수 있으니, 반드시 꼼꼼한 권리분석을 바랍니다.