꼬마빌딩매매 현장에 직접 따라가 봤더니 숫자보다 먼저 보인 것들
현장에서 처음 보는 건 건물이 아니라 사람 흐름입니다
얼마 전 지인이 꼬마빌딩매매 물건을 보러 간다길래 같이 따라갔습니다. 강남권도 아니고 역세권이라고 부르기엔 애매한 동네였는데, 매도자는 월세가 잘 나온다는 말부터 꺼내더군요. 그런데 저는 건물 안으로 들어가기 전에 먼저 길 건너편에 15분쯤 서 있었습니다. 점심시간인데 사람이 얼마나 걷는지, 배달 오토바이가 자주 서는지, 1층 상가 앞에 발길이 멈추는지를 봤습니다.
꼬마빌딩은 아파트처럼 같은 단지 안에서 비교가 딱 떨어지지 않습니다. 같은 도로에 붙어 있어도 코너냐 중간이냐, 횡단보도 앞이냐 뒤냐, 건물 앞 주차 한 대가 가능한지에 따라 임대료가 달라집니다. 초보 투자자가 자주 놓치는 부분이 여기입니다. 매물 소개서에는 대지면적, 연면적, 보증금, 월세가 깔끔하게 적혀 있지만 실제 현장에서는 그 숫자를 버티는 힘이 따로 있습니다.
예를 들어 1층 월세가 250만 원이라고 적힌 물건이 있었습니다. 주변 시세만 보면 비싸 보이지 않았습니다. 그런데 현장에서 보니 1층 임차인이 오래된 업종이고 간판도 낡았습니다. 문제는 월세를 잘 내고 있느냐가 아니라, 그 임차인이 나간 뒤 같은 월세를 받을 수 있느냐였습니다. 꼬마빌딩매매에서 수익률은 현재 임대료가 아니라 다음 임차인에게도 통하는 임대료로 계산해야 덜 다칩니다.
수익률 4%라는 말, 그대로 믿으면 안 됩니다
매도자나 중개사가 말하는 수익률은 대부분 보기 좋게 다듬어진 숫자입니다. 보증금을 매매가에서 빼고, 월세에 12를 곱해 계산합니다. 여기까지만 보면 간단하죠. 하지만 실제 보유 비용은 그렇게 착하지 않습니다. 재산세, 종합부동산세 가능성, 건물 수선비, 공실 기간, 중개수수료, 대출이자, 부가세 문제까지 들어가면 체감 수익률은 내려갑니다.
제가 봤던 한 물건은 매매가 18억 원, 보증금 1억 원, 월세 620만 원이었습니다. 겉으로 보면 연 임대료 7,440만 원입니다. 보증금을 뺀 17억 원 기준으로 단순 수익률을 잡으면 약 4.3%가 나옵니다. 그런데 건물 외벽 방수 상태가 좋지 않았고, 옥상 난간 쪽 균열도 보였습니다. 관리업체 견적을 물어보니 당장 손봐야 할 비용이 최소 2,000만 원대였습니다. 여기에 대출이자까지 넣으면 첫해 현금흐름은 생각보다 빡빡합니다.
꼬마빌딩매매는 월세만 보고 들어가면 착시가 생깁니다. 저는 보통 세 가지 숫자를 따로 봅니다.
- 현재 임대료 기준 수익률
- 공실 2개월을 반영한 보수적 수익률
- 수선비와 세금을 뺀 실제 현금흐름
이렇게 계산하면 매도자가 강조하던 장점이 조금 차분하게 보입니다. 좋은 물건이면 숫자를 깎아도 버팁니다. 반대로 아슬아슬한 물건은 비용 하나만 넣어도 바로 흔들립니다.
등기부보다 임대차 서류에서 더 긴장할 때가 있습니다
경매를 오래 하다 보니 권리관계 보는 습관이 몸에 배었습니다. 꼬마빌딩매매도 다르지 않습니다. 등기부등본에서 근저당, 가압류, 압류, 지상권 같은 항목을 확인하는 건 기본입니다. 그런데 일반 매매에서는 임대차관계가 더 까다로울 때가 많습니다. 특히 상가건물은 임차인의 계약갱신요구권, 권리금 회수기회, 사업자등록과 확정일자 여부를 같이 봐야 합니다.
예전에 한 초보 투자자가 3층짜리 건물을 계약 직전까지 갔습니다. 매매가는 12억 원대였고, 1층 음식점 월세가 괜찮았습니다. 그런데 임대차계약서를 보니 특약에 ‘시설 원상회복 제외’라는 문구가 있었습니다. 별것 아닌 것처럼 보였지만, 실제로는 임차인이 나가도 오래된 덕트와 주방 설비 철거 비용을 매수인이 떠안을 가능성이 있었습니다. 금액으로는 수백만 원에서 천만 원 넘게도 갈 수 있는 내용입니다.
또 하나는 보증금 승계입니다. 매매대금에서 보증금을 공제한다고 해서 끝이 아닙니다. 임차인이 실제로 낸 보증금과 계약서상 금액이 맞는지, 차임 연체가 있는지, 관리비 미납은 없는지 확인해야 합니다. 저는 임대차계약서만 보지 않고 임대료 입금 내역도 같이 보자고 합니다. 말로는 만실이라는데 통장에는 두 달씩 밀린 흔적이 있는 경우도 봤습니다.
건물 상태는 예쁜 인테리어보다 물 새는 자리부터 봅니다
꼬마빌딩을 처음 보는 분들은 1층 인테리어나 외관 리모델링에 눈이 갑니다. 물론 보기 좋은 건물은 임대 놓기 편합니다. 하지만 저는 계단실 냄새, 옥상 배수구, 지하 벽면, 전기 용량, 소방시설부터 봅니다. 돈이 크게 들어가는 곳은 대개 눈에 잘 띄지 않는 자리입니다.
특히 오래된 건물은 엘리베이터 유무보다 설비 노후가 더 중요할 때가 있습니다. 수도 배관이 낡았거나 전기 증설이 어려우면 업종 선택폭이 좁아집니다. 음식점, 카페, 병원, 학원처럼 전기와 급배수가 중요한 임차인을 받기 어렵습니다. 그러면 임대료를 올리고 싶어도 시장이 받아주지 않습니다.
현장에서 제가 자주 쓰는 방식은 단순합니다. 비 오는 날 또는 비 온 다음 날 다시 봅니다. 옥상 방수 문제와 외벽 누수는 맑은 날에는 잘 안 보입니다. 지하가 있는 건물은 습기 냄새가 올라오는지 보고, 천장 텍스에 얼룩이 있는지도 확인합니다. 건물주는 ‘예전에 고쳤다’고 말할 수 있지만, 얼룩은 말보다 오래 남습니다.
대출이 된다는 말과 버틸 수 있다는 말은 다릅니다
꼬마빌딩매매에서 경락잔금대출이나 일반 담보대출 상담을 받아보면 생각보다 한도가 잘 나오는 경우도 있습니다. 그런데 대출이 가능하다는 말이 투자해도 된다는 뜻은 아닙니다. 금리가 1%만 움직여도 월 이자 부담은 확 달라집니다. 10억 원을 빌렸을 때 금리 1% 차이는 1년에 1,000만 원입니다. 월세 한두 달치가 그냥 사라지는 셈입니다.
저는 초보에게 대출 한도보다 버틸 기간을 먼저 묻습니다. 공실이 3개월 생겨도 이자를 낼 수 있는지, 큰 수선비가 동시에 터져도 생활비가 흔들리지 않는지, 임차인과 분쟁이 생겼을 때 시간을 감당할 수 있는지 말입니다. 꼬마빌딩은 아파트보다 환금성이 떨어집니다. 급하게 팔려고 하면 가격을 크게 낮춰야 할 수도 있습니다.
매매계약 전에는 최소한 이런 항목은 직접 체크해야 합니다.
- 건축물대장과 실제 사용 상태가 맞는지
- 불법 증축이나 용도 위반 소지가 있는지
- 임대차계약서와 입금 내역이 맞는지
- 공실 발생 시 예상 임대료가 현실적인지
- 대출이자, 세금, 수선비를 뺀 현금흐름이 남는지
솔직히 꼬마빌딩은 잘 사면 든든합니다. 땅을 가진다는 느낌도 있고, 임대료가 매달 들어오는 구조도 매력적입니다. 다만 그만큼 실수했을 때 회복이 느립니다. 저는 초보라면 첫 물건부터 ‘싸게 사서 크게 먹겠다’는 생각보다, 나쁜 물건을 비싸게 사지 않는 데 더 집중했으면 합니다. 현장에 오래 있다 보면 돈 버는 사람보다 오래 버티는 사람이 더 무섭다는 걸 알게 됩니다.
