강서 마곡동 상가 경매, 12회 유찰 2.2억

한줄 요약

12회 유찰 후 8월 18일 재입찰, 강서 마곡동 상가 큰 할인 기회

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경매물건 주소 보기 서울특별시 강서구 강서로 433, 제1층 제127호 (마곡동, 마곡오드카운티2차)

서울특별시 강서구 마곡동에 위치한 이 상가는 마곡오드카운티2차 건물 1층에 자리하고 있어 접근성이 뛰어납니다. 주변은 상업지구로 개발이 잘 되어 있으며, 다양한 편의시설이 있어 임차 수요가 꾸준합니다. 면적은 명시되지 않았지만, 인접 호수와 함께 근린생활시설로 활용 중이라 유동적인 공간 활용이 가능합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 10억 6,000만원에서 시작해 12회 유찰된 후 최저입찰가는 2억 2,229만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 20%에 불과합니다. 인근 상가 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이라 가격적인 메리트는 확실합니다. 예상 낙찰가는 약 2억 3,341만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 3일자로 설정된 근저당입니다. 임차인 김경필이 유치권 신고를 했지만, 법원에서 유치권 부존재 판결을 받았습니다. 이는 입찰자에게 유리한 부분입니다. 다만, 인접 호수와 경계벽 복구 여부는 추가 검토가 필요하며, 복구시 약 780만원의 비용이 예상됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 12회 유찰된 점이 걸리긴 하지만, 서울 내 상가임에도 불구하고 최저입찰가가 크게 낮아져 투자 관점에서는 매력적입니다. 향후 마곡지구 개발 계획이 확실하다면 더 큰 가치를 기대할 수 있습니다. 하지만 복구 비용과 경계벽 문제는 잠재 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이렇게 많이 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 약 2억 2,500만원에서 2억 3,000만원 사이로 보고, 취등록세 약 1,073만원을 포함한 총 투자금을 고려하는 것이 좋습니다. 경계벽 복구 문제도 해결 가능한 수준인지 꼼꼼히 확인한 후 입찰을 결정할 것입니다.