구로 개봉동 아파트 경매, 11회 유찰 1,614만

한줄 요약

11회 유찰 후 8월 13일 재입찰, 감정가의 8%인 1,614만에 도전할 기회!

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 구로구 개봉로16가길 10-29, 제5층 제502호

이번 물건은 서울특별시 구로구 개봉로16가길에 위치한 아파트입니다. 면적 정보가 제공되지 않아 아쉽지만, 5층에 위치한 502호라는 점은 확인되었습니다. 교통이나 주변 환경에 대한 정보가 부족해 직접 발품을 팔아야 할 필요가 있습니다. 개봉동은 전통적으로 주거지역으로 활용되는 곳이라 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 기대됩니다.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 감정가 1억 8,800만원에서 최저입찰가 1,614만원, 감정가의 8%라는 수치는 굉장히 파격적입니다. 11회 유찰이 만들어낸 결과인데요, 주변 시세와 비교해도 상당히 저렴할 가능성이 큽니다. 하지만, 이렇게 낮은 가격은 반대로 뭔가 문제가 있을 수도 있다는 신호로 받아들여야 하죠. 예상 낙찰가는 최저가 근처인 1,695만원 수준을 예상해볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

권리분석에서 가장 중요한 부분은 말소기준권리입니다. 2017년 11월 13일에 설정된 근저당권이 말소기준이며, 특이사항은 없다고 합니다. 하지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 꼼꼼하게 확인해야 하며, 대항력이 있는 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 관련 정보는 현재로서는 없으나, 권리 관계는 최대한 명확히 하고 입찰에 임해야 합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 파격적인 가격입니다. 하지만, 한 가지 걸리는 건 11회 유찰이 의미하는 바입니다. 입찰자들이 계속해서 입찰을 포기한 이유가 분명히 있을 것입니다. 투자 관점에서 보면, 이 물건을 본격적으로 활용할 방법을 고려해야 합니다. 월세 전환시 예상 수익률을 계산해 보면 연 5% 이상의 수익을 기대할 수도 있으나, 이는 명도 과정이 순탄하게 진행된다는 전제 하에서입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해서, 입찰 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 예상됩니다. 11회 유찰된 물건이라는 점에서 부담을 느끼는 입찰자들이 많을 것입니다. 권장 입찰가는 최저가에서 약간 플러스 알파를 고려해 1,700만원 정도를 생각해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 77만원 정도로 예상됩니다. 최종적으로는 명도와 임차인 문제를 감안해 입찰 여부를 신중히 결정해야 합니다.