연제구 거제동 주택 경매, 신건 17억

한줄 요약

신건으로 감정가 100%에 시작하지만, 불법 점유와 용도 변경 문제로 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 거제시장로11번길 29, 2층201호 (거제동,탑)

부산광역시 연제구 거제시장로11번길에 위치한 이 물건은 다세대주택과 업무시설을 포함하는 복합 건물입니다. 2층부터 5층까지는 주거용 다세대주택으로, 6층과 7층은 오피스텔로 사용 중입니다. 위치상으로는 부산지하철 3호선 거제역에서 도보로 약 10분 거리에 있어 교통 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 16억 9,986만원, 최저입찰가 역시 동일하게 책정되어 있습니다. 주위 시세와 비교하면, 신건이라 큰 할인은 없지만, 내부 면적이 불법 점유로 인해 실제 사용 면적이 큰 점을 감안하면 매력적일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 17억 8,485만원으로, 주변 시세에 비해 경쟁력이 있을지 의문입니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 눈에 띄는 점은 불법 점유와 용도 변경입니다. 2014년 설정된 근저당권이 말소기준권리로 확인되며, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인할 필요가 있습니다. 제시 외 건물 및 불법 점유 면적이 많아 원상회복 비용이 클 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 불법 점유와 용도 변경은 큰 리스크입니다. 하지만 다세대주택과 오피스텔을 겸비한 복합 건물이라, 임대 수익을 통해 높은 수익률을 기대할 수도 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상이 될 가능성이 있습니다. 다만, 불법 건축물에 대한 행정조치 가능성은 악재입니다.

내가 입찰한다면

입찰에 참여한다면, 예상 경쟁률은 처음 경매인 점을 고려할 때 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 감정가를 크게 넘지 않는 범위에서 17억 전후로 설정하고, 취등록세 약 8,210만원을 포함한 총 투자금은 18억 내외로 예상됩니다. 불법 요소에 대한 철저한 사전 검토가 필수입니다.