유성 구암동 부동산 경매, 13.5억

한줄 요약

첫 유찰 후 31% 할인된 가격으로 나온 유성구 구암동 부동산, 위치와 면적 상 투자 가치가 있지만 권리분석이 관건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 구암동 627-7

유성구 구암동에 위치한 이 부동산은 280.4㎡(약 84.8평)로, 대전광역시 내에서도 꽤 넓은 면적을 자랑합니다. 구암동은 주거와 상업이 조화를 이루는 지역으로, 대전지하철 1호선 유성온천역과 가까워 교통이 편리합니다. 주변에는 유성온천 지구 등 상권과 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주나 임대 모두 매력적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 19억 3,060만원이었으나, 현재 1회 유찰 후 13억 5,142만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 69% 수준으로, 인근 시세 대비 약 31% 저렴한 가격입니다. 인근 지역의 유사 부동산 거래 가격이 평당 약 2,500만원대임을 고려하면, 이 물건은 평당 약 1,593만원으로 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가를 72% 낙찰가율로 가정하면 약 14억 1,899만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 10월 13일 설정된 근저당권입니다. 이보다 앞선 권리는 모두 소멸될 가능성이 높습니다. 다만 임차인의 존재 여부와 대항력은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 제시외 수목 및 외부 수도시설이 일괄 매각에 포함되어 있어, 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 존재 여부도 반드시 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 유성구는 대전 내에서도 발전 가능성이 높은 지역입니다. 특히 구암동은 교통과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어, 장기적으로 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 예상됩니다. 다만, 임차인 존재 여부와 권리분석의 불확실성이 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 1회 유찰 후 경매는 경쟁률이 상당히 높아질 수 있습니다. 따라서 현장 답사와 철저한 권리분석이 필수입니다. 예상 경쟁률은 5:1 이상으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저가보다 약간 높은 14억 초반대로 책정하는 것이 유리할 것 같습니다. 취등록세는 약 6,527만원으로 총 투자금액을 고려할 때, 약 15억 중반대의 자금이 필요합니다. 모든 리스크를 감안하고도 이 가격대가 매력적이라면 입찰을 고려해볼만 합니다.