카페매매 물건 직접 봤더니, 권리금보다 무서운 건 따로 있었습니다

얼마 전 지인이 카페매매 물건 하나를 같이 봐달라고 해서 현장에 다녀왔습니다. 사진으로는 그럴듯했습니다. 통창 있고, 머신도 좋아 보이고, 인테리어도 아직 낡지 않았고요. 그런데 제가 현장에서 먼저 본 건 커피머신 브랜드가 아니라 임대차계약서, 전기 용량, 배수 위치, 주변 공실, 그리고 사장님 표정이었습니다.

카페는 겉으로 보면 예쁜 장사입니다. 근데 매매로 들어가면 이야기가 완전히 달라집니다. 권리금 몇 천만 원 주고 들어갔다가 1년 안에 다시 매물로 내놓는 경우도 적지 않습니다. 부동산 경매도 그렇지만, 카페매매도 숫자 한 줄 잘못 믿으면 바로 돈이 묶입니다.

카페매매에서 제일 먼저 볼 건 월매출이 아닙니다

초보 분들이 가장 많이 묻는 게 월매출입니다. 월 3천만 원 나옵니다, 월 4천만 원 찍힙니다, 이런 말에 귀가 먼저 움직입니다. 그런데 저는 월매출보다 월 고정비를 먼저 봅니다.

예를 들어 월매출 3천만 원 카페가 있다고 해보죠. 임대료 350만 원, 관리비 60만 원, 인건비 700만 원, 재료비 1천만 원, 배달 수수료와 카드 수수료, 전기·수도·가스, 세무 기장료까지 빼면 사장 손에 남는 돈이 생각보다 얇습니다. 특히 배달 비중이 높은 매장은 매출이 커 보여도 남는 돈은 작을 수 있습니다.

제가 봤던 한 물건은 매도인이 월매출 2천800만 원이라고 했습니다. 장부를 보니 틀린 말은 아니었습니다. 그런데 주말 매출 의존도가 너무 컸고, 평일 오전은 거의 비어 있었습니다. 거기에 직원 2명 인건비가 들어가니 실제 사장이 가져가는 돈은 월 300만 원대였습니다. 권리금은 8천만 원을 부르더군요. 저는 지인에게 그 자리에서 말했습니다. 이건 카페를 사는 게 아니라 사장 노동을 비싸게 사는 거라고요.

권리금은 감정가가 아니라 회수 가능성으로 봐야 합니다

카페매매에서 권리금은 늘 민감합니다. 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금이라는 말이 붙으면 뭔가 있어 보입니다. 하지만 실제로는 회수 가능한 돈인지가 더 중요합니다.

인테리어에 1억 들었다고 해서 지금 1억 가치가 있는 건 아닙니다. 카페 인테리어는 유행을 탑니다. 3년 전 감성 인테리어가 지금은 손님 눈에 평범하게 보일 수 있습니다. 커피머신, 제빙기, 쇼케이스도 중고가를 따져야지 신품가로 계산하면 안 됩니다.

제가 현장에서 보는 기준은 단순합니다.

• 시설을 그대로 써도 1년 이상 추가 공사가 거의 없는지
• 주방 동선이 실제 영업에 맞는지
• 전기 증설이나 배수 공사 이슈가 없는지
• 테이블 수 대비 회전율이 나오는 구조인지
• 권리금 회수 기간이 현실적인지

권리금 6천만 원을 주고 들어갔는데 월 순이익이 300만 원이면 단순 계산으로 20개월입니다. 그런데 그 20개월 동안 내 몸값, 세금, 비수기, 장비 고장, 직원 퇴사, 임대료 인상 위험은 빠져 있습니다. 저는 초보라면 권리금 회수 기간을 최소 24개월 안쪽으로 보수적으로 잡는 편이 낫다고 봅니다. 그 이상이면 장사가 아주 탄탄하거나 입지가 정말 강해야 합니다.

상권은 유동인구보다 손님이 돈 쓰는 이유를 봐야 합니다

카페 자리는 유동인구만 보고 판단하면 위험합니다. 사람은 많은데 아무도 들어오지 않는 자리가 있습니다. 반대로 골목 안쪽인데도 단골이 붙는 자리가 있고요.

상권을 볼 때 저는 평일 오전, 평일 점심, 평일 저녁, 토요일 오후를 나눠서 봅니다. 한 번 보고 판단하지 않습니다. 최소 두세 번은 갑니다. 비 오는 날도 일부러 봅니다. 카페는 날씨 영향을 은근히 많이 받습니다.

특히 오피스 상권은 점심 이후 매출이 꺾이는지 봐야 합니다. 학원가 상권은 방학 때 매출이 줄 수 있습니다. 주거 상권은 평일 낮은 약하고 주말에 강할 수 있습니다. 관광지 상권은 계절 편차가 큽니다. 매도인이 좋은 달 매출만 보여주면 숫자가 예쁘게 보입니다.

한 번은 역세권 1층 카페를 본 적이 있습니다. 통행량은 많았습니다. 그런데 사람들 동선이 지하철 출구에서 버스정류장으로 바로 빠졌습니다. 매장 앞을 지나가지만 멈출 이유가 없었습니다. 그런 자리는 월세가 비싼데 체류 매출이 약합니다. 카페매매에서는 지나가는 사람보다 들어올 이유가 더 중요합니다.

임대차 조건을 놓치면 장사 잘돼도 불안합니다

카페매매에서 초보가 제일 가볍게 보는 게 임대차입니다. 권리금과 시설만 보고 덜컥 계약했다가 나중에 건물주 조건에서 막힙니다.

먼저 남은 임대차 기간을 봐야 합니다. 새 임차인 승계가 가능한지, 보증금과 월세가 그대로 유지되는지, 부가세 별도인지, 관리비 항목은 무엇인지 확인해야 합니다. 구두로 괜찮다고 들었다는 말은 약합니다. 건물주와 직접 확인하고 계약서에 반영돼야 합니다.

용도도 봐야 합니다. 건축물대장상 용도, 영업신고 가능 여부, 위반건축물 여부, 정화조나 배수 문제, 테라스 사용 가능 여부까지 체크해야 합니다. 밖에 테이블 몇 개 놓는 게 매출에 큰 영향을 주는 매장이라면, 그 테라스가 정말 쓸 수 있는 공간인지 확인해야 합니다. 단속 한 번 맞으면 분위기 바로 식습니다.

그리고 경매 투자자 입장에서 한 가지 더 봅니다. 건물 자체에 근저당이 과하게 잡혀 있거나 소유자 사정이 불안하면 임차인도 편하지 않습니다. 상가가 경매로 넘어가면 대항력, 확정일자, 사업자등록, 환산보증금 같은 문제가 현실이 됩니다. 카페 장사만 잘하면 된다는 생각은 너무 순진합니다.

카페매매 계약 전에 제가 꼭 확인하는 것들

저라면 계약금 넣기 전에 최소한 아래 자료는 봅니다. 매도인이 싫어하면 그 자체가 신호일 수 있습니다. 정상적인 매장이라면 민감한 정보는 가리더라도 흐름은 보여줄 수 있습니다.

• 최근 12개월 카드 매출과 현금 매출 흐름
• 배달앱 매출 비중과 수수료 내역
• 월별 재료비, 인건비, 임대료, 관리비
• 장비 리스트와 실제 소유 여부
• 임대차계약서 원본과 건물주 승계 동의
• 영업신고, 위생교육, 사업자 승계 가능 범위
• 직원 고용 승계 여부와 퇴직금 문제
• 주변 경쟁 카페 수와 최근 폐업 매장

여기서 중요한 건 매출이 아니라 흐름입니다. 3개월 반짝 오른 매출인지, 1년 내내 일정한 매출인지가 다릅니다. 사장이 하루 12시간씩 서서 만든 매출인지, 직원 운영으로도 유지되는 매출인지도 다릅니다. 내가 들어가면 똑같이 벌 거라는 착각이 제일 비쌉니다.

카페매매는 예쁜 공간을 사는 일이 아닙니다. 임대차 권리, 설비 상태, 상권의 습관, 손익 구조, 내 노동 시간을 한꺼번에 떠안는 일입니다. 저는 초보가 첫 매장부터 권리금 큰 물건으로 들어가는 걸 별로 권하지 않습니다. 차라리 조금 덜 화려해도 고정비가 낮고, 손익이 눈에 보이고, 빠져나올 길이 있는 매장이 낫습니다.

현장에서 오래 버틴 사람들은 대박 이야기보다 망하지 않는 구조를 먼저 봅니다. 카페도 같습니다. 커피가 맛있고 인테리어가 예쁜 건 기본이고, 숫자가 버텨줘야 오래 갑니다. 계약서에 도장 찍기 전까지는 냉정해야 합니다. 사는 순간부터는 감성이 아니라 매일 나가는 돈이 사장님을 기다리고 있으니까요.