동작 사당동 주택 경매, 1회 유찰 19억

한줄 요약

한 번 유찰된 사당동 대형 주택, 할인된 가격에 신중한 접근이 필요합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2663

경매물건 주소 보기 서울특별시 동작구 사당동 127-11

서울 동작구 사당동에 위치한 이 부동산은 면적 132.0㎡(약 39.9평)로, 주변은 주거와 상업 지역이 혼합된 곳입니다. 교통 편의성이 높고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수익에 유리한 입지로 보입니다. 하지만, 감정서상 용도가 제2종근린생활시설인데 실제로는 주택으로 사용 중이라 용도 변경 문제를 확인해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 24억 689만원이었으나, 1회 유찰로 최저입찰가는 19억 2,551만원입니다. 이는 감정가 대비 20% 할인된 가격입니다. 주변 시세와 비교했을 때, 상당히 매력적인 가격대지만, 예상 낙찰가는 20억 2,179만원 정도로 추정됩니다. 인근 실거래가를 철저히 분석하고 낙찰가를 설정해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 8월 30일 설정된 근저당권입니다. 이후 2020년 4월 10일 추가 근저당권이 설정되어 있으므로, 낙찰 시 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 임차인 현황이 불확실하여 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 제시외 건물 포함 매각이므로, 유치권 주장 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대형 면적과 좋은 입지가 장점이지만, 용도 문제와 임차인 현황 불확실성이 단점으로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 주변 임대 시세에 따라 달라질 수 있지만, 대형 주택 특성상 공실 리스크도 고려해야 합니다. 입지 자체는 호재로 작용할 수 있습니다만, 법적 문제를 사전에 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 첫 유찰 후 관심이 높아지며 다소 올라갈 것으로 보입니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 20억 초반대에서 설정하는 것이 안전할 것 같습니다. 취등록세는 약 9,300만원으로 예상되며, 총 투자금은 20억 중반대에서 결정될 수 있겠습니다. 결국, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중한 결정이 필요합니다.