월세매물만 믿고 입찰했다가 보증금에서 식은땀 난 이야기

얼마 전 법원 입찰장 앞에서 30대 초반 투자자 한 분을 만났습니다. 손에 든 물건명세서를 보니 다가구주택이었고, 설명은 간단했습니다. 월세매물이라 현금흐름이 나온다는 거였죠. 보증금 500만 원에 월세 45만 원짜리 방이 8개, 단순 계산으로는 월 360만 원입니다. 근데 제가 제일 먼저 물어본 건 수익률이 아니라 임차인 보증금 합계였습니다.

초보 때는 월세 숫자가 먼저 보입니다. 저도 그랬습니다. 월세 40만 원, 50만 원이 여러 개 붙어 있으면 괜히 든든해 보입니다. 그런데 경매에서 월세매물은 월세보다 보증금, 대항력, 배당순위, 미납관리비, 실제 점유 상태가 먼저입니다. 월세가 들어오는 물건처럼 보여도 낙찰자가 떠안는 돈이 숨어 있으면 첫 달부터 계산이 완전히 틀어집니다.

월세매물은 수익형이 아니라 권리분석 물건입니다

일반 매매에서 월세매물이라고 하면 임대차계약서 보고, 보증금과 월세 확인하고, 공실률을 따집니다. 경매에서는 순서가 다릅니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본, 전입세대열람 내역을 같이 봐야 합니다. 여기서 하나라도 삐끗하면 월세 수익은커녕 보증금 인수 문제로 낙찰가 자체가 손실이 됩니다.

예를 들어 감정가 3억 2천만 원짜리 다세대주택이 2억 2천만 원까지 떨어졌다고 해봅시다. 겉으로는 싸 보입니다. 현재 임차인이 보증금 2천만 원, 월세 60만 원으로 거주 중입니다. 그런데 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자까지 갖췄다면 이야기가 달라집니다. 배당에서 전액을 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 인수할 수 있습니다. 입찰가 2억 2천만 원이 끝이 아니라 2억 4천만 원, 2억 5천만 원짜리 매수가 되는 겁니다.

현장에서 보면 월세매물을 단순히 임대수익 상품으로 보는 분들이 꽤 많습니다. 솔직히 위험합니다. 경매 물건은 싸게 사는 게임이 아니라, 내가 떠안을 돈을 빠짐없이 세는 게임에 가깝습니다.

제가 월세매물 볼 때 먼저 확인하는 숫자들

저는 월세매물이라고 적힌 물건을 보면 엑셀부터 켭니다. 월세 총액보다 먼저 입력하는 항목이 있습니다. 보증금 합계, 선순위 임차인 여부, 예상 배당액, 낙찰 후 수리비, 취득세, 중개보수, 대출이자, 공실 기간입니다. 여기까지 넣어야 비로소 월세가 수익인지 착시인지 보입니다.

• 보증금 합계가 낙찰가 대비 과하게 높으면 입찰가를 낮춰야 합니다.
• 전입일이 빠른 임차인은 대항력 여부를 반드시 따져야 합니다.
• 월세가 높아도 주변 시세와 맞지 않으면 재계약 때 내려갈 수 있습니다.
• 다가구주택은 호실별 임차관계가 꼬이면 명도 기간이 길어집니다.
• 상가 월세매물은 권리금 이야기가 섞이면 협상이 복잡해집니다.

실제로 예전에 서울 외곽의 작은 상가 월세매물을 본 적이 있습니다. 보증금 1천만 원, 월세 90만 원이라 수익률이 좋아 보였죠. 그런데 현장에 가보니 임차인은 장사를 거의 접은 상태였고, 간판만 남아 있었습니다. 주변 공실도 많았습니다. 서류상 월세 90만 원은 과거의 숫자였고, 현재 시장에서는 60만 원도 쉽지 않아 보였습니다. 이런 물건은 낙찰받는 순간 수익률이 아니라 공실 리스크부터 떠안습니다.

월세가 잘 들어온다는 말, 그대로 믿으면 안 됩니다

매각서류에 임대차 내용이 적혀 있다고 해서 그 월세가 지금도 정상적으로 들어온다는 뜻은 아닙니다. 현황조사 당시 임차인이 말한 내용일 수도 있고, 채무자가 제출한 자료일 수도 있습니다. 월세 미납이 몇 개월 쌓였는지, 보증금에서 까고 있는지, 이미 이사를 준비 중인지까지는 서류만으로 안 보일 때가 많습니다.

저는 관심 물건이면 최소한 세 번은 확인합니다. 낮에 한 번, 저녁에 한 번, 주말에 한 번. 빌라나 원룸 건물은 우편함, 전기계량기, 가스 사용 흔적, 주차 상태, 택배 흔적만 봐도 공실 감이 옵니다. 물론 무리하게 문을 두드리거나 임차인을 압박하면 안 됩니다. 다만 현장 분위기는 서류보다 훨씬 솔직합니다.

특히 지방 월세매물은 숫자만 보고 들어가면 곤란합니다. 예를 들어 월세 35만 원짜리 원룸 10개면 월 350만 원입니다. 그런데 실제 공실이 3개이고, 수리 필요한 방이 2개이며, 관리인이 따로 필요하면 손에 남는 돈은 확 줄어듭니다. 여기에 대출이자가 월 120만 원 나가고, 재산세와 보험료, 소모품 교체비까지 빼면 처음 기대한 현금흐름과 많이 다릅니다.

초보가 피해야 할 월세매물 유형

경매 초보라면 무조건 피하는 게 나은 월세매물이 있습니다. 수익률이 높아 보일수록 더 차분해야 합니다. 시장은 그렇게 호락호락하지 않습니다. 남들이 안 들어가는 데는 대체로 이유가 있습니다.

• 임차인이 여러 명인데 전입일과 확정일자가 명확히 정돈되지 않은 다가구주택
• 불법 증축이나 쪼개기 임대 흔적이 있는 원룸 건물
• 월세는 높지만 주변에 공실 현수막이 많이 붙은 상가
• 관리비 미납, 수도·전기 체납 가능성이 큰 집합건물
• 채무자와 임차인이 가족이거나 특수관계로 의심되는 물건

이런 물건은 고수가 해도 피곤합니다. 초보가 처음부터 이런 물건으로 수익형 부동산을 시작하면, 입찰장에서는 이긴 것 같아도 낙찰 후에 매일 전화와 내용증명, 수리 견적서에 시달릴 수 있습니다. 경매는 낙찰받는 날보다 잔금 내고 점유 관계를 푸는 시간이 더 중요합니다.

월세매물 입찰가는 보수적으로 잡아야 버팁니다

제가 쓰는 방식은 간단합니다. 현재 월세를 그대로 믿지 않고 10~20퍼센트 낮춰서 계산합니다. 공실은 최소 1~2개월 넣습니다. 수리비는 현장에서 보이는 금액보다 더 잡습니다. 대출이자는 지금 금리보다 0.5퍼센트포인트 높게 넣어봅니다. 그래도 버티는 물건이면 그때 입찰가를 고민합니다.

예를 들어 월세 60만 원짜리 빌라를 낙찰받는다고 해도 실제 계산은 월세 50만 원 기준으로 봅니다. 대출이자 28만 원, 관리 관련 비용 5만 원, 장기수선 성격의 예비비 5만 원을 빼면 남는 돈은 12만 원입니다. 여기에 취득세와 중개수수료, 도배장판 비용까지 고려하면 첫해 수익률은 생각보다 낮습니다. 그래도 시세보다 충분히 싸게 샀고, 임차 안정성이 있다면 괜찮은 투자가 됩니다. 반대로 낙찰가를 욕심내서 쓰면 월세가 들어와도 마음이 불편합니다.

월세매물은 분명 매력 있습니다. 매달 현금이 들어오고, 잘 고른 물건은 장기 보유에도 힘이 있습니다. 다만 경매에서는 그 매력이 숫자 몇 개로 끝나지 않습니다. 권리분석이 맞고, 현장 확인이 맞고, 비용 계산이 맞아야 월세가 진짜 수익이 됩니다. 저는 아직도 입찰표 쓰기 전에는 항상 최악의 경우를 먼저 적어봅니다. 그 숫자를 보고도 손이 떨리지 않는 물건만 들어가는 편이 오래 버티는 방식이라고 생각합니다.