전세사기 당할 뻔한 집 직접 걸러봤더니, 계약서보다 먼저 봐야 할 것들

Last Updated : 2026-09-05

얼마 전 지인이 보증금 2억 4천만 원짜리 빌라 전세 계약서를 들고 와서 봐달라고 했습니다. 중개사는 “HUG 보증도 될 것 같다”고 했고, 집도 깨끗했습니다. 그런데 등기부와 시세를 같이 놓고 보니 느낌이 이상했습니다. 매매가가 2억 7천만 원 안팎인데 전세가 2억 4천만 원, 여기에 선순위 근저당 채권최고액이 3천6백만 원 붙어 있었습니다. 숫자만 더해도 이미 집값을 거의 덮는 구조였죠.

전세사기예방은 겁먹으라는 얘기가 아닙니다. 계약 전에 돈의 순서를 보는 일입니다. 누가 먼저 가져가고, 나는 몇 번째 줄에 서 있는지 확인하는 겁니다. 경매장에서는 이 순서 하나 때문에 보증금 전액을 지키기도 하고, 반대로 몇천만 원을 날리기도 합니다.

예쁜 집보다 먼저 볼 것은 가격의 균형입니다

초보 임차인이 가장 많이 속는 지점이 “신축”, “풀옵션”, “역세권”입니다. 실제로 위험한 물건일수록 집은 멀쩡한 경우가 많습니다. 벽지 새것이고, 냉장고 들어가 있고, 주차장도 그럴듯합니다. 문제는 집 상태가 아니라 보증금이 그 집의 실제 가치에 비해 너무 높다는 데 있습니다.

예를 들어 주변 실거래가가 3억 원인 빌라인데 전세보증금이 2억 8천만 원이면 겉으로는 2천만 원 여유가 있어 보입니다. 그런데 경매로 넘어가면 감정가 그대로 팔리지 않는 경우가 많습니다. 1회 유찰되면 20% 안팎 내려가고, 지역과 물건 상태에 따라 더 빠질 수도 있습니다. 매매가 3억 원짜리 집이 경매에서 2억 4천만 원에 낙찰되면 전세보증금 2억 8천만 원은 이미 전액 회수가 어려워집니다.

저는 전세가율을 볼 때 단순히 전세금 나누기 매매가만 보지 않습니다. 근저당 채권최고액, 선순위 임차보증금, 체납 가능성까지 같이 봅니다. 다가구주택이면 더 조심해야 합니다. 건물 전체에 세입자가 여럿인데 내 방만 보고 안전하다고 판단하면 큰 착각입니다.

등기부등본은 한 번 떼고 끝내면 안 됩니다

등기부등본은 계약 전, 계약 당일, 잔금 보내기 직전에 다시 봐야 합니다. 실제 현장에서는 계약서 쓴 뒤 잔금 전까지 근저당이 새로 잡히는 경우가 있습니다. 임차인은 전입신고와 확정일자를 받아도 대항력은 보통 다음 날 0시부터 힘을 갖습니다. 그 사이에 집주인이 대출을 일으키면 순위 싸움에서 불리해질 수 있습니다.

등기부를 볼 때는 갑구와 을구를 나눠 봅니다. 갑구에서는 소유자가 계약 상대방과 같은지, 가압류나 압류, 신탁등기가 있는지 확인합니다. 을구에서는 근저당권 설정액을 봅니다. 여기서 중요한 건 실제 대출잔액이 아니라 채권최고액입니다. 은행이 경매에서 주장할 수 있는 금액은 채권최고액 기준으로 움직이는 경우가 많습니다.

계약자 이름과 등기부상 소유자 이름이 같은지 확인
갑구에 압류, 가압류, 가처분, 신탁등기가 있는지 확인
을구의 근저당 채권최고액을 전세보증금과 합산
잔금 송금 직전 등기부를 다시 발급
근저당 말소 조건은 말이 아니라 특약 문구로 남김

특히 “잔금 받으면 대출 갚고 말소해준다”는 말은 믿음의 문제가 아닙니다. 동시이행 구조를 만들어야 합니다. 잔금일에 법무사, 은행, 중개사가 맞물려 근저당 말소가 진행되는지 확인해야 하고, 계약서에는 말소 불이행 시 계약 해제와 손해배상 책임을 분명히 넣어야 합니다.

집주인보다 먼저 세금과 선순위를 봐야 합니다

전세사기 사건을 보면 집주인이 친절한 경우가 많습니다. 말투가 부드럽고, 사정 설명도 그럴듯합니다. 그런데 경매로 넘어가면 친절은 아무 의미가 없습니다. 세금, 근저당, 선순위 임차인이 숫자로 줄을 섭니다.

국세나 지방세 체납은 임차인에게 치명적일 수 있습니다. 일정 요건에서는 세금이 보증금보다 앞서는 경우가 있고, 그 금액이 커지면 임차인은 뒤로 밀립니다. 계약 전에는 임대인에게 납세증명서나 체납 확인에 필요한 동의를 요구해야 합니다. 거부한다면 그 자체가 신호입니다. 정상적인 임대인이라면 요즘 전세 시장에서 임차인이 이런 자료를 요구하는 이유를 모를 수 없습니다.

다가구주택은 선순위 임차인 보증금이 더 무섭습니다. 등기부에는 각 호실 세입자의 보증금이 전부 나오지 않습니다. 1층, 2층, 3층에 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 얼마인지 모르면 내 순위를 계산할 수 없습니다. 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황, 임대인이 제공하는 임대차 내역을 맞춰 봐야 합니다.

제가 초보라면 피할 물건

시세 대비 전세보증금이 80~90%까지 올라간 빌라
근저당 말소 조건을 말로만 설명하는 집
임대인이 체납 확인 자료 제공을 피하는 집
다가구인데 선순위 보증금 총액을 명확히 못 주는 집
신축 분양가만 강조하고 실제 거래 사례가 부족한 집

수익형 투자자 입장에서도 이런 물건은 경매에서 보수적으로 봅니다. 임차인이라면 더 조심해야 합니다. 투자는 손실을 감수하고 들어가는 게임이지만, 전세보증금은 대부분 삶의 기반입니다. 이 돈을 공격적으로 운용할 이유가 없습니다.

보증보험은 안전벨트지, 무적 방패가 아닙니다

전세보증금 반환보증은 가능하면 가입하는 쪽이 낫습니다. 다만 “보증보험 가능”이라는 말만 듣고 계약하면 안 됩니다. 실제 가입 가능 여부, 보증 한도, 선순위 권리, 주택 가격 산정 방식에 따라 결과가 달라집니다. HUG나 SGI 같은 보증기관의 심사 기준은 시기별로 바뀌고, 같은 금액이라도 주택 유형에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

중개사가 “아마 될 거예요”라고 말하면 저는 그 자리에서 멈춥니다. 아마라는 단어가 붙는 순간 내 돈으로 실험하는 구조가 됩니다. 계약 전에 보증 가입 가능성을 직접 확인하고, 보증이 안 될 경우 계약을 해제할 수 있다는 특약을 넣는 편이 낫습니다.

안심전세앱 같은 공공 서비스도 활용할 만합니다. 국토교통부와 HUG가 제공하는 전세 위험 진단, 임대인 보증사고 이력, 시세 정보는 초보에게 꽤 유용합니다. 다만 앱이 안전이라고 표시했다고 해서 현장 확인이 끝난 건 아닙니다. 앱은 자료를 모아주는 도구이고, 최종 판단은 등기부, 시세, 선순위, 계약서 문구를 한꺼번에 놓고 해야 합니다.

계약서 특약은 짧아도 세게 써야 합니다

전세계약서에서 특약은 장식이 아닙니다. 나중에 분쟁이 생겼을 때 서로 무슨 약속을 했는지 보여주는 증거입니다. 좋은 특약은 길고 어려운 문장이 아니라 실행 조건이 분명한 문장입니다.

잔금일 현재 등기부상 새로운 권리 제한이 없어야 한다
기존 근저당은 잔금과 동시에 전액 상환 및 말소한다
전세보증금 반환보증 가입이 불가하면 임차인은 계약을 해제할 수 있다
임대인은 국세와 지방세 체납 사실이 없음을 확인하고 관련 자료 제공에 협조한다
계약 후 잔금 전까지 추가 담보대출이나 소유권 이전을 하지 않는다

문구 하나가 만능은 아닙니다. 그래도 말로만 한 약속보다는 훨씬 낫습니다. 특히 잔금 전 추가 대출 금지, 근저당 말소, 보증보험 불가 시 해제는 초보 임차인에게 방어력이 큽니다.

제가 현장에서 오래 보니 전세사기예방은 대단한 비법보다 귀찮은 확인을 끝까지 하는 사람이 이깁니다. 등기부 한 번 더 떼고, 시세 세 군데 더 보고, 집주인에게 불편한 자료 하나 더 요구하는 사람이 결국 보증금을 지킵니다. 괜찮은 집은 확인을 견딥니다. 확인을 싫어하는 집이라면 그 집은 처음부터 내 돈이 들어갈 자리가 아닐 가능성이 큽니다.