산업부동산 경매 물건 직접 따라가봤더니, 숫자보다 현장이 먼저였습니다
얼마 전 수도권 외곽에 나온 작은 공장 경매 물건을 보러 갔는데, 감정가만 보면 꽤 괜찮아 보였습니다. 대지 430평, 건물 190평, 감정가 18억대, 한 번 유찰돼 최저가가 12억 후반까지 내려온 물건이었죠. 근데 현장에 도착해서 10분 만에 생각이 바뀌었습니다. 진입도로가 좁아서 5톤 차량 회전이 버거웠고, 옆 필지와 경계도 애매했습니다. 산업부동산은 서류상 면적보다 트럭이 들어오고 나가는 길, 전기 용량, 층고, 민원 가능성이 먼저 보입니다.
아파트 경매 보던 눈으로 보면 크게 다칩니다
초보 투자자들이 산업부동산을 볼 때 가장 많이 하는 실수가 있습니다. 평당 가격만 놓고 싸다 비싸다 판단하는 겁니다. 아파트는 같은 단지, 같은 평형, 같은 층이면 비교가 어느 정도 됩니다. 그런데 공장, 창고, 제조장, 지식산업센터는 같은 평수라도 가치가 완전히 달라집니다.
예를 들어 건물 200평짜리 공장 두 개가 있다고 해도 하나는 층고 7m, 전력 300kW, 대형 차량 진입 가능이고 다른 하나는 층고 4m, 전력 80kW, 골목 진입이면 임차 수요가 다릅니다. 임대료도 다르고 매각 기간도 다릅니다. 저는 예전에 단순히 감정가 대비 65%라는 숫자에 끌려 공장 물건을 검토한 적이 있습니다. 현장에서 보니 내부 기둥 간격이 좁아 설비 배치가 불리했고, 천장 누수 흔적도 있었습니다. 수리비만 7천만 원 이상 잡아야 했습니다. 입찰표 쓰기 전에 접었습니다.
산업부동산은 권리보다 사용 가능성이 먼저 걸립니다
물론 권리분석은 기본입니다. 말소기준권리, 임차인 대항력, 배당요구, 유치권 신고 여부는 당연히 봐야 합니다. 그런데 산업부동산은 여기서 한 발 더 들어가야 합니다. 이 건물을 실제로 쓸 수 있는지, 임대를 놓을 수 있는지, 업종 제한이 있는지 확인해야 합니다.
공장이라고 다 같은 공장이 아닙니다. 어떤 지역은 특정 업종만 가능하고, 어떤 곳은 소음이나 폐수 문제 때문에 제조업 임차인을 받기 어렵습니다. 창고로 쓰고 싶어도 건축물대장상 용도와 실제 사용이 맞지 않으면 나중에 문제가 됩니다. 특히 불법 증축이 붙어 있는 물건은 조심해야 합니다. 낙찰 후에 철거명령이나 이행강제금이 나오면 수익률 계산이 바로 무너집니다.
- 건축물대장상 용도와 현장 사용 상태가 맞는지 확인
- 전기 용량 증설이 가능한지 한전이나 전기 업체 통해 검토
- 오폐수, 분진, 소음 민원 가능성 체크
- 진입도로 폭과 대형 차량 회전 가능 여부 확인
- 불법 증축, 무단 점유, 경계 침범 여부 확인
유치권 문구 하나에 입찰가가 갈립니다
산업부동산 경매에서 자주 만나는 게 유치권입니다. 공장 신축 공사대금, 인테리어 공사비, 설비 설치비 명목으로 유치권 신고가 들어오는 경우가 많습니다. 문제는 진짜인지 가짜인지 서류만으로 바로 판단하기 어렵다는 점입니다.
제가 봤던 한 창고 물건은 유치권 신고금액이 3억 2천만 원이었습니다. 현장에는 현수막이 붙어 있었고, 점유자도 있었습니다. 초보자 눈에는 그냥 피해야 할 물건처럼 보였죠. 그런데 공사계약서 날짜, 점유 시작 시점, 경매개시결정 등기 시점이 맞지 않았습니다. 실제 점유도 계속적이고 배타적인 점유로 보기 애매했습니다. 이런 물건은 고수들이 들어옵니다. 반대로 유치권 금액이 작아 보여도 점유와 서류가 탄탄하면 낙찰자가 협상비를 물어야 할 수 있습니다.
저는 초보라면 유치권 있는 산업부동산은 웬만하면 건드리지 말라고 말합니다. 공부용으로 분석은 해도 됩니다. 하지만 실전 입찰은 다릅니다. 명도소송, 점유이전금지가처분, 협상 비용까지 감당할 체력과 시간이 있어야 합니다. 수익률 15%로 보이던 물건이 1년 묶이면 실제 수익은 별것 아닐 수 있습니다.
대출은 나중 문제가 아니라 입찰 전 문제입니다
산업부동산은 경락잔금대출도 주거용보다 까다로운 편입니다. 담보가치만 보는 게 아니라 위치, 임대 가능성, 용도, 감정가 신뢰도, 낙찰가율을 같이 봅니다. 특히 외곽 공장이나 특수 용도 건물은 은행마다 태도가 꽤 다릅니다. 어떤 지점은 70% 가능하다고 하고, 다른 지점은 50%도 어렵다고 합니다.
예전에 한 투자자가 최저가 9억대 공장을 낙찰받고 잔금 때 고생한 일이 있었습니다. 본인은 낙찰가의 70% 정도 대출을 생각했는데, 실제 승인 가능액은 55% 수준이었습니다. 부족한 현금이 1억 넘게 생겼고, 결국 주변에서 급하게 돈을 빌렸습니다. 이게 제일 위험합니다. 입찰보증금 10%를 넣는 순간부터 시간은 낙찰자 편이 아닙니다.
입찰 전에는 최소 두세 곳에 물어봐야 합니다. 물건번호, 감정평가서, 등기부, 건축물대장, 현장 사진을 들고 가야 제대로 이야기가 됩니다. 전화로 대충 묻고 70% 나온다는 말만 믿으면 안 됩니다. 산업부동산은 잔금 계획이 곧 생존 계획입니다.
싸게 사는 것보다 나갈 사람을 먼저 생각해야 합니다
산업부동산의 수익은 결국 임차인에서 나옵니다. 내가 직접 사용할 게 아니라면 누가 이 공간을 쓸지 먼저 떠올려야 합니다. 제조업체인지, 물류업체인지, 온라인 판매 창고인지, 자동차 관련 업종인지에 따라 보는 기준이 달라집니다.
창고는 층고와 차량 동선이 중요하고, 제조장은 전기와 바닥 하중이 중요합니다. 지식산업센터는 역세권, 주차, 관리비, 호실 구조가 중요합니다. 공장은 주변 민원과 업종 제한이 중요합니다. 매입가가 싸도 임차인이 6개월, 1년 안 들어오면 그동안 이자와 관리비는 전부 내 돈입니다.
저는 산업부동산을 볼 때 예상 임대료를 보수적으로 잡습니다. 주변 호가가 평당 4만 원이면 실제 계약은 3만 5천 원 이하로도 계산합니다. 공실 기간은 최소 3개월, 외곽이면 6개월까지 넣습니다. 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 중개수수료, 대출이자까지 넣고도 버틸 수 있어야 입찰가가 나옵니다. 낙찰가율만 보고 들어가면 장부상 수익률과 통장 잔고가 따로 놉니다.
제가 초보라면 이런 물건부터 보겠습니다
처음부터 큰 공장이나 유치권 있는 물건으로 시작할 필요 없습니다. 산업부동산을 공부하고 싶다면 권리가 단순하고, 현장 확인이 쉬우며, 임차 수요가 눈에 보이는 물건부터 보는 게 낫습니다. 예를 들면 수도권 산업단지 인근 소형 창고, 교통 좋은 지식산업센터, 이미 정상 임차인이 있는 소형 공장 같은 물건입니다.
- 말소기준권리 이후 권리가 단순한 물건
- 대항력 있는 임차인 문제가 없는 물건
- 불법 증축 흔적이 적은 물건
- 주변 임대 사례를 직접 확인할 수 있는 물건
- 잔금대출과 보유 현금 계획이 맞는 물건
산업부동산은 잘 잡으면 주거용보다 임대수익이 단단할 때가 있습니다. 임차인이 사업을 하는 공간이라 한 번 들어오면 오래 쓰는 경우도 많습니다. 다만 그만큼 한 번 틀리면 빠져나오기가 어렵습니다. 아파트처럼 실수해도 시장이 받아주는 물건이 아닙니다.
제 기준에서는 산업부동산 경매가 매력적인 건 맞습니다. 하지만 숫자가 예쁘게 보일수록 현장에서 더 오래 봐야 합니다. 도로에 서서 트럭이 들어올 수 있는지 보고, 건물 안에서 천장을 올려다보고, 주변 공인중개사에게 임차 문의가 실제로 있는지 물어봐야 합니다. 책상 위에서 수익률 18%가 나와도 현장에서 임차인이 안 보이면 그건 그냥 계산기 속 숫자입니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 결국 버틸 수 있는 물건을 사는 쪽이 오래 갑니다.
