싼 임야 하나 잡아봤더니 등기보다 현장이 먼저 말해줬습니다
얼마 전 후배가 임야매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 평당 가격만 보면 동네 밥값보다 싸 보였습니다. 지도에는 도로가 붙어 있는 것처럼 보이고, 주변에 전원주택도 몇 채 있었습니다. 후배 눈에는 ‘조금만 기다리면 오르지 않을까’ 하는 물건이었겠죠. 그런데 저는 이런 임야를 보면 가격표보다 먼저 묻습니다. 차가 실제로 들어가냐, 경계가 어디냐, 묘지는 있냐, 개발행위가 되냐고요.
부동산 경매를 10년 넘게 하면서 느낀 건 하나입니다. 임야는 싸서 위험한 게 아니라, 싼 이유를 모르면 위험합니다. 아파트는 그래도 비교 매물이 많고 하자도 눈에 잘 들어옵니다. 임야는 다릅니다. 서류에는 3,000평인데 현장에 가면 절반은 급경사, 나머지는 남의 길을 지나야 들어가는 땅인 경우가 흔합니다.
임야매매에서 평당가만 보면 거의 당합니다
초보가 임야를 볼 때 가장 많이 보는 숫자가 평당가입니다. 1평에 3만 원, 5만 원, 10만 원. 딱 보기엔 싸죠. 그런데 임야는 같은 1,000평이라도 쓸 수 있는 면적이 완전히 다릅니다. 완만한 지형에 차량 진입이 되고 전기까지 가까운 땅과, 능선 뒤쪽에 붙어 있고 길도 없는 땅은 같은 임야라고 부르면 안 됩니다.
제가 예전에 본 물건 중에 감정가가 1억 2,000만 원 정도였고, 유찰이 두 번 돼서 7,000만 원대까지 내려온 임야가 있었습니다. 면적은 넓었습니다. 숫자로만 보면 욕심이 났죠. 그런데 현장에 가보니 진입로가 문제였습니다. 지적도상으로는 길처럼 보이는 부분이 있었지만 실제로는 옆 토지 소유자가 오래전부터 막아둔 상태였습니다. 차량은커녕 사람이 들어가기도 애매했습니다. 이런 땅은 낙찰받아도 바로 돈이 묶입니다.
임야매매에서 보는 가격은 세 가지로 나눠야 합니다. 매입가격, 쓸 수 있게 만드는 비용, 팔릴 때까지 버티는 비용입니다. 벌목, 토목, 진입로 협의, 측량, 경계 복원, 농지나 산지 관련 인허가 검토, 취득세와 보유세까지 붙으면 처음 계산이 쉽게 무너집니다. 싸게 샀다는 기분은 잔금 치를 때까지만 갑니다.
서류보다 현장이 더 무서운 이유
권리분석할 때 등기부, 토지이용계획, 지적도, 임야도는 당연히 봐야 합니다. 그런데 임야는 서류만으로 끝내면 안 됩니다. 특히 경매 물건은 감정평가서 사진만 믿고 들어가면 곤란합니다. 사진은 길가에서 찍힌 경우가 많고, 진짜 문제 되는 안쪽 지형이나 분묘, 배수 상태는 잘 안 보일 때가 많습니다.
현장에서 먼저 볼 건 진입입니다. 포장도로가 붙었는지, 비포장이라도 차량이 안정적으로 들어가는지, 남의 땅을 지나야 하는지 확인해야 합니다. 도로처럼 쓰고 있다고 전부 법적인 도로는 아닙니다. 반대로 지적도에는 도로가 있어도 실제로는 풀과 나무에 묻혀 기능을 못 하는 경우도 있습니다.
두 번째는 경사도입니다. 초보는 산을 위에서 내려다보는 지도 화면만 보고 판단합니다. 근데 현장은 몸으로 느껴야 합니다. 20분만 걸어 올라가도 숨이 차고, 장비가 들어가기 어려운 땅이면 활용도가 확 떨어집니다. 개발을 생각한다면 관할 지자체의 개발행위 기준, 산지전용 가능성, 보전산지 여부 같은 걸 같이 봐야 합니다. 담당 부서에 물어보면 생각보다 빨리 감이 옵니다. ‘검토가 필요하다’는 말이 반복되면 저는 보통 한 발 물러섭니다.
세 번째는 분묘입니다. 임야에서 묘지 문제는 정말 자주 나옵니다. 감정평가서에 적혀 있지 않아도 현장 안쪽에 오래된 묘가 있는 경우가 있습니다. 분묘가 있으면 명도처럼 단순하게 접근하기 어렵습니다. 연고자 확인, 이장 협의, 비용, 감정 문제까지 엮입니다. 수익률 계산표에는 잘 안 들어가지만 실제로는 가장 피곤한 변수 중 하나입니다.
초보가 임야매매 전에 꼭 확인할 것
저는 임야를 볼 때 최소한 아래 항목은 체크합니다. 이걸 다 통과해도 좋은 물건이라는 뜻은 아닙니다. 다만 여기서 걸리면 가격이 아무리 낮아도 다시 봐야 합니다.
- 차량 진입이 실제로 가능한지 현장에서 확인
- 지적도와 실제 이용 현황이 맞는지 확인
- 맹지 여부와 사도, 관습상 통행 문제 확인
- 보전산지, 공익용산지, 개발제한 등 토지이용 제한 확인
- 경사도, 배수, 절개지, 암반 여부 확인
- 분묘, 송전탑, 철탑, 고압선, 계곡, 법면 확인
- 주변 실거래와 매도 호가를 분리해서 비교
- 취득 후 바로 팔 수 있는 수요가 있는지 확인
여기서 많이들 놓치는 게 ‘실거래와 호가의 차이’입니다. 임야는 매도자가 부르는 가격이 현실과 멀 때가 많습니다. 주변에 평당 20만 원짜리 매물이 있다고 해서 내 땅도 20만 원이 되는 게 아닙니다. 실제 거래가 있었는지, 어떤 조건의 땅이었는지 봐야 합니다. 도로 붙은 계획관리지역 땅과 산 안쪽 보전산지를 같은 기준으로 비교하면 계산이 틀어집니다.
경매 임야는 더 싸게 사도 더 어렵습니다
경매로 임야를 사면 일반 매매보다 싸게 잡을 가능성은 있습니다. 하지만 그만큼 정보 비대칭이 큽니다. 점유자가 없는 것처럼 보여도 분묘가 있을 수 있고, 토지 일부가 오래전부터 동네 길처럼 쓰이고 있을 수도 있습니다. 낙찰자는 잔금을 치른 뒤에야 문제를 본격적으로 떠안습니다.
제가 입찰장에서 본 초보 투자자 중에는 감정가 대비 40%라는 숫자에 꽂혀 들어가는 분들이 있었습니다. 그런데 임야는 감정가 자체가 거래 가능 가격과 다를 수 있습니다. 감정평가가 틀렸다는 말이 아니라, 시장에서 바로 팔리는 가격과 감정 기준은 다르게 움직인다는 뜻입니다. 특히 수요가 얇은 지역은 내가 팔고 싶을 때 살 사람이 없습니다.
경락잔금대출도 조심해야 합니다. 아파트나 상가처럼 대출 구조가 단순하지 않은 경우가 많고, 임야의 위치와 이용 가능성에 따라 금융기관 평가가 박할 수 있습니다. 입찰 전에 대출 가능 금액을 넉넉하게 생각했다가 잔금 때 막히면 보증금이 위험해집니다. 저는 임야 경매는 현금 여력 없이 들어가는 걸 별로 좋아하지 않습니다.
수익을 만들려면 팔 사람보다 살 사람을 먼저 생각해야 합니다
임야매매로 돈을 벌려면 ‘내가 싸게 샀다’보다 ‘누가 왜 이 땅을 더 비싸게 살까’를 먼저 봐야 합니다. 전원주택 수요인지, 캠핑장이나 창고 같은 사업 수요인지, 인접 토지 소유자의 확장 수요인지에 따라 판단이 달라집니다. 막연한 개발 호재만 믿고 들어가면 시간이 비용으로 변합니다.
예를 들어 인접한 대지나 농지와 붙어 있는 작은 임야는 옆 토지 소유자에게 의미가 있을 수 있습니다. 반대로 산 중턱에 홀로 떨어진 큰 임야는 면적이 넓어도 매수자가 제한됩니다. 초보는 큰 땅을 좋아하지만, 시장은 쓸모 있는 땅을 좋아합니다. 이 차이를 알아야 합니다.
임야는 잘 사면 괜찮은 투자처가 맞습니다. 다만 초보가 처음부터 어려운 산을 잡을 필요는 없습니다. 도로, 지형, 용도지역, 인허가, 분묘, 대출까지 하나씩 확인하다 보면 싼 물건 대부분은 왜 싼지 드러납니다. 저는 가격이 낮은 물건보다 설명이 되는 물건을 더 좋아합니다. 임야는 서류 한 장보다 장화 신고 한 번 걸어본 기억이 오래 갑니다.
